Cour d'appel, 27 juin 2023. 21/03308

N° RG 21/03308 - N° Portalis DBVM-V-B7F-K7NE C2 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : Me Léa MENDOZA la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 27 JUIN 2023 Appel d'une décision (N° RG 19/00821) rendue par le tribunal judiciaire de GAP en date du 25 mai 2021 suivant déclaration d'appel du 16 juillet 2021 APPELANTE : S.A.R.L. ALPHA IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Me Léa MENDOZA, avocat au barreau de GRENOBLE INTIME : Me [N] [S] notaire associé au sein de la SELARL OFFICE NOTARIAL DU GAPENCAIS, de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 1] représenté par Me Olivier DORNE de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine CLERC, présidente, Mme Joëlle BLATRY, conseiller, Mme Véronique LAMOINE, conseiller, DÉBATS : A l'audience publique du 22 mai 2023 madame Blatry, conseiller chargée du rapport en présence de madame Clerc président de chambre, assistées de Frédéric Sticker, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES Le 3 décembre 2018, l'agence Edelweiss Immobilier a recueilli une offre écrite d'achat de la part de Mme [J] [K] suite à la visite du bien de M. [P] [U], lequel a accepté la dite offre. L'agence immobilière a, alors, saisi Me [N] [S], notaire à [Localité 1], en vue de l'établissement d'un compromis de vente. Suivant acte authentique du 4 janvier 2019 passé devant Me [S], M. [U] a consenti à Mme [K] une promesse unilatérale de vente du bien sous condition suspensive d'obtention de prêt. Le 8 mars 2019, Mme [K] a avisé le notaire de ce qu'elle renonçait à poursuivre la vente, s'acquittant ensuite de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la convention. La société Alpha Immobilier, estimant que sa commission de 10.000€ lui était due, a fait citer, par exploits d'huissier des 5 et 30 septembre 2019, Mme [K] et Me [S] à l'effet d'obtenir leur condamnation à lui payer diverses sommes. Par jugement du 25 mai 2021, le tribunal judiciaire de Gap a : déclaré recevable l'action de la société Alpha Immobilier, débouté la société Alpha Immobilier de l'ensemble de ses demandes, condamné la société Alpha Immobilier à payer à Me [S] des dommages-intérêts de 1.500€ condamné la société Alpha Immobilier à payer à Me [S] et à Mme [K], chacun, une indemnité de procédure de 2.500€, ainsi qu'aux dépens de l'instance. Suivant déclaration en date du 16 juillet 2021, la société Alpha Immobilier a relevé appel de cette décision en intimant uniquement Me [S]. Au dernier état de ses écritures en date du 15 mars 2023, la société Alpha Immobilier demande de dire son appel recevable et bien fondé, d'infirmer le jugement déféré et, déboutant Me [S] de l'ensemble de ses prétentions, de le condamner, outre aux entiers dépens, à lui payer les sommes de : 1.800€ de dommages-intérêts, 3.000€ d'indemnité de procédure. Elle fait valoir que : sur sa qualité à agir la société Edelweiss est une de ses succursales bénéficiant d'un numéro SIRET et inscrite comme bureau secondaire sur les assurances et garanties professionnelles, les deux sociétés disposent du même numéro SIRET et de carte professionnelle, sur le caractère parfait de la vente la lecture de l'offre écrite d'achat signée par le vendeur et l'acheteur permet de la considérer comme un contrat de vente sous condition suspensive, ainsi l'acheteur ne pouvait prétendre à la nullité du contrat qu'en démontrant l'impossibilité de la réalisation de cette condition suspensive, dans le cas contraire, la condition suspensive est réputée comme réalisée et la vente parfaite, en l'espèce, le tribunal n'a fait que rappeler les règles relatives à l'existence et à l'application des conditions suspensives sans rechercher si la condition suspensive de l'offre d'achat avait été ou non réalisée, le contrat reste formé et son anéantissement rétroactif ne peut être accordé que dans l'hypothèse où la condition suspensive ne s'est pas réalisée en dépit des diligences accomplies de bonne foi pour ce faire, cette preuve n'a pas été rapportée par Mme [K], au contraire, il semble que Mme [K] était en mesure d'obtenir un prêt permettant la réalisation de la condition suspensive, dès lors, l'offre écrite aurait due être considérée comme un contrat synallagmatique et le notaire ne pouvait prendre la liberté de régulariser une promesse de vente au lieu d'un compromis de vente, sur la faute du notaire il ressort de manière expresse de l'offre d'achat que devait être régularisé un compromis et non une promesse de vente, Me [S] n'a pas tenu compte de l'intention des parties qui était établie de façon suffisamment claire, Me [S] a commis une faute de négligence et suite à l'absence de régularisation d'un compromis, elle a subi une perte de 2.000€, a minima, elle a perdu une chance de de percevoir cette indemnité, c'est bien la rédaction d'une promesse de vente en lieu et place d'un compromis de vente par le notaire qui a conduit à cette perte de chance de percevoir sa commission, Mme [K] n'a pas levée l'option en raison de l'impossibilité d'obtenir un prêt mais parce qu'elle a souhaité acquérir un autre bien, la demande reconventionnelle de Me [S], non fondée, doit être rejetée. Par conclusions récapitulatives du 11 avril 2023, Me [S] sollicite de : 1) à titre liminaire, déclarer irrecevable à agir la société Alpha Immobilier, 2) à titre principal au fond , confirmer le jugement déféré, 3) en tout état de cause, condamner la société Alpha Immobilier à lui payer la somme de 3.000,00€ au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. Il expose que : sur la recevabilité des demandes de la société Alpha Immobilier alors que la société Alpha Immobilier n'a pas jugé bon d'intimer Mme [K], elle ne peut persister à soutenir le caractère parfait de la vente, la société Alpha Immobilier et la SARL Edelweiss Immobilier sont deux structures distinctes contrairement aux allégations de l'appelante, la SARL Edelweiss a été radiée et on voit mal comment la société Alpha Immobilier pourrait continuer son activité par son intermédiaire, les documents versés aux débats visent expressément comme bénéficiaire de la prestation la société Edelweiss Immobilier ayant fait l'objet d'une radiation à cette époque et étant dans l'impossibilité de faire régulariser à Mme [K] une offre d'achat, la société Alpha Immobilier ne peut venir prétendre obtenir une quelconque rémunération en exécution des documents que la société Edelweiss Immobilier a cru bon de régulariser avec Mme [K] alors qu'elle n'avait pas d'existence juridique, l'analyse des deux KBIS ne permet pas d'établir l'existence d'un rachat du fonds de commerce précédemment exploité par la société Edelweiss Immobilier par la société Alpha Immobilier, il existe une difficulté juridique pour établir l'identité de l'agence immobilière ayant assuré la négociation de la vente, au regard de ces éléments, il est fait une nouvelle foi sommation à la société Alpha Immobilier de verser aux débats le mandat de vente qu'elle a pu régulariser avec M. [U], sur son absence de responsabilité la seule communication d'un mail du 6 décembre 2018 de l'agence immobilière ne suffit pas à caractériser un mandat entre la société Alpha Immobilier et lui-même pour régulariser un compromis de vente, ce mail porte uniquement sur la transmission d'un dossier consécutive à l'accord entre Mme [K] et M. [U] d'établissement d'un avant contrat, en outre, contrairement aux allégations adverses, il n'est nullement établi que la volonté de Mme [K] et M. [U] portait sur l'établissement d'un compromis de vente et que le notaire n'aurait pas respecté cette volonté, ce n'est pas l'agent immobilier qui peut déterminer à lui seul le cadre juridique de l'avant-contrat aux termes duquel l'engagement des parties est consacré, l'argumentation de la société Alpha Immobilier part sur un postulat erroné puisque le notaire ne peut se voir imposer le cadre juridique de l'avant-contrat alors que l'agence immobilière n'est pas partie à l'acte, il est d'ailleurs étonnant que la société Alpha Immobilier remette en cause la pertinence du cadre juridique alors que sa négociatrice était présente le jour de la signature sans n'avoir jamais relevé la moindre difficulté, à la suite de la signature, il a transmis aux parties et à l'agent immobilier copie de l'acte sans que la moindre contestation ne soit élevée, en tout état de cause, l'éventuel droit à commission de l'agent immobilier ne peut découler ni de la promesse de vente régularisée ni du compromis de vente qui aurait pu l'être, la société Alpha Immobilier ne peut se prévaloir du caractère parfait de la vente, la société Alpha Immobilier qui prétend que Mme [K] n'aurait rencontré aucune difficulté pour obtenir un prêt ne verse aucun élément à ce titre, en appel, la société Alpha Immobilier ne développe aucune nouvelle argumentation susceptible de remettre en cause la motivation tout à fait pertinente du tribunal, le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil uniquement à l'égard des parties et le tiers à un acte ne peut nullement venir critiquer le notaire instrumentaire, la société Alpha Immobilier est tenue de rapporter la preuve de l'existence d'un mandat écrit avec son client pour espérer obtenir le versement d'une commission, l'action introduite par de la société Alpha Immobilier avec une légèreté blâmable lui a occasionné un préjudice moral, justement indemnisé par le tribunal. La clôture de la procédure est intervenue le 9 mai 2023. MOTIFS 1/ sur la recevabilité de l'action de la société Alpha Immobilier La société Alpha Immobilier, immatriculée au RCS 513 934 893, dont l'examen du KBIS révèle qu'elle dispose d'un établissement principal situé [Adresse 4] à [Localité 1] et d'un établissement secondaire dénommé Edelweiss Immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 1]. Il est établi que l'offre d'achat a été négociée par Edelweiss Immobilier [Adresse 2] à [Localité 1] sous le numéro de SIRET 513 934 893 identique à celui de la société Alpha Immobilier. Ainsi la société Alpha Immobilier a bien qualité et intérêt à agir. 2/ sur la responsabilité de Me [S] Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer l'efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié. Le notaire est, professionnellement, tenu d'éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d'attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels. A défaut, le notaire engage sa responsabilité délictuelle, ce qui suppose la démonstration d'une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice. La société Alpha Immobilier prétend que le choix du notaire de passer une promesse unilatérale de vente à la place d'un compromis de vente lui a fait perdre la chance de percevoir sa commission. Aux termes de l'article 6 de la loi Hoguet, l'agent immobilier ne peut réclamer aucune rémunération avant que la transaction ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. L'article 74 de la dite loi stipule que lorsque l'engagement des parties est, notamment, souscrit sous une condition suspensive, l'opération ne peut être réputée conclue. Ainsi, la société Alpha Immobilier ne peut prétendre au caractère parfait de la vente entre Mme [K] et M. [U], seule condition pour percevoir sa commission. De surcroît, la société Alpha Immobilier, tiers à l'avant-contrat critiqué et qui ne démontre aucun mandat de sa part à l'égard de Me [S], ne saurait imposer un cadre juridique au notaire qui n'engage sa responsabilité qu'à l'égard des parties dont aucune n'a critiqué la forme de la convention. Dès lors, la société Alpha Immobilier échoue à démontrer une faute de Me [S] en lien de causalité avec un préjudice subi par elle. Elle a été, à bon droit, déboutée de l'ensemble de ses prétentions. 3/ sur la demande en dommages-intérêts de Me [S] La société Alpha Immobilier, qui ne saurait ignorer les dispositions de la loi Hoguet régissant son activité professionnelle, a poursuivi Me [S] avec une légèreté blâmable dans une action manifestement vouée à l'échec en application de l'article74 de la dite loi, lui occasionnant un préjudice moral justement indemnisé par l'allocation de dommages-intérêts d'un montant de 1.500€. Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions. 4/ sur les mesures accessoires L'équité justifie de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de Me [S]. Enfin, les dépens de la procédure d'appel seront supportés par de la société Alpha Immobilier. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la société Alpha Immobilier à payer à Me [N] [S] la somme de 2.000€ par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Rejette le surplus des demandes formées à ce titre, Condamne la société Alpha Immobilier aux dépens de la procédure d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT