Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 24/05345

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [K] [C] Monsieur [Y] [N] [Z] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/05345 - N° Portalis 352J-W-B7I-C47SE N° MINUTE : 2 JCP JUGEMENT rendu le lundi 16 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 3] représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114 DÉFENDEURS Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2] comparant en personne Monsieur [Y] [N] [Z], demeurant Chez Monsieur [K] [C] [Adresse 1] - [Localité 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2024 par Brice REVENEY, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 16 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/05345 - N° Portalis 352J-W-B7I-C47SE EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 31 janvier 2023, ELOGIE SIEMP a donné à bail à M. [K] [C] un logement aux fins d'habitation principale , situé [Adresse 1] [Localité 2], pour un loyer mensuel de 215,44 euros, et 128,03 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2023, ELOGIE SIEMP a fait signifier à M. [K] [C] une sommation interpellative dont l'enquête de voisinage a révélé que le locataire faisait des aller retour dans son pays d'origine, laissant le logement à un membre de sa famille. Selon ordonnance sur requête du 22 décembre 2023 ELOGIE SIEMP a fait établir les conditions d'occupation du logement par commissaire de justice, le procès-verbal concluant que M. [C] était rarement là et mettait son appartement à disposition de M. [Y] [N] [Z]. Par acte du 17 avril 2024 signifié à étude, ELOGIE SIEMP a fait assigner M. [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire des Paris aux fins de :  - voir ordonner la résiliation du bail à compter du jour de délivrance de l'assignation, du fait de la non occupation de l'appartement loué par ce dernier et de la cession illicite dudit bail ou de la sous location illicite - voir autoriser ELOGIE SIEMP à reprendre possession du logement faisant l'objet du bail, - voir ordonner, à défaut de libération des lieux et de remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie, l’expulsion des défendeurs ainsi que tous occupants de leur chef dès la signification du jugement avec assistance de la force publique et d’un serrurier, -voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs selon les dispositions des articles L 433-1 et 2, R 433-1 à 7 du code des procédures civiles d'exécution, - supprimer le délai prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,  - voir condamner in solidum M. [K] [C] et M. [Y] [N] [Z] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de l'assignation ou du jugement jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,   - voir condamner in solidum M. [K] [C] et M. [Y] [N] [Z] au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens . ELOGIE SIEMP allègue que M. [Y] [N] [Z] est le neveu du locataire qui occupe le logement en lieu et place de M. [K] [C], récemment relogé et n'ayant pas procédé à l'état des lieux de son précédent logement. A l'audience du 11 octobre 2024, ELOGIE SIEMP a réitéré ses demandes et additionnellement demandé la condamnation de M. [K] [C] à 2561 € d'arriérés de loyer. M. [K] [C] a comparu, ainsi que M. [Y] [N] [Z] qui a déclaré pouvoir justifier de sa résidence principale à une autre adresse, ce pour quoi le président lui a accordé de produire une quittance ERDF ou un bail en délibéré. M. [Y] [N] [Z] n'a jamais envoyé de justificatif. M. [K] [C] a déclaré qu'il allait payer sa dette. L'affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION I. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :   Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.   Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.   L'article 1229 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé notamment : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; Selon l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Il ressort des pièces et débats que M. [C] a été relogé par ELODIE SIEMP au [Adresse 1] le 31/01/2023. D'après un mail - interne à ELODIE SIEMP - en date du 10/10/2023, les gardiens auraient constaté que depuis la fin de son déménagement, il n'était pas présent sur la résidence tandis qu'une personne se présentant comme son neveu vivait chez lui. Un mois plus tard, une sommation interpellative du 24 novembre 2023, toutefois irrégulière en la forme et limitée à l'enquête de voisinage, a révélé que le locataire faisait des aller retour dans son pays d'origine, laissant le logement à un membre de sa famille, et qu'il n'aurait pas été vu dans l'immeuble depuis « quelques temps déjà ». Puis ELOGIE SIEMP selon ordonnance sur requête du 22 décembre 2023 a fait établir par commissaire de justice les conditions d'occupation du logement suivantes : Deux visites successives les 11 et 15 octobre 2023 à des heures différentes où personne n'est présent (étant rappelé que M. [C] est âgé de 80 ans et donc a priori non enclin aux déplacements intempestifs). Une visite le 31 janvier 2024 où deux autres individus sont présents. M. [Y] [N] [Z], joint par l'un d'eux, indique au commissaire de justice habiter normalement l'appartement, être hébergé par M. [C] et héberger lui-même les deux individus, ajoutant que le locataire était au Maroc pour y subir des examens médicaux. Le commissaire a noté deux couchages et des contenants de voyage laissant penser que des hébergements de transit étaient pratiqués ainsi qu' un stock de courriers non ouverts de M. [C]. le procès-verbal conclut que M. [C] était rarement là et qu'il mettait son appartement à disposition de M. [Y] [N] [Z]. Ce dernier n'a pas transmis en délibéré la facture qui lui était demandée, attestant de sa résidence en banlieue parisienne. La loi du 6 juillet 1989 s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation et qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue par la loi comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. La référence faite dans le mail en date du 10/10/2023 à la période écoulée depuis le 31/01/23, date d'entrée dans les lieux juridique du locataire, procède d'allégations indirectes entre salariés d'ELOGIE SIEMP, sans témoignage direct du gardien. La décision sera donc circonscrite aux faits établis pour la période postérieure à octobre 2023. Il semble avéré que M. [C] n'a pas occupé le logement au moins entre octobre 2023, date de l'alerte par le gardien, et janvier 2024, période d'au moins quatre mois où M. [Y] [N] [Z] a été l'occupant principal. Les éléments relevés le 31 janvier 2024 laissent penser au surplus que l'appartement de M. [C] aurait servi de logement de transit à des compatriotes en l'absence de ce dernier, et donc du fait de M. [Y] [N] [Z] ; ceci ajoutant encore une strate de doute sur la vocation d'habitation principale du logement de M. [C]. En revanche, il semble en aller autrement dans le courant 2024 selon le mail de réponse du gardien lequel indique avoir aperçu M. [C] entre les 7 et 22 mai 2024, sans avoir revu M. [Y] [N] [Z]. Ceci aboutit donc à une hypothèse de sept mois où l'appartement n'aurait pas été occupé par M. [C], ce qui reste en deçà du seuil légal et sous réserve d'une possible discontinuité d'inoccupation : ainsi, le stock de douze lettres non ouvertes aperçu par le commissaire de justice le 31 janvier ne concourt pas à démontrer une absence du locataire hors de proportion avec les prescriptions du bail. M. [C] n'allègue pas que M. [Y] [N] [Z] serait à sa charge au sens du code de la construction et de l'habitation ni ne produit d'éléments faisant état d'une santé le contraignant à ne pas occuper son logement moins de huit mois par an pour aller se faire soigner au Maroc – le constat des « nombreux aller-retour » n'étant en soi problématique que si l'appartement [Adresse 1] ne devient qu'un pied-à- terre pour le locataire, ce que ELOGIE SIEMP ne démontre pas suffisamment. Au regard de cet ensemble, les éléments du manquement contractuel n’apparaissent pas suffisamment réunies pour  justifier la sanction qu'est la résiliation judiciaire du contrat , M. [C] et M. [N] [Z] devant cependant entendre que le moindre élément supplémentaire dans l'avenir ne laissera pas place au doute sur la décision du tribunal. Il convient donc de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d'expulsion . Il n'y a en outre pas lieu de fixer d'indemnité d'occupation. II. Sur la demande de paiement de l'arriéré des loyers ELOGIE SIEMP produit un relevé de compte établissant un solde débiteur de 2562, 21 € au 30/09/2024. M. [C] a reconnu sa dette à l'audience sans demander de délais. Il y a donc lieu de le condamner à payer cette somme. M. [N] [Z] n'étant ni locataire ni déclaré occupant sans droit ni titre à défaut de résiliation judiciaire du bail , mais ayant été simplement hébergé aux risques du locataire, il n' y a pas lieu de le condamner in solidum. III. Sur les demandes accessoires M. [C] étant partie partiellement succombante, chaque partie conservera la charge de ses dépens. Compte tenu de ce que l'action an paiement de l'arriéré locatif n'a fait que se surajouter à la demande principale, rejetée, il n'apparaît pas conforme à l'équité de condamner M. [C] au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles.  Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.   Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.  PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,   REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail, REJETTE toutes les demandes subséquentes, Mais sur la dette locative, CONDAMNE M. [K] [C] à payer à ELOGIE SIEMP la somme de 2562, 21 € , au titre des loyers et charges  impayés arrêtés au 30/09/2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision , DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens, REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,   LE GREFFIER                                    Le juge des contentieux de la protection