Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/03135

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 13 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEURS : Madame [R] [E] épouse [J] 16 Bresnel 44160 PONTCHATEAU Monsieur [U] [J] 16 Bresnel 44160 PONTCHATEAU représentés par Maître Gérard CHABOT, avocat au barreau de NANTES, substitué par Maître Darly Russel KOUAMO, avocat au sein du même barreau D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [N] [C] Appartement A 16 34 Boulevard Einstein 44100 NANTES non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 22 février 2024 date des débats : 22 février 2024 délibéré au : 13 juin 2024 RG N° N° RG 23/03135 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MQ5D COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Gérard CHABOT CCC à Monsieur [N] [C] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 2 janvier 2023, [R] [E] épouse [J] et [U] [J] (ci-après les époux [J]) ont donné à bail à [N] [C] un logement de type 2 leur appartenant sis, 34 boulevard Albert Einstein, 1er étage, n°A16 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 645 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 50 €. Par acte d’huissier de justice du 14 juin 2023, les époux [J] ont fait commandement à [N] [C] de justifier d'une assurance locative et de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.085 € arrêté au 15 mai 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice en date du 9 octobre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, les époux [J] ont fait assigner [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Constater à titre principal la résiliation du contrat de bail à compter du 14 juillet 2023, pour défaut de justification d’une assurance, ou à titre subsidiaire depuis le 14 août 2023 pour défaut de paiement ; ·        Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ; ·        Condamner le locataire au paiement de la somme de 3.475 € arrêtée au 14 juillet 2023, au titre du défaut de présentation d’assurance dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer, ou à titre subsidiaire condamner le locataire au paiement de la somme de 4.170 € arrêtée au 14 juillet 2023 au titre des loyers et charges impayées dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ; ·      Condamner [N] [C] à leur verser à compter du 14 juillet 2023 ou à titre subsidiaire à compter du 14 août 2023 une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, soit la somme de 695 € depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; ·        Condamner le locataire au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ·        Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Les services du département ont informé le tribunal le 13 décembre 2023 qu'ils n'avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et ont transmis les observations des seuls bailleurs. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024. A ladite audience, les époux [J], représentés par leur Conseil, se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 7.645 € au titre des loyers et charges échus à la date du 31 janvier 2024. [N] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé par l'huissier de justice chargé de la signification de l'assignation, en application de l'article 659 du code de procédure civile. La présente décision, réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, a été mise en délibéré au 13 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l’action L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d'un bailleur personne physique doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX). Au jour du commandement de payer, le 14 juin 2023, le loyer hors charges était de 645 € et la somme due de 2.085 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (1.290 €). Or, aucun signalement n'a été fait à la CCAPEX. Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction attachée au non-respect de cette obligation. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 9 octobre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le même jour, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable. Sur la résiliation du bail L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VI. Par exploit d’huissier en date du 14 juin 2023, les époux [J] ont fait commandement à [N] [C] d’une part de fournir les justificatifs d’assurance et d’autre part de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2.085 € arrêté au 15 mai 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois s'agissant du justificatif d'assurance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2023. En conséquence, et sans qu’il soit besoin d’examiner la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement, il convient de constater la résiliation du bail pour défaut d'assurance et d'ordonner l'expulsion de [N] [C]. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La créance des époux [J] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail. [N] [C] ne vient contester ni le principe ni le montant de la dette. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 7.645 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au mois de janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse. [N] [C] sera condamné au paiement de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Il sera enfin condamné à payer aux époux [J], à compter du 1er février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 695 €. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [C], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Il sera également condamné à payer aux époux [J] la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 2 janvier 2023 entre les époux [J] et [N] [C], concernant le logement sis 34 boulevard Albert Einstein, 1er étage, n°A16 - 44300 NANTES ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies, pour défaut d'assurance locative, à la date du 15 juillet 2023 ; CONDAMNE [N] [C] à payer aux époux [J] la somme de 7.645 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE [N] [C] à payer aux époux [J], à compter du 1er février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 695 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ; ORDONNE à [N] [C], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ; ORDONNE à défaut l’expulsion de [N] [C] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d'expulsion, et d'un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ; CONDAMNE [N] [C] à payer aux époux [J] la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY