Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/53116

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/53116 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MLU N° : Assignation du : 10 Avril 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 05 septembre 2024 par Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE La société “SCI LES BORIES” [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS - #A0436 DEFENDERESSES La société ABTO S.A.R.L. [Adresse 3] [Localité 4] La société FHB S.E.L.A.R.L. prise en la personne de Me [O] [J] en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société ABTO nommé par jugement du tribunal de commerce de Paris du 11janvier 2023 [Adresse 1] [Localité 6] représentées par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS - #B0795 DÉBATS A l’audience du 10 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, FAITS ET PROCEDURE Par acte du 10 mai 2017, la SCI Les Bories a donné à bail renouvelé à la SARL ABTO des locaux commerciaux situés à [Adresse 3], à destination de “Agence commerciale import export, courtage, maintenance et vente de toutes fournitures, matériels matériaux, services destinés au bâtiment, à l’industrie, au commerce et à la clientèle particulière, le tout directement ou indirectement pour son compte ou pour le compte de tiers.” Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mai 2013 jusqu’au 30 avril 2022, moyennant un loyer annuel de 34 884,77 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu. Par acte extra judiciaire du 21 janvier 2019, la SCI Les Bories a fait signifier à la société ABTO un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour avoir paiement de la somme de 18.274,18 euros ; par exploit d’huissier du 21 janvier 2019, la société ABTO a fait assigner la bailleresse en opposition de ce commandement et cette dernière a reconventionnellement sollicité l’acquisition de la clause résolutoire ; l’affaire est actuellement pendante devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, le délibéré étant fixé en octobre 2024. Parallèlement et par acte extra judiciaire du 2 août 2022, la SCI Les Bories a fait signifier à la société ABTO un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction, à effet au 31 mars 2023, pour motif grave et légitime à raison d’impayés de loyers. Le 1er mars 2022, le tribunal de commerce de Paris a prononcé l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société ABTO, la société FHB étant nommée administrateur judiciaire ; par jugement du 11 janvier 2023, le tribunal de commerce a adopté le plan de continuation au bénéfice de la société ABTO. Le bailleur a fait délivrer à la société ABTO et à la société FHB un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par actes de commissaire de justice du 25 janvier 2024, pour une somme de 57.816,82 au titre de l’arriéré locatif et de la clause pénale au 16 janvier 2024. C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice délivré le 10 avril 2024, la société Les Bories a fait assigner la société ABTO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la société défenderesse et le paiement provisionnel de diverses sommes. L’assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce à savoir à la SA BNP Paribas, la SAS CM-CIC Bail, et la SA BPCE Lease. Après un renvoi, l’affaire a été plaidée à l’audience du 10 juillet 2024 lors de laquelle la SCI Les Bories, développant oralement ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 juillet 2024 demande au juge des référés de : - débouter la société ABTO de l’ensemble de ses demandes, - constater l'acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement demeuré infructueux dans le mois de sa délivrance, En conséquence, - constater la résiliation de plein droit du bail du 10 mai 2017 à compter du 26 février 2024 aux torts exclusifs de la société ABTO, - ordonner l'expulsion sans délai de la société ABTO, ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux qu'elle occupe dans l'immeuble sis à [Adresse 3], avec l'assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est. - ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les modalités prévues aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, - condamner à titre provisionnel la société ABTO à lui payer la somme de 74.843,35 euros, correspondant aux loyers, charges et frais impayés à la date du 9 juillet 2024, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 25 janvier 2024, ainsi qu’une majoration de 10 % au titre de clause pénale en application de l’article « CLAUSE PENALE » du bail, - condamner à titre provisionnel la société ABTO à payer une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel, augmentée des charges et taxes locatives, et ce à compter rétroactivement du 26 février 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux par remise des clefs, - condamner la société ABTO à lui verser la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la société ABTO aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024 “ainsi que celui des présentes”. Au soutien de ses demandes, la SCI Les Bories fait valoir en substance : - que les contestations élevées par la société ABTO ne sont pas sérieuses ; qu’elle produit un décompte à jour détaillant le solde antérieur de 10.522,67 euros ; que les provisions sur charges appelées sont justifiées ; que les régularisations de charges sont justifiées et dues, y compris concernant les charges de ravalement, - que la clause pénale est contractuellement due et ne peut être considérée comme excessive, - qu’il existe une dette de loyers et d’indemnités d’occupation incontestable à hauteur de 28.276,73 euros au 9 juillet 2024, - que la société ABTO ne peut valablement exciper d’une exception d’inexécution alors qu’elle a renoncé contractuellement à tout recours contre son bailleur, qu’elle ne rapporte pas la preuve dêtre assurée pour les dégâts des eaux ni d’avoir déclaré le sinistre, qu’elle l’a tardivement informée de l’existence d’une fuite et qu’elle ne démontre pas que le désordre l’empêche d’exploiter le local, - que la demande de délais de la société ABTO est non justifée. Aux termes de leurs dernières conclusions en réplique notifiées par RPVA le 5 juillet 2024, la société ATBO et la société FHB en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société ATBO demandent au juge des référés, outre de faire divers constats sans valeur décisoire et qui ne font que reprendre leurs moyens développés dans ses conclusions, de : A titre principal : - constater l’existence de contestations sérieuses et en conséquence, dire n’y avoir lieu à référé, - rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire présentée par la SCI Les Bories et de toutes demandes à son encontre, A titre subsidiaire : - rejeter la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire présentée par la SCI Les Bories et toutes demandes à son encontre, - suspendre les effets de la clause résolutoire, - lui octroyer un échéancier de paiement de dix-huit mois pour le paiement de tout arriéré locatif, En toute hypothèse : - rejeter toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens. La société ABTO fait valoir en substance : - que le décompte mentionné au commandement de payer visant la clause résolutoire est imprécis en ce qu’il existe un solde antérieur de 10.522,67 euros dont on ignore la composition exacte et la périodicité ; que le montant appelé au titre du commandement de payer est contestable en ce qu’il mentionne des provisions pour charges d’un montant de 600 euros HT par mois non prévues contractuellement,, qu’il est porté au débit du compte locatif des charges dites extraordinaires pour l’exercice 2022 d’un montant de 2 241,98 euros sans aucun justificatif détaillé adressé à l’époque permettant de vérifier la nature des charges facturées à ce titre en fonction des obligations du bail, que certaines charges ne lui sont pas imputables contractuellement ; que les charges de ravalement ne peuvent être supportées par le preneur et que le montant de la clause pénale est en toute hypothèse contestable et largement excessif ; que le juge des référés dans une précédente ordonnance rendue le 20 novembre 2018 avait déjà jugé que les sommes portées au débit du compte de la société locataire au titre des « frais d’huissier » et des « charges extra » étaient sérieusement contestables, - que la SCI Les Bories a manqué à son obligation de délivrance en ce qu’elle subit des dégâts des eaux récurrents qui impactent fortement le local commercial et l’empêche d’exploiter son fonds conformément à sa destination contractuelle ; que le local est au surplus une passoire thermique et nécessite des travaux d’isolation pour un montant qui excède les sommes réclamées par le bailleur, - que subsidiairement, elle est de bonne foi et que la situation conjoncturelle comme les troubles de jouissance subis justifient que les effets de la clause résolutoire soient suspendus et que des délais lui soient accordés en vue de procéder au règlement complet de la dette locative évaluée, en mai 2024, à 42 904,56 euros. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. A l'issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 5 septembre 2024. MOTIFS DE L’ORDONNANCE Sur les causes du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ». Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement. En l’espèce, le contrat de bail renouvelé stipule qu'à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, des accessoires du loyer, de tous frais de poursuite dus en vertu du bail, celui -ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Compte tenu de l'automaticité de l'acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur le caractère insuffisamment précis du commandement, et qui conditionne sa validité, peuvent faire échec en référé à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux. Il est constant que le commandement doit permettre au locataire de déterminer précisément les sommes qu'il doit régulariser dans le délai d'un mois, et ce compte tenu des conséquences s'il fait défaut. Toutefois, il est également constant qu'un commandement demeure valable pour ses causes non sérieusement contestables. En l'espèce, il résulte du commandement délivré le 25 janvier 2024 l'existence d'une reprise de solde intitulé « Solde antérieur au 01/01/2023 » de 10.522,67 euros. Nonobstant le fait que la SCI Les Bories produit un décompte établi à compter du 1er mars 2022 explicitant ce solde, le commandement a été délivré, au titre de l’arriéré locatif et hors clause pénale, pour la somme totale de 52560,75 euros arrêtée au 16 janvier 2024 de sorte que déduction faite de la somme de 10.522,67 euros, le commandement reste causé et détaillé à hauteur de la somme de 42.038,08 euros, de sortes la société ABTO ne peut valablement en contester les effets à raison de son imprécision. S’agissant des provisions incluses dans le décompte figurant au commandement, il est établi que celui-ci mentionne une provision pour charges trimestrielle de 600 euros réclamée à huit reprises entre le 1er avril 2022 et le 1er février 2024. Si la contestation élevée par la société preneuse sur l’absence de mention d’une telle provision dans le contrat de bail ne revêt pas un caractère sérieux pour l’année 2022 compte tenu de la régularisation figurant dans le décompte (facture de juin 2023), il en va différement des provisions appelées ultérieurement, en l’absence de régularisation et de toute exigibilité contractuelle. La somme de 3000 euros (5 x 600 euros) réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire est donc à ce titre sérieusement contestable, comme n’étant pas exigible au moment de la signification de l’acte. S’agissant des autres charges contestées par la société ABTO et notamment des charges réclamées pour l’exercice 2022 d’un montant de 2241,98 euros, le contrat de bail renouvelé, postérieur à la loi Pinel, prévoit en page 6 dans le paragraphe “CHARGES” un inventaire détaillé des charges imputables au preneur, conformément aux dispositions de l’article L145-40-2 du code de commerce incluant notamment l’éclairage et le chauffage des parties communes, le service des ascenseurs et monte charge, les honoraires de gestion technique de l’immeuble, la consommation d’eau chaude et froide, les travaux d’entretien des parties communes hors grosses réparations recevant de l’article 606 du code civil et le “ravalement de l’immeuble hors travaux relevant de l’article 606 du code civil”. Au regard des relevés individuel de charges et des relevés détaillés des dépenses versés aux débats par la bailleresse, les charges réclamées par cette dernière apparaissent justifiées et les contestations soulevées par la société ABTO, qui revêtent au demeurant un caractère général ne mettant pas en mesure le juge de savoir précisément quels postes de charges et quels montants sont contestés, ne présentent pas de caractère sérieux à l’exception : - de la contestation précise relative aux charges réclamées au titre du ravalement (pour la somme de 3.130,86 euros dans le décompte figurant commandement de payer), dont l’imputabilité ou non à la société locataire suppose l’analyse des travaux réellement effectués à ce titre, susceptibles ou non de relever des travaux de gros oeuvre relevant de l’article 606 du code de procédure civile. - de la contestation portant sur la taxe d’ordures ménagères non expressément mise à la charge de la société preneuse aux termes du contrat de bail (pour 863 euros mentionné dans le décompte annexé au commandement de payer), S’agissant de la clause pénale enfin, facturée aux termes du commandement de payer à hauteur de la somme de 5.256,07 euros, compte tenu de la contestation non dénuée de sérieux élevée par la société ABTO qui invoque son caractère excessif, il y a lieu de l’écarter du montant réclamé au commandement de payer, le juge du fond ayant le pouvoir de modérer une telle clause. Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, en cet état de référé, le commandement de payer apparaît causé lors de sa délivrance à hauteur de la somme totale de 35.044,22 euros. Pour s’opposer à ses effets, outre les contestations ci dessus analysées, la société ABTO invoque la mauvaise foi de la bailleresse et une exception d’inexécution en lien avec des dégâts des eaux récurrents qu’elle indique subir dans les locaux. Cependant société ABTO allègue mais ne caractérise nullement la mauvaise foi qu’elle impute à la SCI Les Bories, une dette locative étant bien existante lors de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et les difficultés de trésorerie excipées par la société preneuse ne faisant pas obstacle à l’exercice par la bailleresse de ses droits, étant rappelé que le paiement du loyer est une obligation essentielle pesant sur le preneur. De même la société ABTO ne peut légitimement se prévaloir d’une exception d’inexécution en l’espèce, faute de démontrer que par suite des dégâts des eaux dont elle se prévaut, les locaux n’étaient pas exploitables. Sous le bénéfice de l’ensemble des ces observations, et alors qu’il est établi que la société ABTO n’a pas réglé le montant sus visé de 36950,84 euros dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer du 25 janvier 2024, la clause résolutoire a été acquise au 25 février 2024 à 24h. Sur la demande de provision et la demande délais Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au vu des deux derniers décomptes versés aux débats du 1er avril 2022 au 27 mai 2024 et du 1er juillet 2022 au 9 juillet 2024, compte tenu des observations sus visées concernant notamment l’absence d’exigibilité des provisions sur charges réclamées en l’absence de régularisation des charges justifiées (qui représentent au 9 juillet 2024 la somme totale de 4200 euros soit [ 6 x 600 euros] + [3 x200 euros] ) de la déduction des sommes réclamées au titre des charges de ravalement depuis octobre 2022 (pour 8384,17 euros représentant 8 appels de charges) et de la taxe d’ordures ménagères (738,50 euros [soit 885 -146,50]), de la clause pénale mentionnée aux décomptes (443 euros) ainsi que des frais d’huissier réclamés dans les décomptes (pour 419,15 euros) la créance provisionnelle de la SCI Les Bories envers la société ABTO sera arrêtée au 1er juillet 2024 à la somme non sérieusement contestable de 60658,53 euros (selon le calcul suivant :74843,35 -4200-8384,17-738,50-443-419,15). L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». En l’espèce, compte tenu de la situation de la société ABTO actuellement bénéficiaire d’un plan de redressement, ainsi que des versements intervenus depuis l’assignation il y a lieu d’accorder à la défenderesse des délais de paiement à hauteur de 24 mois, selon les modalités ci-après exposées dans le dispositif, qui auront pour effet de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire. A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise et la société ABTO sera redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer trimestriel, outre les charges et taxes régulièrement exigibles, et ce jusqu’à libération des lieux. Sur les autres demandes Succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût ducommandement de payer en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. La société ABTO sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la SCI Les Bories la somme de 1000 euros. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ; Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 février 2024 à 24 h, Condamnons la société ABTO à verser à la SCI Les Bories la somme de 60658,53 euros, avec intérêts légaux à compter du 25 janvier 2024 sur la somme de 23.691,79 euros et de la présente décision pour le surplus, à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 9 juillet 2024, échéance de juillet 2024 inclus; Autorisons la société ABTO à se libérer de cette somme en 23 mensualités égales de 1000 euros à régler en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et le solde de la dette devant intervenir le 24ème mois ; Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ; Disons qu'à défaut de paiement d'une seule échéance (loyer ou arriéré) à la date d’exigibilité et dans son intégralité, passé le délai de 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure demeurée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ; Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société ABTO et portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 4] ; Autorisons en ce cas l'expulsion de la société ABTO et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ; Condamnons en ce cas la société ABTO à payer par provision à la SCI Les Bories une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; Condamnons la société ABTO aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, Condamnons la société ABTO à payer à la SCI Les Bories la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Fait à Paris le 05 septembre 2024 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Sophie GUILLARME