Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE
JUGEMENT DU 03 SEPTEMBRE 2024
LOYER COMMERCIAL
N° RG 22/00004 - N° Portalis DBWH-W-B7G-F7C3
MINUTE N° 24/
Dans l’affaire entre :
S.C.I. LES CAPUCINES, immatriculée au RCS de BOURG-EN-BRESSE sous le numéro 519 237 671, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant, Me Jacques BERNASCONI, avocat au barreau de l’AIN, avocat postulant, vestiaire : 4
DEMANDERESSE
et
S.A.R.L. CLEMAAX, immatriculée au RCS d’ANNECY sous le numéro 524 118 650, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Julien LE BOULC’H, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant, Me Sophie PRUGNAUD SERVELLE, avocat au barreau de l’AIN, avocat postulant, vestiaire : 65
DEFENDERESSE
* * * *
Magistrat : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président
Greffier : Madame BOIVIN
Débats : en audience publique le 02 Juillet 2024
Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2024
copie exécutoire + ccc le :
à
Me Jacques BERNASCONI
Me Sophie PRUGNAUD SERVELLE
EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte d’huissier de justice daté du 15 mars 2022, la SCI les capucines, propriétaire de locaux commerciaux situés à [Localité 5] (Ain), [Adresse 1], qu’elle a donnés à bail depuis le 26 juin 2010 à la société Clemaax, a fait assigner sa locataire à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en fixation du loyer renouvelé.
Par jugement daté du 8 novembre 2022, le juge a, rejetant la fin de non-recevoir soulevée par la société Clemaax, ordonné, aux frais avancés de la SCI les capucines, une expertise judiciaire destinée notamment à fournir au juge saisi les éléments techniques qui lui permettront d’établir si les éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce (relatifs aux caractéristiques du local considéré, à la destination des lieux, aux obligations respectives des parties et aux facteurs locaux de commercialité) ont été notablement modifiés depuis le début du bail et si cette modification a eu une incidence sur la valeur locative au jour du renouvellement fixé au 1er juillet 2019, dit que jusqu’au jugement statuant sur le prix du loyer renouvelé, la société Clemaax devra continuer à payer les loyers échus au prix ancien, rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et réservé les dépens.
L'affaire, reprise dès le dépôt du rapport, a été plaidée à l’audience du 2 juillet 2024.
Aux termes du dispositif de son dernier mémoire (n° 3), la SCI les capucines demande en définitive au juge, rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, de :
“A titre principal,
DIRE ET JUGER que le bail commercial consenti à la société CLEMAAX par la SCI LES CAPUCINES, portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1], s’est renouvelé à compter du 1er juillet 2019, aux clauses, charges et conditions du bail expiré, sauf en ce qui concerne le montant du loyer et les stipulations non-conformes aux dispositions légales d’ordre public et, que le montant du loyer doit être fixé à la somme annuelle de 120 000 € HT et HC, soit la somme mensuelle de 10 000 € HT et HC à compter du 1er juillet 2019 ;
A titre subsidiaire,
DIRE ET JUGER que le bail commercial consenti à la société CLEMAAX par la SCI LES CAPUCINES, portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1], s’est renouvelé à compter du 1er juillet 2019, aux clauses, charges et conditions du bail expiré, sauf en ce qui concerne le montant du loyer et les stipulations non-conformes aux dispositions légales d’ordre public et, que le montant du loyer doit être fixé à la somme annuelle de 90.200,00 € HT et HC, soit la somme mensuelle de 7.516,66 € HT et HC à compter du 1er juillet 2019.
En tout état de cause,
DIRE ET JUGER que le plafonnement du loyer n’a pas matière à s’appliquer et que le loyer doit être fixé à la valeur locative, compte tenu des modifications notables des éléments déterminants la valeur locative du local au bénéfice du locataire ;
DIRE ET JUGER que l’augmentation de loyer interviendra conformément aux dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce, par tranches annuelles d’augmentation correspondant à 10% du loyer acquitté l’année précédente ;
DIRE ET JUGER que les dépôts de garantie seront réajustés en conséquence ;
DIRE ET JUGER qu'à défaut d'exercice par l'une des parties de son droit d'option, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;
REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la SARL CLEMAAX ;
CONDAMNER la SARL CLEMAAX aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 2.491,37 euros, ainsi qu’à régler à la SCI LES CAPUCINES la somme de 5.000,00 euros au titre de l’indemnité visée à l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.”
La société Clemaax demande en réponse au juge, selon le texte du dispositif de son dernier mémoire (ne reprenant pas une demande de demande de nullité du rapport d’expertise figurant dans les motifs), de :
“In limine litis,
• DECLARER nuls et irrecevables tous les mémoires de la SCI LES CAPUCINES pris tant avant qu’après dépôt du rapport d’expertise,
• REJETER, en conséquence, toutes les demandes ainsi que tous les moyens, fins et prétentions de la SCI LES CAPUCINES,
• DECLARER irrecevables toutes les pièces de la SCI LES CAPUCINES et les écarter des débats,
A titre principal,
• DIRE la SAS CLEMAAX recevable et bien fondée en ses demandes,
• REJETER les demandes et prétentions de la SCI LES CAPUCINES et, en particulier, la demande de déplafonnement du loyer fondée sur les dispositions de l’article L. 145-34 du Code de commerce,
• DIRE ET CONSTATER que le renouvellement a pris effet le 1er juillet 2019, aux clauses, charges et conditions du bail expiré, sauf application des dispositions d’ordre public qui seraient devenues non conformes aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, dans leur formulation issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de la loi n°2015-990 du 6 août 2015,
• DIRE que les conditions du bail renouvelé devront être conformes aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, dans leur formulation issue de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de la loi n°2015-990 du 6 août 2015,
• FIXER le loyer de renouvellement à 54.169,19 euros H.T et HC par an, TVA et charges en sus, conformément à la règle du plafonnement,
• DIRE qu’à compter de la date de renouvellement, toute somme perçue par la SCI LES CAPUCINES en excédent devra être remboursée, et ce, avec intérêts au taux légal, à la SAS CLEMAAX,
• DIRE que l’indexation annuelle aura à jouer selon les conditions du bail renouvelé à compter de la date d’application du loyer du bail renouvelé,
A titre subsidiaire,
• DIRE ET JUGER qu’en déplafonnement du loyer, la variation de loyer qui en découle soit fractionnée et ne conduise pas à des augmentations annuelles supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédant le renouvellement du bail,
Et en tout état de cause,
• ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
• CONDAMNER la SCI LES CAPUCINES à payer à la SAS CLEMAAX une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
• CONDAMNER la SCI LES CAPUCINES aux entiers dépens de l’instance.”
Les avocats des parties ont été entendus à l’audience du 4 octobre 2022.
Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le juge se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs derniers mémoires sus-visés.
DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DÉCISION
La SCI les capucines prouve que son dernier mémoire (dit en réponse n° 3 en ouverture de rapport) auquel figure en dernière page la liste des pièces jointes a été notifié à la société Clemaax par lettre recommandée avec demande d'avis de réception déposée le 1er juillet 2024. La formalité légale de notification est donc remplie, aucune demande de renvoi de l’affaire n’ayant été sollicitée. Il n’y a pas de nullité ou d’irrecevabilité encourue de ce chef.
Il ne peut être reproché à l’expert judiciaire de ne pas avoir correctement rempli sa mission au seul motif qu’il n’aurait pas exigé de se faire remettre le bail que la SCI les capucines a conclu avec un notaire portant sur des locaux situés dans le même immeuble, alors que la société Clemaax, qui d’ailleurs en commente les conditions (en pages 17 et 27 de son mémoire), n’en a pas demandé elle-même la production forcée au juge. Il n’y a pas lieu dès lors d’annuler le rapport d’expertise faute de preuve de grief subi par la partie qui en conteste la validité.
Il résulte des termes clairs du rapport établi par M. [B], confirmant d’ailleurs sur ce point l’avis émis par l’expert unilatéral que la demanderesse avait préalablement sollicité, qu’il y a lieu d’observer et de retenir un important accroissement de la population entre 2011 et 2019 (plus de 18 %) ainsi qu’un renforcement de l’attractivité de la zone en cause par la création de nombreux logements neufs dans le quartier voisin dit [Adresse 4], modifiant en conséquence favorablement les activités commerciales du voisinage et les moyens de transport.
La preuve est en conséquence suffisamment rapportée d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité entre la date de conclusion du bail et son renouvellement, en lien avec une évolution de la valeur locative du bien loué.
Le déplafonnement s’impose donc.
Le raisonnement retenu par l’expert sur la base des éléments techniques qu’il a recueillis justifient, nonobstant les critiques ou contestations que les parties lui ont adressées et qu’il a invalidées dans sa réponse précise aux dires, de fixer à compter du 1er juillet 2019 à 90 200 euros hors taxes et hors charges le montant annuel du loyer du bail renouvelé.
Le renouvellement du bail commercial s'opère légalement aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur les demandes des parties autres que celles portant sur le montant (et la date d’effet) du loyer renouvelé (par exemple sur la question de réévaluation éventuelle des dépôt de garantie) d’autant que les demandes en question concernent des règles de droit impératives (concernant l’exclusion dans le bail renouvelé des stipulations non-conformes aux dispositions légales d’ordre public ou l’étalement de l’augmentation du loyer) auxquelles le juge ne peut déroger.
La solution donnée au litige justifie de mettre les dépens à la charge de la SCI les capucines. Il n’y a pas lieu à condamnation au profit de quiconque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Rejette toutes les demandes de nullité de procédure ou d’irrecevabilité soulevées par la société Clemaax ;
Fixe à compter du 1er juillet 2019 à 90 200 euros hors taxes et hors charges le montant annuel du loyer du bail renouvelé ;
Rejette toutes les autres demandes des parties, y compris celle au titre des frais de procédure ;
Condamne la SCI les capucines aux dépens.
La greffière Le juge des loyers commerciaux
