Cour d'appel, 14 novembre 2023. 22/00498

N° RG 22/00498 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OCBT Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOURG EN BRESSE Au fond du 06 décembre 2021 RG : 20/01007 ch civ [T] C/ [H] [S] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 14 Novembre 2023 APPELANTE : Mme [E] [F] épouse [T] née le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 6] (06) [Adresse 9] [Localité 5] Représentée par Me Jean-marie PERINETTI de la SELARL JURISQUES, avocat au barreau de LYON, toque : 365 INTIMES : Me [D] [H], notaire associé de la SCP [H] [B] RENOUX [Adresse 4] [Localité 7] Représenté par Me Denis WERQUIN de la SAS TW & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LYON, toque : 1813 ayant pour avocat plaidant Me Jean-jacques RINCK de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719 M. [D] [N] [S] né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 7] (01) [Adresse 8] [Localité 1] Défaillant * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 20 Octobre 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Septembre 2023 Date de mise à disposition : 14 Novembre 2023 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Rendu par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Le 30 décembre 2010, une servitude de prospect a été consentie par Mr [D] [S] à Mr [L] sur un terrain dont il était propriétaire situé à [Adresse 10]', limitant à 7,20 mètres la hauteur d'une éventuelle construction ou de plantation à mesurer entre l'égout et le faîtage. Cet acte a été régularisé par Maître [D] [H], notaire associé de la SCP [D] [H], [G] [B] et Karine Renoux, notaires associés à [Localité 7]. Par acte du 3 février 2016, cette servitude de prospect a été vendue par Mr [L] à Mme [W]. Suivant acte sous seing privé en date du 6 mars 2018 rédigé par Maître [D] [H], Mme [E] [T] et Mr [D] [S] ont régularisé un compromis de vente portant sur le terrain de ce dernier et la réalisation de cette vente a été subordonnée à plusieurs conditions suspensives dont l'obtention d'un permis de construire afférent à la réalisation d'un immeuble à trois niveaux. A la suite de divers recours, le permis de construire a été retiré par un arrêté du maire du 17 juillet 2018 en raison d'une clôture non conforme au règlement de copropriété du lotissement. La vente a finalement été annulée du fait du retrait du permis de construire et de la découverte après la signature du compromis de vente de la servitude de prospect rendant impossible la réalisation du projet de construction. Mme [T] a sollicité le remboursement des sommes engagées dans le cadre de son projet immobilier auprès de Maître [H] et l'assureur du notaire a accepté de prendre en charge 50 % de la somme restée à charge et a réglé à Mme [T] la somme de 9.860 €. Par deux exploits d'huissier des 28 avril 2020 et 10 février 2021, Mme [E] [T] a fait assigner Mr [D] [S] et Maître [D] [H] devant le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse afin d'obtenir le remboursement des frais exposés dans le cadre de l'obtention du permis de construire et le paiement de dommages et intérêts. Les deux instances ont été jointes. Par jugement réputé contradictoire du 6 décembre 2021, en l'absence de constitution d'avocat par Monsieur [S], le tribunal judiciaire de Bourg en Bresse a : - débouté Mme [E] [T] de l'intégralité de ses demandes, - condamné Mme [E] [T] à verser à Maître [D] [H] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - condamné Mme [E] [T] aux dépens et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Par déclaration du 14 janvier 2022, Mme [T] a interjeté appel de ce jugement, intimant Mr [H] et Mr [S]. Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2022, Mme [T] demande à la cour de : - infirmer le jugement en toutes ses dispositions, statuant à nouveau et rejetant toute demande contraire, - juger que Maître [H] et Mr [S] ont respectivement commis une faute à l'origine de son préjudice, - condamner solidairement Maître [D] [H] et Mr [D] [S] à lui verser la somme de 19.321,03 € en réparation des frais qu'elle a dû exposer pour mener à bien les opérations de dépôt et d'obtention du permis de construire de l'immeuble qu'elle entendait édifier sur la parcelle de terrain ayant fait l'objet d'un compromis de vente régularisé le 22 février 2018 pour l'acquéreur et le 6 mars 2018 pour le vendeur, - condamner solidairement Maître [D] [H] et Mr [D] [S] à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre l'intégralité des dépens, Au terme de ses conclusions notifiées le 6 juillet 2022, Maître [D] [H] demande à la cour de : - juger défaillante Mme [E] [T] dans la démonstration d'une faute de sa part directement génératrice pour elle d'un préjudice indemnisable, - confirmer le jugement et débouter Mme [E] [T] de l'intégralité de ses prétentions en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, à titre subsidiaire, - condamner Mr [D] [S] à le relever et garantir de l'intégralité des condamnations qui par impossible seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et accessoires, en tout état de cause, - condamner Mme [E] [T] ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens de l'instance, de première instance et d'appel ces derniers distraits au profit de la SAS Tudela Werquin et Associés sur son affirmation de droit. Par exploit d'huissier en date du 14 avril 2022 signifié en étude d'huissier, Mme [T] a fait signifier sa déclaration d'appel à Mr [D] [S]. Par acte d'huissier de justice du 12 juillet 2022 Monsieur [H] a également fait signifier ses conclusions à Mr [S]. Mr [S] n'a pas constitué avocat et il convient de statuer par jugement réputé par défaut. L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 Octobre 2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées. MOTIFS DE LA DÉCISION : 1° sur la responsabilité de Maître [H] : Mme [T] recherche la responsabilité de Maître [H] en raison de sa faute et reproche à ce dernier de ne pas avoir pas vérifié l'existence de la servitude de prospect et ce alors même que la servitude avait été consentie au sein de la même étude de notaire quelques années plus tôt. Elle fait valoir que : - le devoir de conseil du notaire s'applique également au stade du compromis de vente, - le premier juge a retenu à tort qu'elle n'avait pas apporté la preuve que Maître [H] était le rédacteur de l'acte alors que l'ensemble des éléments du dossier permettait de l'identifier comme étant ce rédacteur, - cela résulte notamment d'une attestation du vendeur, du versement d'un chèque d'acompte à Maître [H], de ce que les réclamations ont été dirigées à son encontre sans qu'il soit émis de contestations sur ce point, de la reconnaissance par le courtier d'assurance que le notaire chargé d'instrumenter la vente était Maître [H] et enfin de ce que dans ses premières conclusions de première instance, Maître [H] n'avait pas remis en cause sa qualité de rédacteur de l'acte, - les erreurs commises principalement par le courtier de l'assureur qui confond les associés, ne permettent pas de remettre en cause l'identité réelle du rédacteur du compromis de vente. Maître [H] fait valoir que : - il ne peut être tenu pour responsable de la défaillance de l'une des conditions suspensives, quant bien même c'est le même office qui a reçu la constitution de la servitude de prospect plusieurs années auparavant, - il dénie toute faute de sa part et ce d'autant que ce n'est pas lui qui a reçu le compromis mais Maître [G] [B], - il n'avait quant à lui aucune connaissance de la servitude consentie huit ans auparavant. Sur ce : Le notaire tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d'un devoir de conseil et qui s'oblige à procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour assurer l'efficacité et la sécurité des actes juridiques qu'il dresse, engage sa responsabilité délictuelle à charge pour celui qui l'invoque de démontrer une faute, un préjudice et un lien de causalité. S'agissant de la faute alléguée à l'encontre du notaire, celle-ci doit être commise personnellement par celui dont la responsabilité est recherchée, soit en l'espèce, Maître [D] [H]. Il appartient donc à Mme [T] qui recherche la responsabilité de Maître [H] pour avoir omis de vérifier l'existence d'une servitude de prospect, lors de la signature du compromis de vente, qu'il était bien le rédacteur de l'acte. Force est de constater, alors que Maître [H] soutient que le compromis n'a pas été reçu par lui mais par son confrère Maître [G] [B], que Mme [T] n'apporte pas cette preuve. Au contraire, le compromis mentionne en page 17 que 'l'acte authentique de vente réitérant les présentes sera reçu par Maître [K] [U], notaire à [Localité 11], avec la participation de Maître [G] [B]' ce qui fait présumer que le compromis a bien été établi par ce dernier et ceci est confirmé de manière indiscutable par la mention '[G][B]', se rapportant donc à [G] [B], portées dans les références du compromis. Les éléments produits par Mme [T] ne contredisent pas ce fait, notamment pas l'attestation du vendeur, la mention manuscrite de Mme [T] de Maître [H] en marge d'un chèque d'acompte ou les courriers du courtier d'assurance, tous éléments attestant d'une certaine confusion dans l'esprit des parties entre l'étude notariale et Maître [H] mais n'établissant pas pour autant que celui-ci était le rédacteur du compromis. En l'absence de preuve d'une faute de Maître [H], la cour confirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [T] de ses prétentions à son encontre. 2° sur la responsabilité de Mr [S] : Mme [T] sollicite également sur le fondement de la responsabilité contractuelle des articles 1231 et suivants du code civil, la condamnation de Mr [S] au paiement de dommages et intérêts au motif qu'en ayant intentionnellement dissimulé cette servitude dont il connaissait parfaitement l'existence, il lui a causé un préjudice. Sur ce : Mr [S] qui avait consenti en 2010 une servitude de prospect au profit d'un fonds voisin à celui que devait acquérir Mme [T] lors de la vente de ce fonds et qui ne pouvait donc ignorer l'existence de cette servitude grevant le fonds vendu, a incontestablement engagé sa responsabilité vis à vis de Mme [T] en omettant de l'en informer lors de la signature du compromis de vente le 6 mars 2018. En effet, ce document qui rappelle d'autres servitudes ne fait nullement mention de la servitude de prospect consentie le 30 décembre 2010. La vente consentie entre Mr [S] et Mme [T] était soumise à diverses conditions suspensives dont celle d'obtention d'un permis de construire portant sur un immeuble à trois niveaux ce dont il résulte que la possibilité de construire un immeuble d'une hauteur au moins égale à trois niveaux était un élément déterminant de son consentement. Il ressort des pièces produites que plusieurs recours sont intervenus sur la délivrance du permis de construire dont un à l'initiative de Mme [W], bénéficiaire de la servitude de prospect. Même si le permis de construire a été retiré pour d'autres raisons, liées au non respect de règles d'urbanisme, il est constant que Mme [T] n'a pas donné suite à son projet parce que la servitude de prospect n'avait pas été portée à sa connaissance lors de la signature du compromis et que celle-ci l'empêchait de le réaliser. Mme [T] qui indique avoir engagé en vue de son projet de construction des dépenses qu'elle n'aurait pas eu si elle avait été dés l'origine informée de l'impossibilité de réaliser la construction projetée, justifie dés lors d'un préjudice résultant du fait d'avoir du débourser des frais en pure perte, préjudice découlant directement du silence fautif de Mr [S] sur l'existence de la servitude de prospect et qui doit être réparé par ce dernier. Au vu des pièces produites et alors que Mme [T] indique que la somme de 5.900 € versée à Maître [H] lui a été remboursée, elle est fondée à solliciter à ce titre l'allocation des sommes suivantes : - 16.800 € versée à la société Bati Concept pour la maîtrise d'oeuvre, - 420 € versée à la société Act en qualité de bureau d'études fluides, - 2.100 € versée à la société EG Sol en qualité d'expert géotechnique, soit au total 19.320 €. Il convient infirmant le jugement de condamner Mr [D] [S] à payer à Mme [T] la somme de 19.320 €. 3° sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile: Le jugement est confirmé en ce qu'il a mis à la charge de Mme [T] les frais de mise en cause de Maître [H] et lui a alloué une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est infirmé pour le surplus ; Les frais de mise en cause de Mr [S] en première instance sont à la charge de ce dernier. Les dépens d'appel sont à la charge de Mr [S] ; L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [T] et il lui est alloué à ce titre la somme de 3.000 € à la charge de Mr [S]; Il est par ailleurs alloué à Maître [H] la somme de 1.000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d'appel, somme à la charge de Mme [T] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Confirme le jugement déféré en ses dispositions concernant Maître [D] [H] ; L'infirme pour le surplus, statuant de nouveau et y ajoutant, Condamne Mr [D] [S] à payer à Mme [E] [T] la somme de 19.320 € en réparation de son préjudice ; Condamne Mr [D] [S] à payer Mme [E] [T] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [E] [T] à payer Maître [D] [H] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Dit que les dépens de l'instance d'appel en tant que dirigée contre Maître [H] sont à la charge de Mme [T] ; Condamne pour le surplus Mr [D] [S] aux dépens d'appel et accorde à la SAS Tudela & Werquin et associés, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, Le Président,