Tribunal judiciaire, 22 février 2024. 23/01674

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 18 Avril 2024 Président : M. MENICHINI, MTT Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 22 Février 2024 GROSSE : Le 18 avril 2024 à Me LEVY Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 18 avril 2024 à Me RUIMY Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/01674 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3DJY PARTIES : DEMANDEUR Monsieur [Z] [N] né le 19 Avril 1979 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 3] représenté par Me Michäel LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [X] [E] né le 16 Février 1959 à [Localité 5] (ALGERIE) demeurant [Adresse 1] représenté par Me Daniel RUIMY, avocat au barreau de MARSEILLE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-005743 du 07/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4]) EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 16 septembre 2013, Monsieur [Z] [N] a donné à bail à Monsieur [X] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 530 euros, outre 40 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [N] a fait signifier à Monsieur [X] [E] par acte de commissaire de justice en date du 02 août 2022 un commandement de payer la somme de 3 829,45 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2023, Monsieur [Z] [N] a fait assigner Monsieur [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, - condamner Monsieur [X] [E] à lui payer les loyers et charges impayés au 02 février 2023, soit la somme provisionnelle de 5 323,31 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée, - condamner Monsieur [X] [E] à payer la somme de 1 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] [N] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 02 août 2022 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 11 mai 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue à l'audience du 22 février 2024. A cette audience, Monsieur [Z] [N], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 12 576,04 euros, selon décompte en date du 1er février 2024, terme de février inclus. Monsieur [X] [E], représenté par son conseil, fait valoir une situation financière difficile à la suite d’une maladie et la perte de son emploi en novembre 2021, ce qui l’a laissé sans revenu pendant 5 mois ; que la suspension de l’allocation personnalisée au logement a augmenté sa dette locative ; qu’une demande de rétablissement de l’APL a été établie et qu’un plan d’apurement a été signé auprès de la Caisse des allocations familiales (CAF) et, suivant les conclusions de son avocat, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de moyens, demande au juge des contentieux de la protection, statuant en référés de : Débouter Monsieur [N] de sa demande de résiliation du bail d’habitation en date du 16 septembre 2013, Débouter Monsieur [N] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC, Constater l’accord des parties sur l’étalement de la dette par mensualités de 30 euros par mois, A titre subsidiaire, Suspendre le jeu de la clause résolutoire, Accorder les plus larges délais de paiement soit la possibilité d’acquitter sa dette sur 36 mois. En réplique, Monsieur [Z] [N], représenté par son conseil, informe que les impayés de loyers ont commencé au mois de mars 2021, avant l’arrêt maladie de Monsieur [X] [E] ; que le bailleur n’est pas au courant d’un tel plan d’apurement et s’oppose à la demande de délai de paiement, la dette étant importante selon décompte joint retraçant l’évolution de celle-ci. Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 avril 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 février 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 11 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 16 septembre 2013 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 août 2022, pour la somme en principal de 3 829,45 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 02 octobre 2022. L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En l'espèce, Monsieur [X] [E] justifie avoir reçu des indemnités journalières de l’Assurance Maladie pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 pour la somme de 10 833,20 euros et 4 214,56 euros pour la période du 1er janvier 2023 au 22 mai 2023 ; l’arrêt maladie a pris fin le 28 octobre 2023, selon justificatif versé aux débats, et depuis le tribunal se trouve dans l’ignorance de ses revenus. Il résulte du décompte que Monsieur [X] [E] n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience. La partie défenderesse ne justifie pas de sa capacité financière pour solder la dette locative par mensualités en sus du loyer courant. Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée. Monsieur [X] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [X] [E] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [X] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 630,61 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Monsieur [X] [E] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [X] [E] reste devoir la somme de 12 576,04 euros, au 1er février 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de février inclus. Monsieur [X] [E] indique que le décompte fourni n’est pas à zéro, mais il ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant. Les décomptes joints au commandement de payer, à l’assignation et celui versé aux débats permettent de suivre l’évolution de la dette et de vérifier son départ à zéro. Monsieur [X] [E] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 12 576,04 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3829,45 euros à compter du commandement et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [X] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [N] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2013 entre Monsieur [Z] [N] et Monsieur [X] [E] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 02 octobre 2022 ; REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [X] [E] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [X] [E] à verser à Monsieur [Z] [N], à titre provisionnel, la somme de 12 576,04 euros décompte arrêté au mois de février 2024 incluant la mensualité de février, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3829,45 euros à compter du commandement et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. CONDAMNE Monsieur [X] [E] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 630,61 euros à ce jour, à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [X] [E] à payer à Monsieur [Z] [N] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [X] [E] aux dépens, qui seront recouvrées comme en matière d’aide juridictionnelle ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président