Tribunal judiciaire, 20 novembre 2024. 23/16685

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C. + C.C.C.F.E. délivrées le : à CHASTAGNIER (J0082) C.C.C. délivrée le : à TAPILY (R0268) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 23/16685 N° Portalis 352J-W-B7H-C3EBE N° MINUTE : 2 Assignation du : 27 Octobre 2023 ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 20 Novembre 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. CHILL [Localité 9] (RCS de PONTOISE n°884 873 688) [Adresse 1] [Localité 9] représentée par Me Kadiatou TAPILY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0268 DEFENDERESSES S.C.A. ALTAREA (RCS de PARIS n°335 480 877) [Adresse 7] [Localité 4] S.C.I. SCI IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF (RCS de PARIS n°852 275 270) [Adresse 2] [Localité 5] représentées par Maître Sabine CHASTAGNIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082 MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier. DÉBATS A l’audience du 14 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024. ORDONNANCE Rendue publiquement Contradictoire Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2019, la S.C.C.V. [Localité 9] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS représentée par la S.N.C. ALTAREA FRANCE a donné à bail commercial à la société CHILL [Localité 9] en cours de constitution représentée par Monsieur [R] [J], afin d’y exercer une activité de restauration - sandwicherie sous l’enseigne “CHILL Sandwich & Coffee”, un local constituant le lot R5.07 d’une surface de 104 m² environ dépendant de l’ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement sis [Adresse 3], [Adresse 8], [Adresse 12], [Adresse 13], [Adresse 14] à [Localité 9] (95). Le local a été mis à disposition du preneur suivant procès-verbal en date du 30 juillet 2021. Le bail a été conclu pour une durée de 10 années à compter de la mise à disposition, soit le 30 juillet 2021, et moyennant le versement : - d’un loyer de base annuel de 40.000 euros hors taxes et hors charges réduit de 8.000 euros par an la première année et de 4.000 euros la deuxième année, - d’un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive éventuelle entre 6 % du chiffre d’affaires hors taxes du preneur, TVA en sus, et le montant du loyer de base. Par acte notarié en date du 10 décembre 2019, la S.C.C.V. [Localité 9] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS a vendu les locaux donnés à bail à la société SCI IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF, ce dont a été informée la S.A.R.L. CHILL [Localité 9] par courrier recommandé en date du 3 mars 2020. Par courrier recommandé en date du 2 mai 2022, le conseil de la S.A.R.L. CHILL [Localité 9] a fait valoir que sa cliente ne pouvait pas exercer son activité dans les locaux donnés à bail en raison des manquements de la bailleresse arguant que le chantier n’était toujours pas terminé, que le centre commercial n’avait été inauguré que le 26 mars 2022 avec 10 % des surfaces du centre commercial exploitées, que le cinéma UGC qui constituait l’une des deux locomotives du centre avec le magasin Carrefour Market n’avait pas ouvert et s’était retiré du projet, et a opposé l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers et charges. Il a contesté également l’encaissement d’un dépôt de garantie complémentaire de 10.000 euros. Par courrier recommandé en date du 11 juillet 2022, le conseil de la S.C.I. SCI IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF a contesté tout manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance au motif qu’aucune stipulation du bail ne mettait à la charge de sa cliente d’obligation de maintien de l’environnement commercial et a opposé qu’aux termes de la clause 33.3 du contrat, les parties avaient renoncé à l’application des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil. Enfin, elle affirmait que la bailleresse avait formulé plusieurs propositions d’accompagnement à sa locataire et qu’elle était de bonne foi. Par acte extrajudiciaire en date du 13 juillet 2022, la S.C.I. SCI IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF a signifié à la S.A.R.L. CHILL [Localité 9] une sommation d’exploiter les locaux et un commandement de payer la somme de 43.883,56 euros au titre des échéances des loyers et charges impayées des 3ème et 4ème trimestre 2021, 1er, 2ème et 3ème trimestres 2022, outre la somme de 4.388,36 euros au titre de la clause pénale et le coût de l’acte, visant la clause résolutoire du bail. Par acte extrajudiciaire en date du 28 septembre 2023, la S.C.I. SCI IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF a signifié à la S.A.R.L. CHILL [Localité 9] un second commandement de payer la somme de 78.376,08 euros au titre des échéances des loyers et charges impayées au 1er juillet 2023, outre la somme de 9.424,12 euros au titre de la clause pénale et le coût de l’acte, visant la clause résolutoire du bail. Par acte délivré le 27 octobre 2023, la S.A.R.L. CHILL [Localité 9] a fait assigner devant ce tribunal la S.C.I. SCI IMEFA CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF et la S.C.A. ALTAREA aux fins de : “A titre principal • CONSTATER que la société CHILL [Localité 9] est bien fondée à solliciter la condamnation des sociétés IMEFA CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF et ALTAREA FRANCE ; • JUGER que la société CHILL [Localité 9] ne peut exploiter son activité paisiblement depuis la conclusion du bail commercial et qu’elle se trouve dans une situation financière compromise ; En conséquence • ENJOINDRE la société IMEFA CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF de résilier le bail commercial conclu avec la société CHILL [Localité 9] en date du 1er juillet 2019 ; • CONDAMNER in solidum les sociétés IMEFA CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF et ALTAREA FRANCE à verser à la société CHILL [Localité 9] la somme de 590.281,84 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi • Sur le commandement visant la clause résolutoire en date du 28 septembre 2023 : o FORMER opposition à l’encontre du commandement visant la clause résolutoire ; o ENJOINDRE la société IMEFA CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF à restituer la somme relative à la garantie à première demande d’une valeur de 10.000 euros ; o ENJOINDRE la société IMEFA CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF à transmettre tous les avoirs sur les factures émises depuis le début du bail commercial ; o ENJOINDRE la société IMEFA CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF à ne plus recourir à l’utilisation de la garantie à première demande A titre subsidiaire • Sur le commandement visant la clause résolutoire en date du 28 septembre 2023 : o ACCORDER à la société CHILL [Localité 9] les plus larges délais de paiement au regard de l’article 1343-5 du Code civil à savoir sur 24 mois ; o DONNER ACTE à la société CHILL [Localité 9] de ce qu’elle s’engage à verser la première échéance à la société IMEFA CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF dans les 15 jours de la réception du jugement En tout état de cause • CONDAMNER in solidum les sociétés IMEFA CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF et ALTAREA FRANCE à verser à la société CHILL [Localité 9] une somme de 10.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; • CONDAMNER in solidum les sociétés IMEFA CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF et ALTAREA aux dépens”. Suivant des conclusions d’incident notifiées le 31 janvier 2024, la S.C.A. ALTAREA a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2024, la S.C.A. ALTAREA demande au juge de la mise en état de : Vu la sommation avec commandement visant la clause résolutoire du 28 septembre 2023, Vu les articles 32, 68, 122 et 789 du code de procédure civile, et 1997 du code civil, - Juger inapplicable la théorie du mandat apparent en matière de gestion immobilière, - Retenir que la société locataire ne peut de bonne foi prétendre ignorer l’identité exacte du mandataire de la bailleresse, - Déclarer la société CHILL [Localité 9] irrecevable en l’intégralité de ses demandes dirigées contre la société ALTAREA, - Mettre hors de cause la société ALTAREA, - Retenir que la SNC ALTAREA PROMOTION COMMERCE, la SNC [Localité 9] CŒUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 – LOGEMENTS, la SNC OPEC, et la SNC ALTAREA COGEDIM IDF n’ont pas à être appelées dans la cause, En tout état de cause, - Débouter la société CHILL [Localité 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Condamner la société CHILL [Localité 9] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner la société CHILL [Localité 9] aux entiers dépens du présent incident dont distraction au profit de Maître Sabine CHASTAGNIER, avocat au Barreau de Paris. A l’appui de ses prétentions, la S.C.A. ALTAREA soutient que c’est la S.N.C. ALTAREA FRANCE immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 324 814 219, personne morale distincte, qui est la mandataire de la bailleresse, en vertu d’un mandat de gestion immobilière et conformément à son objet social. Elle fait valoir que la jurisprudence constante de la Cour de cassation exclut toute possibilité de mandat apparent en matière de gestion immobilière, les règles impératives imposant un écrit en la matière ne pouvant être tenues en échec par la théorie de l’apparence. Elle ajoute que la locataire ne peut pas prétendre de bonne foi ignorer l’identité exacte du mandataire de la bailleresse dès lors que tous les échanges adressés par la société ALTAREA FRANCE en sa qualité de mandataire à la société CHILL [Localité 9], indiquent en signature son identité exacte, que le contrat de bail mentionne également que la bailleresse a pour mandataire la S.N.C. ALTAREA FRANCE ainsi que les factures adressées à la locataire. Elle conclut que les demandes de la société CHILL [Localité 9] à l’encontre de la S.C.A. ALTAREA sont irrecevables en raison du défaut de qualité à agir sur le fondement des articles 32 et 122 du code de procédure civile. Elle s’oppose à la demande de la société CHILL [Localité 9] d’appeler dans la cause diverses entités du groupe ALTAREA dès lors que cela n’est pas nécessaire à la solution du litige. Suivant des conclusions d’incident notifiées le 10 août 2024, la société CHILL [Localité 9] demande au juge de la mise en état de : Vu les articles 14, 16, 30, 31, 66, 122, 331 et 332 du code de procédure civile, Vu l’article 1156 du code civil, Vu l’article 6§1 de la Convention européenne des droits de l’Homme, - La déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions ; - Déclarer mal fondées les demandes formulées par la société ALTAREA ; - Constater que la société ALTAREA a été mandataire de la société IMEFA 199 ; - Constater que la SNC ALTAREA PROMOTION COMMERCE, la SNC [Localité 9] CŒUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 – LOGEMENTS, la SNC OPEC et la SNC ALTAREA COGEDIM IDF ont été les interlocuteurs de la société CHILL [Localité 9] depuis les négociations relatives au bail commercial, et demeurent les interlocuteurs de la société CHILL [Localité 9] sur l’exécution dudit bail commercial ; - En conséquence, dire et juger que la SNC ALTAREA PROMOTION COMMERCE, la SNC [Localité 9] CŒUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 – LOGEMENTS, la SNC OPEC et la SNC ALTAREA COGEDIM IDF sont également mandataires de la société IMEFA 199 en application de la théorie du mandat apparent ; - Dire et juger que la société CHILL [Localité 9] est fondée à maintenir la société ALTAREA dans la présente procédure ; - Débouter la société ALTAREA de sa mise hors de cause ; Et en tout état de cause, - Débouter la société ALTAREA de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples et contraires ; A titre reconventionnel, - Dire et juger que la SNC ALTAREA PROMOTION COMMERCE, la SNC [Localité 9] CŒUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 – LOGEMENTS, la SNC OPEC et la SNC ALTAREA COGEDIM IDF sont également mandataires de la société IMEFA en application de la théorie du mandat apparent ; - Inviter la société CHILL [Localité 9] à appeler dans la cause la SNC ALTAREA PROMOTION COMMERCE, la SNC [Localité 9] CŒUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 – LOGEMENTS, la SNC OPEC et la SNC ALTAREA COGEDIM IDF ; En tout état de cause, - Débouter la société ALTAREA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; - Condamner la société ALTAREA à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société ALTAREA aux dépens. La S.A.R.L. CHILL [Localité 9] réplique que la S.N.C. ALTAREA FRANCE est une filiale du groupe ALTAREA ; qu’en application de l’article 1156 du code civil, l’acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté. Elle soutient qu’en l’espèce, tel est le cas, la S.C.A. ALTAREA, société mère, agissant soit directement soit par l’intermédiaire de ses filiales pour gérer le bail commercial ; qu’ayant eu des échanges avec la SNC ALTAREA PROMOTION COMMERCE, la SNC [Localité 9] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS, la SNC OPEC, la SNC ALTAREA COGEDIM IDF, elle a cru légitimement que ces sociétés étaient mandatées par la bailleresse. L’incident a été plaidé à l’audience du 14 octobre 2024 et mis en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir soulevée par la S.C.A. ALTAREA En application de l’article 789 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 applicable à la présente instance, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Aux termes de l’article 122 dudit code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. En l’espèce, aux termes de l’acte introductif d’instance, la société CHILL [Localité 9] sollicite la résiliation du bail et recherche la responsabilité de la bailleresse et de son mandataire, la société ALTAREA FRANCE qualifiée également de “promoteur”. Pour qu’il existe un mandat apparent, il est nécessaire en premier lieu de caractériser une apparence. Or, le bail conclu par les parties mentionne que la société S.C.C.V. [Localité 9] COEUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 - LOGEMENTS est “représentée par la société ALTAREA FRANCE, Société en Nom Collectif (...) dont le siège social est situé à [Adresse 10], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 324 814 219, agissant en vertu d’un mandat de commercialisation”. Ce mandat de commercialisation est rappelé dans le paragraphe “2. COMMERCIALISATION” de l’exposé préliminaire du bail. Le courrier informant la société CHILL [Localité 9] du changement du bailleur en date du 3 mars 2020 est adressé par la société S.N.C. ALTAREA FRANCE qui écrit “nous restons votre interlocuteur privilégié au moins jusqu’à l’ouverture au public de votre local”. Les factures de loyers et charges adressées comportent l’en-tête de la S.N.C. ALTAREA FRANCE et c’est cette dernière qui répond à la locataire, suite à sa demande de décalage de la franchise de loyers. De même, le conseil de la société CHILL [Localité 9] s’adresse, dans ses courriers recommandés du 2 mai 2022 à la bailleresse et à la société ALTAREA FRANCE sise [Adresse 6] à [Localité 11] et le projet d’assignation concernait la S.N.C. ALTAREA FRANCE. Ni la notice commerciale de présentation du projet du centre commercial émise par “ALTAREA COGEDIM” qui n’a pas de valeur contractuelle, ni les notes adressées à tous les commerçants par la société ALTAREA COMMERCE, entité distincte de la S.C.A. ALTAREA, et portant sur des informations relatives à l’avancée des travaux, l’ouverture du centre commercial et le plan marketing pour 2024 ou encore le courrier adressé à la locataire par la société OPEC pour l’informer, pour le compte du bailleur, de la date de mise à disposition du local, ou encore les factures produites et dont le paiement est à effectuer entre les mains de la SNC OPEC, de la SNC [Localité 9] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS ne permettent de déduire que la S.C.A. ALTAREA est intervenue en qualité de mandataire du bailleur. Par conséquent, faute de qualité à agir, l’intégralité des demandes formées par la société CHILL [Localité 9] à l’encontre de la S.C.A. ALTAREA sont déclarées irrecevables. La procédure se poursuivra uniquement entre la société CHILL [Localité 9] et son bailleur, la S.C.I. SCI IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF. Il n’entre pas dans les compétences du juge de la mise en état de mettre hors de cause une partie comme le sollicite la S.C.A. ALTAREA. Sur la demande reconventionnelle de la société CHILL [Localité 9] L’article 4 du code de procédure civile énonce que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. Si le principe du contradictoire implique que toutes les parties concernées par une demande soient appelées à la cause, tel n’est pas le cas ici. Il est rappelé que l’instance initiée par la société CHILL [Localité 9] a pour objet sa demande de résiliation du bail, d’indemnisation de son préjudice résultant du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et son opposition au commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par la bailleresse. Par conséquent, il n’est pas nécessaire ni pour la solution du litige, ni au regard du principe du contradictoire, d’inviter la société CHILL [Localité 9] à mettre dans la cause la SNC ALTAREA PROMOTION COMMERCE, la SNC [Localité 9] CŒUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 – LOGEMENTS, la SNC OPEC et la SNC ALTAREA COGEDIM IDF dès lors que ses demandes concernent la bailleresse qui est libre le cas échéant d’exercer des appels en garantie. Cette demande est donc rejetée. Sur les demandes accessoires La société CHILL [Localité 9] qui succombe, est condamnée aux dépens de l’incident qui pourront être recouvrés directement par Maître Sabine CHASTAGNIER, avocat au Barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile, et à verser à la S.C.A. ALTAREA une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle est corrélativement déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, Déclare irrecevables les demandes formées par la S.A.R.L. CHILL [Localité 9] à l’encontre de la S.C.A. ALTAREA, Rappelle que l’instance se poursuit entre la S.A.R.L. CHILL [Localité 9] et la S.C.I. SCI IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF, Dit qu’il n’entre pas dans les compétences du juge de la mise en état de mettre hors de cause la S.C.A. ALTAREA, Déboute la S.A.R.L. CHILL [Localité 9] de ses demandes tendant à ce qu’elle soit invitée à appeler dans la cause la SNC ALTAREA PROMOTION COMMERCE, la SNC [Localité 9] CŒUR DE VILLE LOTS A1 ET A2 – LOGEMENTS, la SNC OPEC et la SNC ALTAREA COGEDIM IDF et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.A.R.L. CHILL [Localité 9] à verser à la S.C.A. ALTAREA la somme de 1.000 (mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne la S.A.R.L. CHILL [Localité 9] aux dépens de l’incident, qui pourront être recouvrés directement par Maître Sabine CHASTAGNIER, avocat au Barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile, Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 7 avril 2025 à 11h30 et fixe le calendrier de procédure intermédiaire suivant que les parties s’engagent à respecter spontanément : - conclusions au fond de la S.C.I. SCI IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF avant le 20 janvier 2025, - conclusions récapitulatives de la S.A.R.L. CHILL [Localité 9] avant le 20 mars 2025, Rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, Faite et rendue à Paris le 20 novembre 2024 Le Greffier Le Juge de la mise en état Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE