Cour d'appel, 01 juin 2023. 22/10739

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 01 JUIN 2023 N° 2023/ 399 Rôle N° RG 22/10739 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ2AP [C] [C] C/ [M] [X] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thierry TROIN Me Etienne BERARD Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 30 juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03661. APPELANT Monsieur [C] [C] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6661 du 07/10/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 5] (ITALIE), demeurant [Adresse 6] représenté par Me Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [M] [X] née le [Date naissance 3] 1939 à [Localité 7] (Algérie), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 juin 2023 Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 8 février 2012, madame [M] [X] a donné en location à monsieur [C] [C] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 600 € outre 100 € de provision sur charges. Madame [M] [X] a fait délivrer un commandement de payer daté du 1er juillet 2021 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [C] [C] de lui régler la somme de 7 311,13 €. Par ordonnance de référé en date du 30 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Nice a : déclaré l'action de madame [M] [X] recevable, constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 1er septembre 2021, ordonné la libération des lieux et les restitution des clefs dans le délai de 7 jours à compter de la signification de l'ordonnance, ' ordonné à défaut l'expulsion de monsieur [C] [C] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ' condamné monsieur [C] [C] à payer à madame [M] [X] à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 2 septembre 2021 et jusqu'à libération complète et effective des lieux, ' fixé cette indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges sur justificatifs, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, ' dit qu'en cas d'absence de production de ces justificatifs, le montant de l'indemnité d'occupation sera fixé à la somme de 754,15 €, ' condamné monsieur [C] [C] à payer à madame [M] [X] la somme de 2 892,86 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2021, ' débouté monsieur [C] [C] de toutes ses demandes reconventionnelles, condamné monsieur [C] [C] à payer à madame [M] [X] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ' rejeté les autres demandes des parties, ' condamné monsieur [C] [C] aux dépens. Selon déclaration reçue au greffe le 25 juillet 2022, monsieur [C] [C] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises. Selon déclaration reçue au greffe le 3 août 2022, monsieur [C] [C] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 26 août 2022. Par dernières conclusions transmises le 18 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [C] [C] demande à la cour de : réformer l'ordonnance en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau : À titre principal : condamner provisionnellement madame [M] [X] à lui verser la somme de 5 000 € au titre de son préjudice lié à l'absence de jouissance paisible des lieux loués en raison du défaut de chauffage, condamner provisionnellement madame [M] [X] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de la procédure abusive, condamner provisionnellement madame [M] [X] à accomplir les travaux de mise en conformité du bien loué et la décence du logement sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir en suivant les énonciations des devis produits par lui de 511,50 € et 729,30 €, et, en remettant en état de fonctionnement les trois radiateurs en conformité avec les préconisations du devis Zarif d'un montant de 2 124,68 €, À titre subsidiaire : lui accorder des délais de paiement sur une période de deux ans pour les loyers échus et non encore réglés que la cour considérerait dus, suspendre les effets de la clause résolutoire, En tout état de cause : débouter madame [M] [X] de toutes ses demandes, condamner madame [M] [X] à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par dernières conclusions transmises le 7 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [M] [X] sollicite de la cour qu'elle : confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, y compris en ce qu'elle a débouté l'appelant, sauf à porter la somme provisionnelle de 12 485,05 €, montant des sommes dues par le locataire au 16 février 2023, et fixer l'indemnité d'occupation à compter du 1er mars 2023, condamne monsieur [C] [C] à payer la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Par courrier postal adressé en recommandé, reçu le 15 mars 2023, monsieur [C] [C] directement a adressé à la cour des 'conclusions d'appelant signifiées/notifiées par recommandé accusé réception du 13 mars 2023', ainsi que plusieurs pièces. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 20 mars 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient de rappeler qu'en vertu de l'article 930-1 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les actes de procédure sont remis à la juridiction par voie électronique. Aussi, les conclusions et pièces transmises par monsieur [C] [C] par courrier postal, même recommandé, du 15 mars 2023, ne peuvent qu'être écartées des débats, ces éléments, manifestement rédigés par la partie elle-même et non par son conseil, alors pourtant que la représentation par avocat est également obligatoire, n'ayant au surplus pas été contradictoirement communiqués. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...) III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 15 février 2012 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer. Par acte délivré le 1er juillet 2021, madame [M] [X] a fait commandement à monsieur [C] [C] de payer la somme de 7 311,13 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. Ce commandement correspond à un arriéré locatif arrêté au 17 juin 2021 faisant apparaître les premiers impayés en novembre 2017, février et mars 2018 à hauteur de l'intégralité du loyer, puis des impayés en mars 2019, août et septembre 2019, partiellement régularisés, puis, des virements réguliers mais partiels à compter de juin 2020 correspondant selon monsieur [C] [C] au paiement du loyer résiduel sous déduction de l'allocation logement bloquée par la caisse d'allocations familiales. En effet, monsieur [C] [C] met en exergue l'indécence du logement pour justifier le paiement partiel de son loyer. Or, l'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. En vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)». En l'espèce, il résulte des pièces produites qu'un dysfonctionnement du chauffage de l'appartement loué par monsieur [C] [C] a été dénoncé par lui quasiment dès le début du bail en 2012. Dès 2016, des échanges sont produits avec le syndic de la copropriété desquels il résulte qu'un problème plus général affecte le chauffage collectif de l'immeuble et requiert la purge des radiateurs, très anciens, afin de permettre de remettre en état le circuit de chauffage au sein de l'immeuble. Des problématiques de cet ordre ont été évoquées lors de procès-verbaux d'assemblées générales de copropriété en 2016 et 2018. Le 25 janvier 2019, à la demande de monsieur [C] [C], un diagnostic est effectué par l'association Soliha, à la demande de la caisse d'allocations familiales, et ce dernier retient une indécence des équipements électriques et de chauffage de l'appartement par lui loué à madame [M] [X]. Il est ainsi mis en avant un chauffage insuffisant, étant observé qu'il s'agit d'un chauffage collectif, un défaut de conformité du tableau électrique et l'existence d'un plafond endommagé dans la salle de bains. Dans les suites de ce diagnostic, les allocations logement accordées à monsieur [C] [C] ont été consignées et bloquées par la caisse d'allocations familiales dans le cadre d'une procédure de non décence du logement, ce jusqu'à ce que les travaux de mise en conformité à la charge du bailleur soient effectués. Cette situation perdure aux termes des courriers adressés par la caisse d'allocations familiales à monsieur [C] [C] et madame [M] [X] les 4 septembre 2019, 22 juin 2020, 28 décembre 2020, et 23 mars 2022. Madame [M] [X] justifie avoir sollicité une contre visite des lieux ainsi que la DDTM en vue d'une médiation. Celle-ci n'a pu aboutir le 21 mai 2018 en raison de l'absence du locataire. Monsieur [C] [C] a saisi le juge des référés de Nice, invoquant le dysfonctionnement des radiateurs de chauffage de l'appartement, pour obtenir la réalisation des travaux de remise en état et une diminution du loyer. Par arrêt du 14 novembre 2019, au contradictoire de monsieur [C] [C], madame [M] [X] et du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé l'ordonnance du juge des référés de Nice du 22 octobre 2018 ayant condamné monsieur [C] [C] à verser à madame [M] [X] une provision au titre des loyers dus, a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de monsieur [C] [C] aux fins de réalisation des travaux relatifs aux radiateurs ou de prise en charge du coût de ces travaux, de diminution du loyer et de paiement d'une provision sur dommages et intérêts, et, a ordonné une expertise afin de déterminer l'existence, les causes et les moyens de remédier aux dysfonctionnements dénoncés du système de chauffage. A la lecture des courriers produits par l'intimée, échangés entre l'expert désigné, les parties et le juge en charge du contrôle des expertises, il appert que l'expertise n'a pas pu être diligentée à raison de l'obstruction de monsieur [C] [C] qui n'a pas permis à l'expert de pénétrer dans l'appartement. Ainsi, il apparaît que monsieur [C] [C] dénonce depuis plusieurs années l'indécence de son logement à raison de dysfonctionnements du système de chauffage effectivement constatés. Il est également justifié qu'il a fait obstacle à la réalisation d'une mesure d'instruction contribuant à la résorption de ces difficultés. Pour autant, le logement s'avère toujours présenté les mêmes signes d'indécence. De plus, madame [M] [X] sollicite la mise en oeuvre de la clause résolutoire du bail essentiellement à raison du non paiement de l'intégralité du loyer par monsieur [C] [C], alors qu'au vu des pièces produites, la partie non payée chaque mois correspond au montant de l'allocation logement auquel il peut prétendre. Dans ces conditions, il apparaît que la mise en oeuvre de la clause résolutoire de ce chef par madame [M] [X] se heurte à des contestations sérieuses et qu'aucun trouble manifestement illicite n'est caractérisé compte tenu de l'indécence mise en avant du logement. En tout état de cause, l'appréciation de cette indécence et de l'imputabilité de celle-ci au locataire ou à la bailleresse, voire à un tiers s'agissant d'un chauffage collectif, excède manifestement les pouvoirs du juge des référés. Dans ses conditions, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses dispositions et de dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes présentées par madame [M] [X] tendant au constat de la clause résolutoire, à l'expulsion de monsieur [C] [C], à sa condamnation au paiement d'un indemnité d'occupation provisionnelle. De même, la demande en paiement d'une dette locative provisionnelle se heurte également à des contestations sérieuses liées à la détermination de l'imputabilité de l'indécence du bien et quant à la possibilité pour la bailleresse de réclamer au locataire le paiement intégral du loyer alors que le montant de l'allocation logement est retenu par la caisse d'allocations familiales. Sur la provision en termes de préjudice de jouissance de monsieur [C] [C] et la condamnation à la remise en conformité du bien Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'occurrence, au vu des contestations reprises ci-dessus, il appert que la demande d'indemnisation présentée par monsieur [C] [C], alors même qu'il est avéré qu'il a, par son obstruction, contribuer à la persistance de ses troubles et préjudices, se heurte à des contestations sérieuses qui font obstacle à une telle demande en référé. De même et pour les mêmes motifs, aucune obligation non sérieusement contestable de remise en état du bien n'est établie à la charge de madame [M] [X]. Sur ces points, l'ordonnance entreprise doit être confirmée. Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive Bien que non fondée, l'action de madame [M] [X] ne revêt pas pour autant un caractère abusif en l'absence de faute dolosive de sa part dans l'exercice de son droit d'agir. C'est dès lors à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de dommages et intérêts de monsieur [C] [C]. Sur les demandes accessoires Les demandes tendant à l'octroi de délais de paiement au bénéfice de monsieur [C] [C] sont sans objet compte tenu de leur caractère subsidiaire. Madame [M] [X] qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En ce sens, l'ordonnance entreprise sera réformée. En revanche, l'équité et de la situation économique respectives des parties commandent de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Ecarte des débats l'ensemble des conclusions et pièces transmises par monsieur [C] [C] par courrier recommandé reçu le 15 mars 2023, Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté les demandes présentées par monsieur [C] [C] au titre de l'indemnisation provisionnelle de son préjudice de jouissance, au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive, et, au titre d'une condamnation de madame [M] [X] à réaliser des travaux de mise en conformité du bien loué, Infirme l'ordonnance entreprise en l'ensemble de ses autres dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant : Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes de madame [M] [X] tendant au constat de la clause résolutoire, tendant à l'expulsion de monsieur [C] [C], tendant à la condamnation de monsieur [C] [C] à payer une indemnité d'occupation outre une somme provisionnelle au titre de l'arriéré locatif, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute monsieur [C] [C] de sa demande à ce titre, Déboute madame [M] [X] de sa demande à ce titre, Condamne madame [M] [X] au paiement des dépens de première instance et d'appel. La Greffière La Présidente