Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre civile
N° RG 22/02343
N° Portalis 352J-W-B7G-CWA2V
N° MINUTE :
Assignation du :
17 Février 2022
JUGEMENT
rendu le 17 Octobre 2024
DEMANDERESSE
Madame [L] [Z]-[R]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Maître Benoît VERNIERES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire B1059 et par Maître Sébastien ETCHEVERRIGARAY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant,
DÉFENDEUR
Monsieur [U] [J] [D]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représenté par Maître Hassan BENSEGHIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E0152
Décision du 17 Octobre 2024
2ème chambre civile
N° RG 22/02343 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWA2V
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Claire ISRAEL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière lors de l’audience et de Adélie LERESTIF, greffière lors de la mise à disposition.
DÉBATS
A l’audience du 02 septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 17 octobre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort
_________________________________
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique du 30 avril 2021, Mme [L] [Z]-[R] a consenti à M. [U] [D] une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] (34), moyennant un prix de 188 700 euros, la date de réalisation de la promesse étant fixée au 30 juillet 2021.
L'acte prévoyait une condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier au plus tard le 30 juin 2021 et le versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 16 800 euros, la moitié de cette somme ayant été versée par le bénéficiaire en la compatibilité du notaire rédacteur.
Par courriel du 8 juillet 2021, M. [U] [D], interrogé par le notaire le 30 juin 2021 puis le 6 juillet 2021, lui a indiqué être en attente d'un accord de principe de la banque BRED Banque Populaire.
Par courriel du 30 juillet 2021, Mme [L] [Z]-[R] a écrit à M. [U] [D] qu'elle demandait au notaire le versement de la somme séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Le même jour, le notaire était destinataire d'un courriel de la banque BRED Banque Populaire auquel était joint une " proposition commerciale sans valeur contractuelle " de prêt et M. [U] [D] a demandé la prorogation du délai d'expiration de la promesse d'une durée de deux mois.
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Mme [Z]-[R] a refusé cette prorogation et par lettre recommandée avec avis de réception du 16 septembre 2021, son conseil a mis en demeure M. [U] [D] d'autoriser le versement de la somme séquestrée au profit de sa cliente.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 3 octobre 2021, M. [U] [D] a sollicité la restitution de la somme versée à titre d'indemnité d'immobilisation en se prévalant du refus de prêt de la banque en date du 29 juin 2021.
Par exploits d'huissier en date du 17 février 2022, Mme [L] [Z]-[R] a fait assigner M. [U] [D] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de le voir condamner à lui verser la somme de 16 800 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 19 juin 2023, Mme [L] [Z]-[R] demande au tribunal de :
- Juger que Monsieur [U] [D] n'a pas entrepris les diligences suffisantes pour permettre l'accomplissement de la condition suspensive d'octroi de prêt prévue à la promesse de vente signée le 30 avril 2021.
- Juger que Monsieur [U] [D] a manqué à ses obligations contractuelles en ne justifiant pas dans les délais impartis, d'une offre de prêt ou de deux refus d'offre de prêt qui soient conformes aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.
- En conséquence, condamner Monsieur [U] [D] à lui restituer l'indemnité d'occupation de 8.400 euros séquestrée dans les comptes de Maître [I] [S], notaire à [Localité 7], et encore à la somme de 8.400 euros correspondante à l'autre partie de l'indemnité d'immobilisation prévue au compromis de vente, soit la somme totale de 16.800 euros, augmentée des intérêts au taux légal.
- Condamner pour résistance abusive Monsieur [U] [D] à lui verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et moral qui en découle.
- Condamner Monsieur [U] [D] à lui verser la somme de 3600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er mai 2023, M. [U] [J] [D] demande au tribunal de:
- RECEVOIR l'intégralité des moyens et prétentions de M. [D] ;
- DÉBOUTER M. [Z]-[R] de l'ensemble de ses moyens et prétentions ;
- CONSTATER que M. [D] a dûment effectué les démarches nécessaires pour la réalisation de la condition et que cette dernière n'a pas défailli de son fait ;
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- CONSTATER que M. [D] n'a pas manqué à ses obligations contractuelles en justifiant dans les délais impartis du refus de prêt de la BRED Banque Populaire conforme aux caractéristiques de la promesse de vente conclue le 30 avril 2021 ;
En conséquence :
- DÉBOUTER Mme [Z]-[R] de sa demande de restitution de l'indemnité d'occupation de 8 400 euros séquestré dans les comptes de Maître [I] [S], notaire à [Localité 7], et encore à la somme de 8 400 euros correspondante à l'autre partie de l'indemnité d'immobilisation prévue au compromis de vente, soit la somme totale de 16 800 euros augmentée des intérêts au taux légal ;
- CONDAMNER Mme [Z]-[R] à restituer à M. [D] l'indemnité d'occupation de 8 400 euros séquestrée dans les comptes de Maître [I] [S], notaire à [Localité 7], en sus de la somme de 8 400 euros correspondante à l'autre partie de l'indemnité d'immobilisation prévue au compromis de vente, soit la somme totale de 16 800 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure de M. [D] datant du 3 octobre 2021 ;
- CONDAMNER Mme [Z]-[R] à verser une astreinte définitive de 1000 euros par jour de retard à compter du 1 er jour de la signification de la décision à intervenir et que Madame, Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris statuant au fond, se réserve la compétence de liquider l'astreinte;
- CONDAMNER Mme [Z]-[R] au versement d'une somme de 3 000 euros au profit de M. [D] au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- CONDAMNER Mme [Z]-[R] à payer la somme de 3.000 euros à M. [D] au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2023 et l'audience de plaidoiries a été fixée au 2 septembre 2024.
Par conclusions signifiées le 30 juillet 2024, M. [U] [D] demande au tribunal d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture.
Par conclusions signifiées le 23 août 2024, Mme [L] [Z]-[R] s'oppose à cette demande.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il sera rappelé à titre liminaire que les demandes des parties tendant à voir " dire et juger " ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.
Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture
M. [U] [D] demande la révocation de l'ordonnance de clôture du 2 octobre 2023 au motif que de nouveaux éléments lui ont été transmis pouvant attester de sa bonne foi et du respect des termes de la promesse de vente du 30 avril 2021 et qu'il souhaite pouvoir développer de nouveaux moyens et verser aux débats de nouvelles pièces notamment :
- le courrier qu'il a adressé à la promettante le 29 juin 2021, l'informant du refus du prêt,
- des courriels échangés avec le notaire en mai et juin 2021,
- des courriels échangés avec la banque de février à mai 2021,
- une attestation de la banque BRED du 23 juillet 2024,
- une demande auprès d'un cabinet de courtage et les refus de prêts consécutifs du 21 juin 2021,
- des courriels échangés avec l'agence immobilière en février 2021,
- des courriels échangés avec la promettante le 30 juillet 2021.
Sur ce,
Aux termes de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.
En l'espèce, l'ensemble des éléments et pièces que le défendeur souhaite verser aux débats étaient déjà en sa possession et connus de lui avant la clôture de l'instruction de l'affaire, à l'exception de l'attestation de la banque en date du 23 juillet 2024 mais qu'il pouvait tout à fait solliciter avant la clôture qui est intervenue le 2 octobre 2023, soit deux ans et huit mois après son assignation et plus de trois ans après la mise en demeure qui lui a été délivrée par la demanderesse.
Sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture tend en réalité à lui permettre de compléter ses moyens en défense et les pièces au soutien de ses prétentions, mais il ne justifie d'aucune cause grave survenue depuis le 2 octobre 2023 pouvant justifier une révocation de l'ordonnance de clôture.
Sa demande sera donc rejetée.
Sur l'indemnité d'immobilisation
Au soutien de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, sur le fondement des articles 1304-3 du code civil et L. 313-41 du code de la consommation, Mme [Z]-[R] soutient que la condition suspensive d'obtention d'un prêt a défailli du fait de la négligence fautive du bénéficiaire et fait essentiellement valoir que :
- Il appartient au bénéficiaire de la promesse de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques contractuelles et qu'il a accompli les démarches nécessaires pour obtenir un prêt dans les délais stipulés,
- En l'espèce, M. [U] [D] ne justifie pas avoir déposé simultanément deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques contractuelles,
- S'agissant de la première demande de prêt qui aurait été déposée le 4 juin 2022, il produit un courrier du 29 juin 2021 qui ne démontre pas que le prêt est conforme aux caractéristiques contractuelles stipulées dès lors qu'il ne comporte pas la durée, le taux d'intérêt ni les conditions du prêt ; il comporte en outre une erreur concernant l'adresse du bien,
- Le second courrier du 29 juin 2021 produit par M. [U] [D] qui détaille les caractéristiques du prêt demandé est signé par un autre responsable commercial de l'agence bancaire, il n'a jamais été communiqué au notaire et a été établi pour les besoins de la procédure,
- En outre, M. [U] [D] est de mauvaise foi dès lors qu'il a confirmé à l'agence immobilière en charge de la vente l'accord de principe de la banque concernant son financement le 30 juillet 2021, avant d'envoyer le 16 août 2021 août le courrier de refus de la banque daté du 29 juin 2021,
- S'agissant de la seconde demande de prêt, elle a été déposée le 30 juillet 2021, soit postérieurement à la date butoir prévue à la promesse de vente et n'est pas conforme aux caractéristiques contractuelles stipulées,
- La proposition commerciale produite n'a en outre aucune valeur contractuelle, la banque ayant par ailleurs indiqué que M. [D] ne lui avait pas fourni les éléments nécessaires à l'évaluation de sa solvabilité,
- Il ne justifie en outre pas lui avoir notifié les refus de prêt, ni au notaire, dans les délais contractuels stipulés et par lettre recommandée avec avis de réception, et n'a fait aucune référence au refus de prêt du 29 juin 2021 lors de leurs échanges le 30 juillet 2021.
En défense, M. [U] [D] conclut au rejet de la demande de Mme [L] [Z]-[R] et demande sa condamnation sous astreinte à lui restituer la somme de 8 400 euros versée au titre de l'indemnité d'immobilisation et à lui verser la somme complémentaire de 8 400 euros correspondant au solde de l'indemnité d'immobilisation.
Il soutient que :
- La condition suspensive de prêt n'est pas défaillie de son fait et qu'il a bien accompli l'ensemble des diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive de prêt conformément à la promesse de vente du 30 avril 2021,
- Il justifie bien de deux demandes de prêt auprès de la même banque, l'une ayant abouti à un refus du 29 juin 2021, l'autre ayant fait l'objet d'une proposition de la banque du 30 juillet 2021,
- Ces demandes de prêt sont conformes aux caractéristiques contractuelles stipulées, l'erreur sur l'adresse dans le premier courrier de refus de la banque étant une simple coquille,
- Il a bien informé la promettante et le notaire du refus de prêt du 29 juin 2021 immédiatement même si le notaire indique l'avoir reçu le 16 août 2021,
- Il a sollicité une prorogation du délai de réalisation de la promesse compte tenu des délais exceptionnels de la banque,
- La promesse de vente ne prévoyait pas de conditions de forme particulières pour la notification du refus de prêt,
- La justification tardive du refus de prêt n'est pas sanctionnée par la perte des fonds déposés au titre de l'indemnité d'immobilisation par le bénéficiaire.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des dispositions de l'article 1304-3 du même code, rappelées dans la promesse de vente du 30 avril 2021, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
En l'espèce, aux termes de la promesse de vente, les parties ont fixé le montant de l'indemnité d'immobilisation à 16 800 euros et le bénéficiaire a versé entre les mains de Mme [O] [X], caissier du notaire, la somme de 8 400 euros affectée en nantissement. Les parties ont convenu à l'acte que cette somme serait versée au promettant et lui resterait acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et qu'à l'inverse, elle serait restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées à l'acte.
Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire s'est obligé à le verser au promettant au plus tard dans les huit jours de l'expiration de la promesse, pour le cas où, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, il ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait.
Par ailleurs, les parties ont stipulé une condition suspensive particulière d'obtention par le bénéficiaire de 168 000 euros au plus, pour une durée maximale de remboursement de 20 ans et au taux nominal d'intérêt maximal de 1,40% l'an (hors assurance). La promesse précise enfin que " le bénéficiaire s'engage, en cas de non obtention du financement demandé à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt ".
S'il est constant que M. [U] [D] n'a pas obtenu d'offre de prêt, il ne justifie pas avoir déposé simultanément deux demandes de prêt conformes aux caractéristiques prévues à la promesse.
En effet et en premier lieu, s'il soutient avoir bien déposé deux demandes de prêt, il n'allègue pas les avoir déposées simultanément, alors qu'il s'y était engagé pour permettre la réalisation de la condition suspensive. Au contraire, il indique avoir sollicité " un second prêt aux mêmes conditions que celles établies par la promesse de vente ",
" compte tenu du refus daté du 29 juin 2021 ".
En tout état de cause, il ne justifie d'aucune demande à un autre établissement bancaire que la banque BRED Banque Populaire et se prévaut d'une part d'un courrier de refus de prêt daté du 29 juin 2021 et d'autre part d'une simple proposition commerciale en date du 30 juillet 2021 qui ferait suite, selon lui, à sa seconde demande de prêt, ces deux pièces émanant du même établissement bancaire.
Or, même à considérer que M. [U] [D] avait effectivement formé deux demandes de prêts simultanée pour les mêmes caractéristiques, auprès de la même banque, elles ne pourraient permettre de considérer que le bénéficiaire a rempli son obligation contractuelle de solliciter simultanément deux demandes de prêt, laquelle implique nécessairement de s'adresser à deux établissements bancaires différents sauf à priver cette clause de tout intérêt.
En second lieu, la proposition commerciale du 30 juillet 2021 ne correspond pas aux caractéristiques du prêt stipulées à l'acte du 30 avril 2021 puisqu'elle porte sur un prêt pour une durée de remboursement de 300 mois (25 ans) alors que la promesse prévoyait une durée maximale de remboursement de 20 ans.
Dès lors, et sans qu'il ne soit besoin d'examiner les autres moyens qui sont surabondants, M. [U] [D] ne démontre pas avoir simultanément déposé deux demandes de prêt conformes à la promesse de vente et il a donc empêché par ce défaut de diligence l'accomplissement de la condition suspensive qui doit être réputée réalisée en application des dispositions de l'article 1304-3 du code civil.
En conséquence, toutes les conditions suspensives étant réalisées et le bénéficiaire n'ayant pas levé l'option avant le 30 juillet 2021, l'indemnité d'immobilisation est due à la promettante.
M. [U] [D] sera donc condamné à verser à Mme [L] [Z]-[R] la somme de 16 800 euros avec intérêts au taux légal. Il sera autorisé à se libérer partiellement de son obligation par la libération par le notaire de la somme séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation.
La demande de M. [U] [D] de restitution de cette somme séquestrée sera rejetée, de même que sa demande de condamnation de Mme [L] [Z]-[R] de paiement du solde de l'indemnité d'immobilisation, aucune clause de la promesse de vente ne prévoyant en tout état de cause le versement par le promettant au bénéficiaire du surplus de l'indemnité d'immobilisation.
Sur les demandes de dommages-intérêts
Mme [L] [Z]-[R] sollicite la condamnation de M. [U] [D] à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral et financier résultant de la mauvaise foi et de la résistance abusive du défendeur. Au soutien de sa demande, elle souligne qu'elle a été contrainte d'assumer la charge financière de deux appartements de février à août 2021 alors qu'elle avait libéré son appartement pour permettre sa vente à M. [U] [D].
M. [U] [D] conclut au rejet de cette demande et à titre reconventionnel, il sollicite la condamnation de Mme [L] [Z]-[R] à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Sur ce,
Sur la demande de Mme [L] [Z] [R]
En application des dispositions de l'article 1240 du code civil, pour que la responsabilité délictuelle d'une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
En l'espèce, le préjudice que Mme [L] [Z]-[R] invoque, relatif aux frais qu'elle a dû exposer pour le bien objet de la promesse, est déjà indemnisé par l'indemnité d'immobilisation que le défendeur est condamné à lui payer.
Elle ne justifie par ailleurs pas d'un préjudice moral spécifique, distinct du préjudice résultant de l'immobilisation de son bien pendant la durée de la promesse.
Enfin, elle avait consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de M. [U] [D], de sorte qu'elle savait que la réalisation de la vente n'était pas certaine, le bénéficiaire étant toujours libre de ne pas lever l'option ou la condition suspensive d'obtention d'un prêt pouvant défaillir. Elle ne peut donc obtenir réparation du préjudice résultant pour elle des frais qu'elle a exposés pour se reloger, après avoir libéré le bien objet de la promesse de sa propre initiative, le fait de ne pas lever l'option n'étant en tant que tel pas fautif et aucun lien de causalité n'étant caractérisé entre le comportement du bénéficiaire et le préjudice allégué.
Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée, étant au surplus observé qu'elle ne verse aucune pièce justificative des préjudices invoqués au soutien de sa demande.
Sur la demande de M. [U] [D]
L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, le tribunal ayant fait droit aux demandes de Mme [L] [Z] au titre de l'indemnité d'immobilisation, M. [U] [D] ne rapporte pas la preuve d'une telle faute et sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
M. [U] [D], succombant à l'instance, sera condamné aux dépens ainsi qu'à payer à Mme [L] [Z]-[R] la somme de 3600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par M. [U] [D],
CONDAMNE M. [U] [D] à payer à Mme [L] [Z]-[R] la somme de 16 800 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 30 avril 2021, avec intérêts au taux légal,
AUTORISE M. [U] [D] à se libérer partiellement de son obligation par la libération de la somme de 8 400 euros séquestrée entre les mains de Mme [O] [X], caissier de Maître [I] [S], notaire à [Localité 7] (34),
REJETTE la demande de M. [U] [D] de condamnation de Mme [L] [Z]-[R], sous astreinte, à lui restituer la somme de 8 400 euros séquestrée entre les mains de Maître [I] [S], et à lui verser la somme de 8 400 euros correspondant au solde de l'indemnité d'immobilisation,
REJETTE la demande de dommages et intérêts de Mme [L] [Z]-[R],
REJETTE la demande de dommages et intérêts de M. [U] [D],
CONDAMNE M. [U] [D] aux dépens,
CONDAMNE M. [U] [D] à payer à Mme [L] [Z]-[R], la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 17 octobre 2024
La Greffière La Présidente
