Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/02539

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 10] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/02539 N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAYZ Minute : 759/24 S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3 F Représentant : Me Judith CHAPULUT- AUFFRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220 C/ Monsieur [P] [I] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me CHAPULUT-AUFFRET Copie délivrée à : M. [I] Le 15 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Juin 2024 ; par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. [Adresse 9], dont le siège social est sis [Adresse 5] Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [P] [I], demeurant [Adresse 6] Non comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 11 juin 2012, Immobilière 3F SA a donné à bail à M. [P] [I] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 280,28 €. Un contrat confort a été signé le même jour. Des loyers étant demeurés impayés, Immobilière 3F SA a fait signifier à M. [P] [I], par exploit de commissaire de justice du 23 mars 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 695,99 € visant la clause résolutoire. Par exploit de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, Immobilière 3F SA a fait assigner M. [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 29 avril 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. Immobilière 3F SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; o en tout état de cause : ? ordonner l'expulsion de M. [P] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; ? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ; ? condamner M. [P] [I] à payer : ? la somme de 1 873,75 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 26 avril 2024, échéance de mars 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ; o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision. Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 11 juin 2012 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [P] [I] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.. M. [P] [I], assigné à étude, n'a pas comparu. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [P] [I] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. M. [P] [I], assigné à étude n'a pas comparu et n'a pas été représenté à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 11 juin 2012 que M. [P] [I] doit payer un loyer d'un montant de 280,28 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 455,88 euros. Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [P] [I] restait devoir la somme de 1 873,75 € euros à la date du 26 avril 2024, terme de mars 2024 inclus. En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [I] au paiement d'une somme de 1 873,75 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024, date du jugement dès lors que les causes du commandement et de l'assignation ont été désintéressées. o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi. L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 11 juin 2012 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 23 mars 2023 pour la somme en principal de 1 695,99 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mai 2023. L'expulsion de M. [P] [I] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui. En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [P] [I] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 23 mai 2023 constitue une faute civile. Ce maintien dans les lieux empêche le bailleur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 11 juin 2012. Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail. En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 mai 2024, terme d'avril 2024, ce jusqu'à parfaite libération des lieux. En effet, l'indemnité d'occupation courant du 24 mai 2023, 00 heure, au 30 avril 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges. o Sur les mesures de fin de jugement Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 juin 2012 entre Immobilière 3F SA et M. [P] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 mai 2023 ; CONDAMNE solidairement M. [P] [I] à verser à Immobilière 3F SA la somme de 1 873,75 €, arrêtée au 26 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024, date du jugement ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [P] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [P] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; CONDAMNE M. [P] [I] à payer à Immobilière 3F SA l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; CONDAMNE M. [P] [I] à payer à Immobilière 3F SA une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [P] [I] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision. Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 juin 2024. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION