Cour d'appel, 19 décembre 2024. 22/11671

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 19 DECEMBRE 2024 (n° 299/2024, 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 22/11671 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGAGV Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 mai 2022 - Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre, loyers commerciaux) RG n° 19/00030 APPELANTE S.A.R.L. ARCDIS Immatriculée au R.C.S. de [Localité 7] sous le n° 497 814 749 Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 4] Représentée et assistée par Me David PINET de l'ASSOCIATION LEBRAY & Associés, avocat au barreau de Paris, toque : R189 INTIMEE S.A.S. CELSIUS [Localité 5] Immatriculée au R.C.S. de [Localité 8] sous le n° 433 216 827 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090 Assistée de Me Gina MARUANI de Jacquin - Maruani & Associés, avocat au barreau de Paris, toque : P428 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 06 mai 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Marie Girousse, conseillère Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 28 septembre 2006, la société MULTI VEST FRANCE , aux droits de laquelle vient la société CELSIUS [Localité 5], a donné à bail à la société ARCDIS un local commercial (local n° 48) en état futur d'achèvement, situé au rez-de-chaussée du centre commercial de La Vache Noire sis [Adresse 2] à [Localité 5] (94). Le bail a été conclu pour une durée de douze ans à compter du 27 juin 2007, soit jusqu'au 26 juin 2019, et a été tacitement prolongé après son expiration. La destination contractuelle des locaux est l'exercice d'une activité de « petite restauration, salon de thé, vente de sandwichs, pains, pâtisseries, viennoiseries, glaces, chocolats, boissons chaudes et froides à consommer sur place, la fabrication et la cuisson des pains, viennoiseries et pâtisseries, sous 1'enseigne PAUL, à l'exclusion de toute autre ». Le loyer de base annuel a été fixé au montant indexé de 63.840 euros (HT/HC) et le preneur s'est en outre engagé à payer un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 6 % du chiffre d'affaires annuel hors taxes réalisé au cours de la période considérée et le loyer annuel de base. Par quatre avenants au contrat conclus les 7 janvier 2010, 1er avril 2011, 27 juin 2012 et 24 janvier 2017, les parties ont réduit le montant du loyer de base pour différentes périodes, le loyer contractuel de base s'élevant à 78.873,76 euros HT et HC en 2019. Par exploit d'huissier signifié le 27 mai 2019, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 27 juin 2019 dans les clauses et conditions du bail expiré. Par acte extrajudiciaire signifié le 19 août 2019, la bailleresse a accepté le principe de renouvellement du bail mais a refusé le montant proposé au titre du loyer de base, demandant sa fixation à un montant annuel de 80.000 euros HT et HC. Aucun accord n'étant intervenu entre les parties après échange de mémoires, la société ARCDIS a fait assigner la société CELSIUS [Localité 5] et la SOCIÉTÉ DES CENTRES COMMERCIAUX devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil, par exploits d'huissier signifiés le 20 décembre 2019. Par un jugement avant dire droit prononcé le 8 juin 2020, le juge des loyers commerciaux a notamment constaté le renouvellement du bail entre les parties à compter du 27 juin 2019 pour une durée de douze ans et désigné M. [M] en qualité d'expert judiciaire, aux fins d'évaluation de la valeur locative des locaux. L'expert a déposé son rapport le 14 février 2022. Par jugement du 24 mai 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil a : - fixé le montant du loyer du bail renouvelé entre la société ARCDIS et la société CELSIUS [Localité 5], à compter du 27 juin 2019 et pour une durée de douze ans, à la somme annuelle de 62.916 euros HT/HC ; - dit que les rappels de loyer porteront intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance ; - ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; - dit que chacune des parties supportera la charge des dépens par elle exposés ; - condamné en tant que de besoin la société ARCDIS à payer à la société CELSIUS [Localité 5] une somme correspondant à la moitié de la rémunération finale de l'expert judiciaire ; - débouté les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration du 20 juin 2022, la société ARCDIS a interjeté appel du jugement. Par conclusions déposées le 14 décembre 2022, la société CELSIUS [Localité 5] a formé un appel incident. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2024. MOYENS ET PRETENTIONS Par conclusions déposées le 6 janvier 2023, la société ARCDIS, appelante, demande à la cour de : A titre principal, - confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a dit et jugé que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer indiciaire, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à hauteur de la valeur locative des lieux loués, fut elle inférieure au loyer de base du bail expiré ; - le reformer pour le surplus : - retenir une surface pondérée de 149,80 m² GLA pour fixer le loyer du bail renouvelé; - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une valeur locative brute de 400 euros m² et statuant à nouveau de fixer la valeur locative brute à hauteur de 300 euros m² soit 44.940 euros HT/HC/an ; - infirmer la décision entreprise au visa de l'article R. 145-8 alinéa 1er du code de commerce en ce qu'elle a refusé d'appliquer un abattement de 4.498,51 euros HT au titre du transfert sur le preneur de la taxe foncière ; - infirmer la décision entreprise au visa de l'article R. 145-8 alinéa 2 du code de commerce en ce qu'elle a appliqué un coefficient de majoration de la valeur locative de 5 % à raison de l'entrée en vigueur de l'article R. 145-35 du code de commerce au cours de la durée du bail expiré ; - infirmer la décision entreprise au visa de l'article R. 145-8 alinéa 1er du code de commerce en ce qu'elle a refusé d'appliquer un coefficient de minoration de la valeur locative de 5 % nonobstant le transfert sur le preneur des charges exorbitantes du droit commun du bail ; En conséquence, statuant à nouveau, - pratiquer sur la valeur locative en renouvellement brute de 44.940 euros HT/HC/an, au visa de l'article R. 145-8 du code de commerce un premier abattement de 4.498,51 euros HT correspondant au montant de l'impôt foncier, puis un second abattement de cinq pour cent (5 %) ; En conséquence, - fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 27 juin 2019 à hauteur d'un montant net de trente-huit mille quatre cent dix-neuf (38.419 euros) HT/HT/an ; En tout état de cause, - débouter le bailleur de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ; - condamner le bailleur au paiement de la somme de cinq mille (5.000) euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions déposées le 14 décembre 2022, la société CELSIUS [Localité 5], intimée, demande à la cour de : - confirmer le jugement prononcé le 24 mai 2022 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Créteil, en ce qu'il a : - jugé que le contrat de bail en date du 28 septembre 2006 s'est renouvelé pour une durée de douze années entières et consécutives à compter du 27 juin 2019 aux clauses et conditions du bail échu à l'exception des dispositions d'ordre public de la Loi n° 2014-616 du 18 juin 2014, dite ''Loi Pinel'', et du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 ; - jugé qu'aucun abattement ne pouvait être appliqué au titre de la taxe foncière ; - jugé qu'aucun abattement ne pouvait être appliqué au titre des autre charges que la société Arcdis estime exorbitantes du droit commun ; - jugé que les rappels de loyer porteront intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance ; - ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; - condamné la société ARCDIS à payer à la société CELSIUS [Localité 5] une somme correspondant à la moitié de la rémunération finale de l'expert judiciaire ; - infirmer le jugement prononcé le 24 mai 2022 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de de Créteil, en ce qu'il : - fixé le montant du loyer du bail renouvelé entre la société ARCDIS et la société CELSIUS [Localité 5] à compter du 27 juin 2019 et pour une durée de douze ans, à la somme annuelle de 62.916,00 euros HT/HC ; - jugé qu'une majoration équivalente à 5% de la valeur locative des locaux loués, devait être appliquée ; - dit que chacune des parties supportera la charge des dépens par elle exposés ; - débouté les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ; Statuant à nouveau, il est sollicité de la Cour de : - déclarer recevable et bien fondée la société CELSIUS [Localité 5] en ses demandes, fins et conclusions ; - débouter la société Arcdis de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - juger que le loyer de base en renouvellement doit être fixé en retenant une surface de 152 m2; - juger que la valeur locative unitaire, au 27 juin 2019, s'élève à la somme de 511 euros HT et HC; - juger qu'une majoration équivalente à 10 % de la valeur locative des locaux loués devait être appliquée ; - juger que la valeur locative annuelle des locaux loués, au 27 juin 2019, s'élève à hauteur de 85.440 euros HT et HC ; - juger qu'aucun abattement ne peut être retenu en l'espèce ; - juger que le dépôt de garantie sera réactualisé dans ces conditions ; En tout état de cause, - condamner la société ARCDIS au paiement de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société ARCDIS aux entiers dépens qui comprantles frais de l'expertise. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. MOTIFS DE L'ARRÊT 1- Sur la procédure En application de l'arricle 16 du code de procédure civile, il convient de faire droit à la demande de la société ARCDIS tendant à voir rejeter les conclusions de la société CELSIUS [Localité 5] signifiées le jour de la clôture auxquelles elle n'a pu répondre. Ces conclusions signifiées le 3 avril 2024 seront donc déclarées irrecevables en ce qu'elles sont tardives. 2- Sur le montant du loyer du bail renouvelé le 27 juin 2019 Ainsi que l'a constaté le jugement rendu le 8 juin 2020, le contrat de bail en cause s'est renouvelé à compter du 27 juin 2019 pour une durée de douze années. Il n'est pas contesté qu'en raison de la durée du bail, le principe du plafonnement du loyer ne s'applique pas et que le montant du loyer renouvelé à cette date doit être fixé à la valeur locative. - sur les caractéristiques des locaux Il ressort des éléments du dossier et, notamment, du rapport d'expertise que les locaux en cause dépendent du centre commercial La Vache Noire, comprenant une centaine de boutiques sur quatre niveaux et un parking, dans la commune d'[Localité 5] dans le Val de Marne en limite du département des Hauts de Seine à quelques kilomètres de [Localité 8] ; qu'ils bénéficient d'une bonne desserte par les transports en commun. L'expert observe que ce centre commercial a connu une gestation difficile avec des taux de vacances importants se répercutant sur le dynamisime du centre et les loyers effectivement pratiqués ; qu'il a été emblématique d'une mise en question du modèle économique des centres commerciaux ; que selon différents articles de presse le centre fait l'objet d'un nouveau dynamisme économique ; qu'il héberge de grandes enseignes nationales de grande notoriété ; que les locaux loués, situés au rez-de-chaussée haut du centre commercial, constituent la première boutique accessible à droite par l'entrée dite 'Est'; qu'ils disposent d'une devanture extérieure donnant sur la rue ainsi que d'une devanture en galerie offrant un important linéaire de façade. Cette situation est favorable en ce qu'elle est au rez-de-chaussée (56 % de la fréquentation du centre) où se trouvent la majorité des boutiques et à l'une des entrées du centre qui est toutefois l'entrée Est dont la fréquentation est secondaire (20 %) tandis que l'entrée principale est l'entrée Sud (36 %). L'affirmation de l'appelante selon laquelle il y aurait toujours un taux de vacance des cellules important dans le centre n'est pas établie. L'expert décrite des locaux en bon état. Ils ont deux accès depuis la galerie, l'un face au comptoir de vente, l'autre conduisant à la salle de restaurant (26 places assises) avec au fond un bloc sanitaire, une réserve, un laboratoire derrière le comptoir de vente, un 'coin bureau', un local ménage, un espace plonge, une mezzanine créée par la locataire comprenant vestiaires, WC, réserve et local technique. C'est à juste titre qu'en considération de la clause du bail selon laquelle les aménagements et installations faits par le preneur dans les lieux loués deviendront la propriété du bailleur en fin d'occupation à moins qu'il ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif (article 13.1.1.4), le jugement déféré a approuvé l'expert de ne pas avoir retenu la surface de la mezzanine construite par la locataire puisqu'elle n'a pas fait accession au profit de la bailleresse. S'agissant de la surface des locaux, l'expert relève que selon le plan côté communiqué, cette surface est de 149,80 m² GLA et que, selon le bail, elle est de 152 m² GLA. Il précise qu''en cas de contestation, seuls un plan récent et un relevé de surface, établi par un géomètre-expert, pourraient faire foi'. Il propose d'effectuer le calcul de la valeur locative en fonction de la moyenne de ces deux surfaces. Dès lors que le contrat de bail mentionnant une surface totale de 152 m² indique qu'elle peut varier dans la limite de 5 % en plus ou moins et qu'elle a donc une valeur approximative, c'est à juste titre que le jugement déféré s'est référé à la surface établie d'après le plan coté, faute pour les parties d'avoir fait établir une surface différente par un expert-géomètre, soit une surface retenue de 149,80 m2 GLA . C'est également à juste titre que le jugement déféré a approuvé l'expert en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à pondérer les surfaces des locaux s'agissant d'une cellule de centre commercial, point non contesté par les parties. S'agissant d'une unité autonome de marché, l'expert s'est référé, conformément à sa mission, à des éléments de référence situés dans le même centre commercial qui lui ont été communiqués par le bailleur ainsi que ceux qu'il a relevé lors d'une 'Data Room' effectuée contradictoirement le 26 mai 2021. Sur les 18 références relatives à des commerces de bouche, énumérées dans son rapport, l'expert a précisé ceux faisant l'objet de critères d'appréciation négatifs en ce que la date de renouvellement est très antérieure, la surface des locaux très différentes de celle des locaux en cause ou leur situation dans le centre éloignée, justifiant que ces références soient écartées ou corrigées lorsqu'elles ont par ailleurs des critères d'appréciation positif. Il indique qu'en 2019 pour ces références la moyenne du prix est de 422 €/m2 et que pour les locaux situés à proximité des liex loués (RDC entrée Est) cette moyenne est de 367 €/m2. C'est à juste titre qu'il a été tenu compte de la commercialité supérieure de l'emplacement des locaux de LA CROISSANTERIE et de POMME DE PAIN situés prés de l'entrée principale et du MONOPRIX où circulent plus de chalands, justifiant un prix plus élevée que celui des locaux en cause. Sur 8 termes de comparaison de locaux proches de ceux en cause retenus par l'expert, les prix vont de 221 € à 608 € étant observé que deux locaux ont fait l'objet de deux baux successifs, le loyer de l'un d'eux a enregistré une baisse de 7 % de son montant passant de 548 €/m2 en 2013 à 512 €/m2 en 2019 et l'autre a subi une baisse de 30 % passant de 608 €/m2 en 2014 à 426 €/m2 en 2020, bien que cette date soit postérieure à celle du renouvellement cet exemple permet d'illustrer l'évolution du prix de cette référence, l'expert expliquant qu'entre 2013-2015 et 2017-2018 la moyenne des loyers des termes de comparaison recensés à proximité des lieux loués a baissé d'environ un tiers pour se stabiliser en 2019-2020. Les arguments de la locataire relatifs à l'évolution de son chiffre d'affaires de 2016 à 2018 ne sont pas pertinents dans la mesure où celui-ci diminue en 2017 pour remonter en 2018 et qu'aucun élément ne permet de faire la part entre le rôle des locaux loués et celui de la gestion du commerce dans cette évolution du chiffre d'affaires. Au regard des éléments ci-dessus exposés notamment de la situation des locaux loués, leur destination, l'impression générale donnée par les lieux, la synthèse des références de comparaison significatives retenues par l'expert permettant selon lui de retenir une valeur locative unitaire comprise entre 325 et 375 €/m2, c'est à juste titre que ce dernier a proposé une valeur locative de 350 €. Compte tenu de la surface retenue de 149,80 m2 on obtient un montant de 52.430 €. Selon l'article L. 145-33 3° du code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative déterminée notamment au regard des 'obligations respectives des parties' et selon l'article R. 145-8 du même code, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s'est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Ainsi, si dans le contrat de bail, le bailleur s'est déchargé de charges lui incombant normalement, cela constitue un facteur de diminution de la valeur locative qu'il convient de prendre en compte en application des textes susvisés, nonobstant la circonstance que ces charges seraient également imposées aux preneurs dans les baux de locaux présentés comme valeurs locatives de référence, cette circonstance n'étant pas de nature à faire obstacle à l'application l'article R. 145-8 précité, les références de comparaison n'étant qu'un des éléments à prendre en compte dans l'appréciation de la valeur locative en application de l'article L. 145-33 du code de commerce. Il convient donc, contrairement à ce qu'a retenu le jugement déféré, d'appliquer un abattement du fait des clauses exorbitantes du bail en cause faisant supporter à la locataire les charges incombant normalement à la bailleresse. Dès lors que le bailleur est le redevable légal de la taxe foncière, il s'agit d'une charge lui incombant normalement, nonobstant la circonstance que les dispositions de l'article R.145-35 du code de commerce autorisent les clauses l'imputant au locataire par exception à l'interdiction énoncée par ce texte de faire supporter au locataire les taxes dont le redevable légal estle bailleur. C'est donc à tort que le jugement déféré a refusé de considérer l'impôt foncier comme une charge exorbitante. Il convient de déduire son montant de la valeur locative, soit la somme de 4.498,51 € HT. Par ailleurs, le contrat de bail en cause contient différentes charges exorbitantes aux termes desquelles le preneur est notamment tenu de réaliser à ses frais 'tous travaux nécessaires à la mise en conformité de ses locaux et installations avec la réglementation en vigeur', les charges de copropriété et de gestion du centre, les honoraires de gestion locative, les primes d'assurance souscrites par la bailleresse, et ce, de façon à ce que le loyer 'soit perçu net de toutes charges et taxes' (titre III des conditions générales du bail) La société CELSIUS [Localité 5] se prévaut du deuxième alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, selon lequel 'les obligations découlant de la loi génératrice de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer' et de la nécessité de rétablir l'économie générale du contrat pour solliciter une majoration de 10 % du loyer sans produire toutefois d'éléments comptables permettant de quantifier cette charge suplémentaire, notamment au regard des charges autrefois facturées à ce titre à la locataire . En application de l'article R. 145-35 précité dans sa rédaction résultant du décret du 3 novembre 2014, applicable au contrat de bail renouvelé, celui-ci sera expurgé de la clause mettant les grosses réparations et travaux relevant de l'article 606 du code civil à la charge du preneur. L'interdiction pour la bailleresse de maintenir cette charge exorbitante va lui faire supporter des dépenses qui incombaient à la locataire lors de la dernière fixation du prix. Il n'est pas démontré l'existence d'autres charges supplémentaires résultant de la loi. S'agissant d'une interdiction légale pour la bailleresse de maintenir la charge exorbitante relative aux travaux visés à l'article 606 précité, il convient de tenir compte du coût en résultant pour cette dernière dans l'appréciation de la minoration du loyer pour charges exorbitantes. Au regard des éléments dont dispose la cour pour apprécier le coût de l'ensemble des charges exorbitantes du bail en cause énumérées ci-dessus supportées par la locataire et, compte tenu du fait qu'elle n'a plus à supporter la charge exorbitante relative aux travaux relevant de l'article 606 du code civil, l'application d'une minoration du loyer limitée à 5 % pour charges exorbitantes apparaît justifiée. Il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf celles relatives à l'exécution provisoire, aux dépens et frais irrépétibles et de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 27 juin 2019 à la somme annuelle arrondie de 45.300 € hors taxe hors charge (52.430 x 95 % - 4.498,51 €). 3- Sur les autres demandes La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes , notamment aux fins de voir 'juger', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. La société CELSIUS [Localité 5] sera condamnée aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile qu'il est équitable de fixer à 3.000 €. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte. Les autres demandes seront rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare irrecevables les conclusions signifiées le 3 avril 2024 par la société CELSIUS [Localité 5]; Infirme le jugement rendu le 24 mai 2022 par le juge des loters commerciaux du tribunal judiciaire de Créteil (RG 19/30) en ce qu'il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé entre la société ARCDIS et la société CELSIUS [Localité 5], à compter du 27 juin 2019 pour une durée de douze ans, à la somme annuelle de 62.916,00 euros HT/HC, a dit que les rappels de loyer porteront intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance et a ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Fixe le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 27 juin 2019 à la somme annuelle arrondie de 45.300 € hors taxes hors charges ; Condamne la société CELSIUS [Localité 5] à payer à la société ARCDIS la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ; Déboute la société CELSIUS [Localité 5] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette les autres demandes ; Condamne la société CELSIUS [Localité 5] aux dépens de la procédure d'appel. La greffière, La présidente,