Cour d'appel, 23 mai 2023. 21/02657

ARRÊT N°231 N° RG 21/02657 N° Portalis DBV5-V-B7F-GLOM [X] C/ [X] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 1ère Chambre Civile ARRÊT DU 23 MAI 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 juin 2021 rendu par le Tribunal de Proximité de CHÂTELLERAULT APPELANT : Monsieur [P] [X] né le 10 Février 1941 à [Localité 4] (86) [Adresse 1] [Localité 3] ayant pour avocat postulant Me Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS INTIMÉ : Monsieur [K] [X] né le 18 Août 1964 à [Localité 3] (86) [Adresse 2] [Localité 3] ayant pour avocat postulant Me Florent BACLE de la SARL BACLE BARROUX AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Philippe MAURY, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre Madame Anne VERRIER, Conseiller Monsieur Philippe MAURY, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS Suivant acte notarié du 20 décembre 2007, les époux [H] [X] et [T] [U], épouse [X] ont donné à leur petit-fils [K] [X] une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 3]. M. [P] [X], leur fils, est intervenu à l'acte de donation. Les donateurs s'étaient réservés le droit d'usage et d'habitation jusqu'au jour du décès du dernier d'entre eux. M. [H] [X] est décédé le 18 mars 2008, Mme [T] [X] est décédée le 3 septembre 2010. Leur fils, [P] [X] a occupé l'immeuble à partir de 2013. Par courrier recommandé en date du 10 octobre 2017, il écrivait à son fils [K] : ' Il avait été convenu avec ton accord que je puisse me reloger dans la maison de mes parents. Tu m'as donc remis les clefs afin que je fasse certains travaux de rénovation à mes frais pour que je puisse occuper la maison à titre gratuit et avec ton accord. Comme il est devenu impossible de te contacter sans être la cible de propos indécents, je te fais parvenir un courrier recommandé afin qu'il soit établi entre toi et ton père de façon officielle un bail de location .... pour éviter toute problématique familiale.' Le destinataire du courrier était avisé, mais ne réclamait pas le courrier. Par courrier du 6 mars 2020, le conseil de M. [K] [X] écrivait à M. [P] [X]. Il lui rappelait qu'il occupait la maison donnée à son fils, lui précisait que ce dernier entendait 'mettre fin à cette situation et entrer en possession de l'immeuble dont il s'agit. Il me charge dès lors de vous adresser la présente demande officielle d'avoir à quitter les lieux et à lui remettre les clés. A défaut, il entend saisir la juridiction compétente à cet effet '. Le destinataire du courrier était avisé, mais ne réclamait pas le courrier. Par acte du 29 mai 2020, [K] [X] a assigné [P] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de [Localité 3] aux fins de : -voir constater qu'il occupe l'immeuble sans droit, ni titre, -le condamner à libérer l'immeuble, et à lui verser une indemnité d'occupation de 540 euros par mois à compter de 2013 et jusqu'à la date du jugement. M. [P] [X] a conclu au débouté, demandé, à titre subsidiaire, la réduction de l'indemnité d'occupation, indemnité due à compter du jugement. Par jugement du 1er juin 2021 confirmé par la cour d'appel de céans le 29 juin 2022,le tribunal judiciaire de Poitiers a condamné M. [K] [X] à payer à M. [P] [X] la somme de 32 500 euros. Il a retenu que l'acte de donation avait fixé la valeur de l'immeuble à la somme de 75 000 euros le 20 décembre 2007, que les déclarations de succession postérieures l'avaient évalué à 65 000 euros. Il a fixé l' indemnité de réduction à 32 500 euros. La cour a relevé que le notaire avait fixé la valeur de la maison en 2020 aux sommes de 60 000 et 65 000 euros après avoir consulté 3 agences immobilières. Par jugement du 24 juin 2021, le tribunal de proximité de [Localité 3] a notamment statué comme suit : '-constate l'absence de conciliation des parties -constate que M. [P] [X] est occupant sans droit ni titre du logement -dit qu'à défaut d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et ce à l'expiration d'un délai de 2 mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux -condamne M. [P] [X] à payer à M. [K] [X] une indemnité mensuelle d'occupation de 540 euros par mois à compter du 6 juin 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés du logement. -condamne M. [P] [X] aux dépens et à payer une indemnité de procédure de 600 euros à M.[K] [X]. ' Le premier juge a notamment retenu que : - sur l'occupation sans droit, ni titre Il est constant que [P] [X] occupe l'immeuble sans qu'une date précise ne soit établie. Cette occupation fait suite à son divorce, à la nécessité de se reloger. [K] [X] ne conteste pas avoir accepté cette occupation dans un premier temps. Un refus de sa part n'est pas établi avant le 6 mars 2020. Aucun bail n'a été établi malgré une demande en ce sens du père qui a été formée par courrier du 10 octobre 2017. [P] [X] occupe l'immeuble à titre gratuit. Ces éléments permettent d'établir l'existence à compter de 2013 d'un prêt à usage liant les parties qui est selon l'article 1875 du code civil un contrat essentiellement gratuit par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir à charge pour le preneur de la rendre après s'en être servi. Selon l'article 1888, lorsqu'aucun terme n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable. Par courrier du 6 mars 2020, le conseil de M. [K] [X] a informé M. [P] [X] qu'il souhaitait mettre fin au prêt et reprendre possession. Il lui a demandé de quitter les lieux, ce qu'il n'a pas fait. L' assignation en réduction de la donation est sans incidence sur l'action d'autant que la réduction, si elle intervient, se fait en valeur. - sur l'expulsion, l'indemnité d'occupation Le courrier du 6 mars 2020 marque la résiliation du prêt à usage. Au regard d'un préavis raisonnable de 3 mois, la fin du bail doit être fixée au 6 juin 2020. Une indemnité d'occupation de 540 euros sera due à compter du 6 juin 2020. LA COUR Vu l'appel en date du 1er septembre 2021 interjeté par M. [P] [X] Vu l'article 954 du code de procédure civile Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 23 janvier 2023, M. [P] [X] a présenté les demandes suivantes : -Infirmer le Jugement du Tribunal de Proximité du 24 juin 2021 en ce qu'il a -constaté que depuis le 6 juin 2020 Monsieur [P] [X] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] ; -dit qu'à défaut pour Monsieur [P] [X] d'avoir spontanément libéré les lieux situés [Adresse 1], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux -condamné Monsieur [P] [X] à payer Monsieur [K] [X] une indemnité mensuelle d'occupation, soit 540,00 € par mois à compter du 6 juin 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux et la restitution des clés du logement -condamné Monsieur [P] [X] à payer Monsieur [K] [X] la somme de 600,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance. -condamné Monsieur [P] [X] aux dépens de l'instance En conséquence, débouter Monsieur [K] [X] de ses demandes, son père n'est pas occupant sans droit, ni titre ; - Subsidiairement, réduire le montant de l' indemnité d'occupation et la faire courir à compter de la décision à intervenir ; - condamner Monsieur [K] [X] à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens ; A l'appui de ses prétentions, M. [P] [X] soutient en substance que : -Il n'est pas occupant sans droit, ni titre. Son fils lui avait remis les clefs de l'immeuble pour qu'il puisse se reloger après son divorce. -Il a résidé à titre gracieux en fonction des accords passés. -Il était convenu qu'il pouvait continuer à y résider gratuitement sa vie durant. -Il a fait réaliser des travaux importants pour rendre la maison habitable. -Il produit un devis, des photos, une attestation émanant de l'eurl Nibaudeau en date du 30 novembre 2013. Elle décrit un chantier de rénovation en cours dont les travaux devaient se terminer en janvier 2014. -Il produit un listing des travaux réalisés constatés le 12 octobre 2022. -Il n' a pu retirer le courrier du 6 mars 2020 qui de toute manière ne prévoyait pas de délai de préavis et n'a pas mis un terme au bail. -Le 30 mai 2021, il a déposé plainte contre son fils pour cambriolage. -Subsidiairement, il s'oppose à l'expulsion, veut rester dans l'immeuble jusqu'à son décès. -Son fils a rendu la maison inhabitable depuis deux années, cherche à le chasser, a vandalisé la maison sous couvert de cambriolage. -L'agence immobilière qui a estimé la valeur locative de la maison n'a pas eu accès à la maison qui n'est pas conforme aux normes d'habitabilité. Il y a lieu de prévoir un abattement s'agissant d'une occupation précaire. -L'indemnité ne saurait être due avant l'arrêt. Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 18 février 2022, M. [K] [X] a présenté les demandes suivantes : -Confirmer le jugement critiqué en ce qu'il a : -constaté l'absence de conciliation des parties -constaté que M. [P] [X] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] -dit qu'à défaut pour M. [P] [X] d'avoir spontanément libéré les lieux situés [Adresse 1], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est, et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux -condamné M. [P] [X] à payer à M. [K] [X] une indemnité mensuelle d'occupation, soit 540,00 € par mois, -condamné M. [P] [X] à payer à M. [K] [X] la somme de 600,00€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. -condamné M. [P] [X] aux dépens de l'instance -Réformer le jugement critiqué en ce qu'il a : -jugé que la date depuis laquelle Monsieur [P] [X] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] est le 6 juin 2020 - fixé le point de départ de l'indemnité mensuelle d'occupation au 6 juin 2020 et statuant à nouveau sur ces deux points': -Dire et JUGER que M. [P] [X] occupe sans droit ni titre la maison d'habitation située à [Localité 3] depuis 2013, -Condamner M. [P] [X] à payer à M. [K] [X] une indemnité d'occupation de 540 € par mois pour la période de 2013 à novembre 2020 à hauteur de 51.300 €, -Condamner M. [P] [X] à payer à M. [K] [X] une indemnité d'occupation de 540 € par mois pour la période décembre 2020 jusqu'à l'arrêt à intervenir': MEMOIRE En tout état de cause, -Le condamner en outre à lui payer la somme de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. -Le condamner aux dépens. A l'appui de ses prétentions, [K] [X] soutient en substance que : -Il est propriétaire du fait de la donation. [P] [X] n'a aucun titre d'occupation, n'est ni locataire,ni usufruitier. En 2017, il avait demandé l' établissement d'un bail, admettait ne pas avoir de titre. Il a également voulu acquérir, n'a rien fait pour régler la succession de ses parents décédés en 2008 et 2010. Il admet que son fils est propriétaire. -Il n'a pas réclamé la lettre recommandée, en avait été avisé le 6 mars 2020. -Il occupe la maison depuis 2013, maison qui est laissée à l'abandon. Il réside ailleurs. -Les travaux allégués n'ont jamais été réalisés. -Il n'a pas accès à l'immeuble, n'a pas les clefs. -L'indemnité est due depuis 2013. -Son père conteste le montant de l' indemnité d'occupation fixé par le tribunal, mais ne produit pas de devis. Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. Vu l'ordonnance de clôture en date du 30 janvier 2023 . SUR CE - sur le prêt à usage et son terme M. [P] [X] demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a qualifié d'occupant sans droit, ni titre. L'article 1875 du code civil dispose que le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. L'article 1876 dispose que ce prêt est essentiellement gratuit. Selon l'article 1877, le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée. Selon l'article 1888, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée. Lorsque le prêt porte sur une chose d'un usage permanent, et qu'aucun terme n'a été convenu sans qu'aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable. Il est constant que la mise à disposition est intervenue dans un contexte caractérisé par le divorce de [P] [X] qui a été prononcé par jugement en date du 16 juin 2015. M. [P] [X] demande l'infirmation du jugement, mais ne discute pas la qualification de prêt à usage qui a été retenue par le tribunal. Il semble considérer que le prêt à usage a vocation à se poursuivre jusqu'à son décès sans produire le moindre élément accréditant que ce terme avait été convenu avec son fils. Il résulte du courrier recommandé qu'il a adressé à son fils le 10 octobre 2017 qu'il lui proposait la signature d'un bail sans précision sur le loyer souhaité, proposition non suivie d'effet. Le tribunal a retenu à juste titre qu'avant le 6 mars 2020, il n'était pas démontré que [K] [X] avait demandé à reprendre possession de sa maison. En revanche, les termes du courrier du 6 mars 2020, courrier rédigé par un avocat lui demandant explicitement de quitter les lieux et de remettre les clés ne laissent aucun doute sur cette volonté qui est donc établie de manière univoque à la date de sa rédaction. Il importe peu que M. [X] père ait choisi de ne pas retirer ce courrier dont il avait été avisé. - sur le délai de trois mois Le tribunal a tenu compte de l'ancienneté de la situation, l'occupation perdurant depuis 2013, du contexte familial, et laissé à M. [X] père un délai de trois mois pour quitter les lieux. La cour relève que lorsque [P] [X] a été entendu par les gendarmes le 26 mars 2021, il a déclaré vivre maritalement, 'entre son domicile ' et celui de sa compagne. Il ne démontre pas avoir fait des démarches pour rechercher un logement entre 2013 et 2023, ne soutient pas s'être heurté à des difficultés pour trouver un logement , ne justifie pas de sa situation financière. Il n'est pas démontré que le délai de trois mois fixé par le tribunal soit déraisonnable, inadapté au regard de sa situation. - sur l'indemnité d'occupation Le fait que le prêt a été gratuit depuis 2013 ne saurait priver [K] [X] de la faculté d'obtenir la condamnation de son père à lui payer une indemnité d'occupation dès lors que [P] [X] est resté dans l'immeuble contre la volonté de son fils, volonté dont il a eu connaissance au plus tard le 29 mai 2020, date de l'assignation. Le premier juge a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 540 euros par mois. M. [P] [X] conteste cette estimation, estime que le logement n'est pas aux normes, qu'un abattement doit s'appliquer s'agissant d'une occupation précaire, que la condamnation ne peut courir avant le prononcé de l'arrêt. M. [K] [X] a produit une attestation du 19 décembre 2019 émanant de la gérante d'une agence immobilière située à [Localité 3] Elle atteste que compte tenu de la situation actuelle du marché locatif sur [Localité 3], il est possible de retenir une valeur de loyer de 540 euros mensuels pour le pavillon de type III situé [Adresse 1] d'une surface de 75 m2 environ et comprenant entrée, séjour, cuisine, deux chambres, salle de bains, WC, garage et jardin. Il est quelque peu contradictoire de prétendre avoir réalisé des travaux importants pour rendre la maison habitable et d'indiquer que la maison n'est pas 'aux normes'. M. [P] [X] avait toute faculté de faire visiter l'immeuble par une ou plusieurs autres agences immobilières, ce qu'il n'a pas fait. Les travaux qu'il a fait constater le 12 octobre 2022 portent en substance sur l'extérieur de la maison. Ce constat est sans utilité pour évaluer le montant de l'indemnité litigieuse. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité à la somme de 540 euros par mois et dit qu'elle serait due à compter du 6 juin 2020 . - sur les autres demandes Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge de l'appelant. Il est équitable de le condamner à payer à l'intimé la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS : statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort -confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour Y ajoutant : -déboute les parties de leurs autres demandes -condamne M. [P] [X] aux dépens d'appel -condamne M. [P] [X] à payer à M. [K] [X] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,