Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Paul romain GIRARD
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Olivier OHAYON
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07829 - N° Portalis 352J-W-B7H-C266J
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 11 septembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [W] [A], demeurant [Adresse 13] [Localité 7]
Madame [S] [A] épouse [E], demeurant [Adresse 3] [Localité 16]
Madame [Y] [Z] épouse [F], demeurant [Adresse 1] [Localité 15]
Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 5] [Localité 15]
Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 6] [Localité 12]
Madame [D] [Z], demeurant [Adresse 2] [Localité 12]
Madame [U] [X] épouse [Z], demeurant [Adresse 4] [Localité 8]
représentés par Me Olivier OHAYON, avocat au barreau de PARIS
DÉFENDEURS
Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 10] [Localité 11]
Monsieur [V] [K], demeurant [Adresse 9] [Localité 14]
représentés par Me Paul romain GIRARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0028
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 16 mars 2022, M. [W] [A], Mme [S] [A] épouse [E], Mme [Y] [Z] épouse [F], M. [J] [Z], M. [G] [Z], Mme [D] [Z], Mme [U] [Z] (l'indivision [A]) a consenti un bail d’habitation à M. [B] [K] sur des locaux situés au [Adresse 10] à [Localité 17], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1290 euros et d’une provision pour charges de 80 euros.
Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [V] [K].
Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4061,30 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 6 juillet 2023.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [K] le 30 juin 2023.
Par assignations du 12 septembre 2023, l'indivision [A] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [K], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation solidaire avec M. [V] [K] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6801,30 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sur la somme de 4061,30 et à compter de l’assignation pour le surplus,2400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Le 21 septembre 2023, M. [B] [K] a restitué les lieux et les parties ont établi contradictoirement l’état des lieux de sortie.
A l’audience du 9 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection a relevé d’office l’irrégularité de la dénonciation à la préfecture, l’accusé de réception produit attestant de l’information de la préfecture du Var et mentionnant une adresse à [Localité 18] pour M. [B] [K]. L’affaire a ensuite fait l’objet de trois renvois à la demande des parties pour mettre le dossier en état d’être jugé.
Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07829 - N° Portalis 352J-W-B7H-C266J
À l'audience du 7 juin 2024, l'indivision [A], représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande la condamnation solidaire de M. [B] [K] et M. [V] [K] à lui payer, à titre de provision, les sommes suivantes :
- 6514,13 euros après compensation avec le dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer soit le 29 juin 2023, sur la somme de 4061,30 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, au titre de l’arriéré locatif,
2195,51 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en remboursement des factures d’électricité réglée par l’indivision,850,80 euros au titre des dégradations,155,24 euros au titre des régularisations de charges,3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont le coût du commandement.Enfin, elle demande qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles et indemnitaires, et subsidiairement que ces demandes soient rejetées.
M. [B] [K] et M. [V] [K], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge :
débouter l'indivision [A] de ses demandes de condamnation à paiement,condamner l'indivision [A] à la restitution du dépôt de garantie d'un montant de 1.290 euros augmenté de la majoration légale de 10% pour un montant total de 781,54 euros arrêté au 23 avril 2024, à parfaire au jour de la décision,condamner solidairement Monsieur [W], [H] [A], Madame [S] [E] née [A], Madame [Y] [F] née [Z], Monsieur [J] [Z], Madame [D] [Z] et Madame [U], [I] [Z] née [X] à verser à Monsieur [B] [K] les sommes suivantes :10.168,67 euros au titre de la réparation du préjudice,5.000 euros au titre de la réparation du préjudice moral,3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 7 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
Sur les demandes en paiements
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.
Ainsi, bien que la demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire a été abandonnée, le preneur ayant restitué les lieux, les demandes en paiements de provisions sont tout à fait recevables dans les limites ci-dessus exposées.
Sur la demande en paiement des loyers et charges et au titre de l'indemnité d'occupation
Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, l'indivision [A] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 septembre 2023, M. [B] [K] lui devait la somme de 7804,36 euros au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés à la date de restitution des lieux.
M. [B] [K] oppose des contestations, qu’il qualifie de sérieuses, relativement au quantum de la dette locative. Il invoque l’indécence du logement et le caractère injustifié du complément de loyer.
Sur la décence du logement, M. [B] [K] soutient être bien fondé à solliciter la réparation de son préjudice sous la forme d’une réfection du loyer dont le paiement est réclamé en justice.
Il convient de constater que s’il est possible de procéder à une compensation d’une dette de loyer avec l’indemnisation d’un préjudice du à un manquement du bailleur à ses obligations, l’existence de ce préjudice ne vient pas remettre en cause l’obligation du preneur de payer son loyer. Ainsi la contestation fondée sur l’indécence du logement sera écartée sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner le sérieux de ce moyen.
En ce qui concerne le complément de loyer, l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique prévoit, en cas de contestation du complément de loyer, que le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir dans un premier temps la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989. Cette saisine préalable est obligatoire et son absence constitue une fin de non recevoir qui peut être soulevée d’office par le juge.
En l’espèce, M. [B] [K] ne justifie pas du respect de ces dispositions sa contestation relative au complément de loyer ne peut donc être qualifiée de sérieuse.
Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Par ailleurs, selon l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En l'espèce, l'indivision [A] est redevable de la somme de 1290 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, sans que la majoration prévue à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en cas de retard ne soit applicable, l'indivision bailleresse justifiant que des sommes lui restaient dues et M. [B] [K] est redevable de la somme de 7804,36 euros correspondant à la dette de loyer et charges.
En conséquence, M. [B] [K] sera condamné à payer à l'indivision [A] la somme de 6514,36 euros à titre de provision sur l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023 sur la somme de 4061,30 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.
M. [V] [K] sera condamné solidairement au paiement de cette somme au regard de son engagement de caution.
Sur la demande en paiement au titre du remboursement des factures d’électricité
Selon l’article 1302-2 du code civil, celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d'autrui peut agir en restitution contre le créancier. Néanmoins ce droit cesse dans le cas où le créancier, par suite du paiement, a détruit son titre ou abandonné les sûretés qui garantissaient sa créance. La restitution peut aussi être demandée à celui dont la dette a été acquittée par erreur.
L'indivision [A] justifie du paiement de la somme de 2194,71 euros de facture d’électricité auprès d’EDF entre mars 2022 et novembre 2023 pour le logement situé [Adresse 10] [Localité 17] « 1 ETG F G ». Il est évident que ces par erreur et pour le compte de M. [B] [K], locataire de ce logement que ces factures ont été acquittées sur la période du bail soit de mars 2022 à septembre 2023. Ce dernier, qui, par ailleurs, ne produit aucun justificatif d’un éventuel contrat d’énergie à son nom pour cet appartement, sera donc condamné à payer la somme de 2139,13 euros, à titre de provision, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation conformément à l’article 1231-6 du code civil.
En revanche, la demande en paiement formée à l’encontre de M. [V] [K] sera rejetée, ce dernier n’étant tenu que dans les limites de son engagement de caution.
Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives
Est réclamé au titre des dégradations locatives la somme de 850,80 euros correspondant aux frais de nettoyage de la terrasse (360 euros), de remplacement de carrelage cassé (264 euros) et d’une clé de l’appartement (226,80 euros).
En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En l'espèce, il ressort de la comparaison entre l'état des lieux d'entrée amiable établi contradictoirement le 16 mars 2022 et l’état des lieux de sortie amiable établi contradictoirement le 21 septembre 2023, qu’une clé est manifestement manquante (4 à l’état des lieux entrant, 3 à la sortie), en l’absence de facture et/ou d’élément sur la nature de la clé, la somme de 100 euros sera accordée à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil.
En revanche, n’est pas évident l’état de la terrasse, si l’état des lieux de sortie fait état d’une terrasse sale sans plus de précision il convient de constater que l’état des lieux entrant mentionne un sol en béton peint en état d’usage et que les photographies annexées sont en noir et blanc ne permettant pas une réelle comparaison avec les photos de l’état des lieux de sortie ; l’état du sol carrelé du salon pour lequel il est demandé une somme globale pour réparer tous les carreaux cassés alors qu’un l’était déjà à l’entrée dans les lieux. Le surplus de la demande sera donc rejeté.
M. [V] [K] sera condamné solidairement au paiement de cette somme au regard de son engagement de caution.
Sur la demande en paiement au titre de la régularisation des charges
L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
En l’espèce, l'indivision [A] ne communique qu’un document établit par son gestionnaire de bien, la société MAZET, ENGERAND & GARDY, sans plus de justificatif. Cette pièce n’est pas suffisante à établir avec l’évidence requise en référé le montant non contestable du au titre de la régularisation des charges 2022, il ne sera donc pas fait droit aux demandes en paiement au titre de la régularisation des charges étant précisé que la régularisation pour l’année 2023 n’a pas encore eu lieu.
Il convient en revanche de préciser que le bailleur qui n’a pas établi de régularisation annuelle conserve le droit de procéder à une régularisation ultérieure, dans la limite de la prescription. Il n’y a donc pas lieu à restituer les sommes versées à titre de provision, tel que prévu au contrat de bail, dans l’attente de la régularisation à venir.
Sur les demandes reconventionnelles
Le défendeur est recevable à former des demandes reconventionnelles dans le cadre de l’instance en référé. Cependant, les demandes formées par M. [B] [K] qui sollicite l’indemnisation de son préjudice financier et de son préjudice moral, sont des demandes en paiement au fond. Ces demandes excèdent les pouvoirs du juge des référé, juge de l’évidence, qui ne peut statuer que sur une demande de provision. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [B] [K] et M. [V] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Condamnés aux dépens, M. [B] [K] et M. [V] [K] devront verser à l'indivision [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [B] [K] solidairement avec M. [V] [K], à payer à M. [W] [A], Mme [S] [A] épouse [E], Mme [Y] [Z] épouse [F], M. [J] [Z], M. [G] [Z], Mme [D] [Z], Mme [U] [Z] la somme de 6514,63 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023 sur la somme de 4061,30 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
REJETTE la demande de majoration du dépôt de garantie,
CONDAMNE M. [B] [K] à payer à M. [W] [A], Mme [S] [A] épouse [E], Mme [Y] [Z] épouse [F], M. [J] [Z], M. [G] [Z], Mme [D] [Z], Mme [U] [Z] la somme de 2139,13 euros à titre de provision sur le remboursement des factures d’électricité, avec intérêt au taux légal à compter du 12 septembre 2023,
REJETTE la demande de condamnation solidaire de M. [V] [K] au paiement de la provision sur le remboursement des factures d’électricité,
CONDAMNE M. [B] [K] solidairement avec M. [V] [K] à payer à M. [W] [A], Mme [S] [A] épouse [E], Mme [Y] [Z] épouse [F], M. [J] [Z], M. [G] [Z], Mme [D] [Z], Mme [U] [Z] la somme de 100 euros à titre de provision sur les réparations locatives, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,
REJETTE la demande en paiement d’une provision au titre de la régularisation des charges pour les années 2022 et 2023,
DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes indemnitaires formées par M. [B] [K] au titre du préjudice financier et du préjudice moral,
CONDAMNE M. [B] [K] solidairement avec M. [V] [K] à verser à l'indivision [A] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes des parties,
CONDAMNE M. [B] [K], solidairement avec M. [V] [K], aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 juin 2023 et celui des assignations du 12 septembre 2023.
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
