Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 24/00846

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND 16, place de l'Étoile - CS 20005 63000 CLERMONT-FERRAND ☎ : 04.73.31.77.00 N° RG 24/00846 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZRR NAC : 5AA 0A JUGEMENT Du : 28 Janvier 2025 Etablissement public OPHIS Rep/assistant : Me DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND C / Madame [L] [I], [T] [N] GROSSE DÉLIVRÉE LE : 28 Janvier 2025 A :DMMJB, C.C.C. DÉLIVRÉES LE : 28 Janvier 2025 A :DMMJB, [L] [N] AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ; Après débats à l'audience du 05 Décembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 28 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEUR : L' OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND ET : DÉFENDEUR : Madame [L] [I], [T] [N], demeurant 48 rue Saint Robert - Etage 3, Logement 11 - 63100 CLERMONT-FERRAND comparante en personne EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous-seing privé en date du 20 février 2019, l'Ophis a donné à bail à [L] [N] un logement et un garage N°11 situés 48 Rue Saint Robert à Clermont-Ferrand, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 665,47 euros, provision sur charges comprise. Le 3 juillet 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3899,38 euros. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [L] [N] le 28 juin 2024 Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, l'Ophis a fait assigner [L] [N] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit : - constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis, - ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, - condamner [L] [N] à lui payer les sommes suivantes : * 5473,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 août 2024, * une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, * 250 euros de dommages et intérêts, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 septembre 2024. Lors de l'audience, l'Ophis maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 2 décembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8368,70 euros. [L] [N], quant à elle, sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, elle propose de verser la somme mensuelle de 232,50 euros aux fins d'apurement de l'arriéré locatif. Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation. L'Ophis a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [L] [N]. [L] [N] a précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers. MOTIFS DE LA DÉCISION [L] [N] s'étant présentée il y a lieu de statuer par jugement contradictoire. Sur la résiliation et l'expulsion L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 - Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail. Or, l'Ophis justifie avoir régulièrement signifié le 3 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3899,38 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux. En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 3 septembre 2024. [L] [N] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l'Ophis, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de [L] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef. A cet égard, il y a lieu de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par l'Ophis qu'[L] [N] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celle-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’elle aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L'Ophis produit un décompte arrêté au 2 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 8368,70 euros. Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'Ophis est établie dans son principe et dans son montant à hauteur de 7311,92 euros (après déduction des sommes non justifiées au titre de la télérelève et de la régularisation des charges). [L] [N] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré. Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à la locataire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par l'Ophis qu'[L] [N] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celle-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’elle aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionné à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience. La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur. Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation [L] [N] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l'Ophis, soit la somme mensuelle de 729,36 euros. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision. Sur les autres demandes Le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée. [L] [N], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 150 euros. Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation du bail conclu le 20 février 2019 entre l'Ophis et [L] [N] à compter du 3 septembre 2024, ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de [L] [N] ainsi que tout occupant de son chef, du garage N°11 et du local sis 48 Rue Saint Robert à Clermont-Ferrand, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées, CONDAMNE [L] [N] à payer à l'Ophis la somme de 7311,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement, FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par [L] [N] à la somme mensuelle de 729,36 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l'Ophis ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, CONDAMNE [L] [N] à payer à l'Ophis la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation, du commandement de payer du 3 juillet 2024 et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département, RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier. Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection