Cour de cassation, 23 septembre 2020. 19-17.353

CIV. 3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 septembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10359 F Pourvoi n° E 19-17.353 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2020 Mme E... M..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° E 19-17.353 contre l'arrêt rendu le 14 janvier 2019 par la cour d'appel de Basse-Terre (2e chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. A... P..., domicilié [...] , 2°/ à Mme N... X..., domiciliée [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de Mme M..., et après débats en l'audience publique du 23 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme M... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme M... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour Mme M... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu le 31 mai 2010 en ce qu'il avait condamné Mme M... à verser à M. P... la somme de 77 151,18 € avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2007 et de l'avoir condamnée au paiement de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ; AUX MOTIFS QUE, selon l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges ; que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ; que par convention sous seing privé non datée, Mme E... M... s'est portée acquéreur des cent parts détenues par M. A... P... dans le capital social de la SCI Zagaya Immo pour le prix payé comptant de 10 000 euros, correspondant à la valeur nominale des parts cédées ; que, par convention distincte du 7 février 2007, M. A... P... a cédé à Mme E... M... la créance en compte courant d'associé qu'il détenait dans les comptes de la société Zagaya Immo pour une valeur de 195 255 euros, augmentée d'un intérêt forfaitaire de 2,5 % (4 754 euros) ; que le montant de la cession de créance en compte courant devait être payé en 72 mensualités de 2 777,72 euros chacune à compter du 5 janvier 2007 ; que Mme M... fait valoir que la baisse importante de fréquentation de la clientèle enregistrée en 2007, l'a conduit à former le projet de rechercher un acquéreur et, dans cette perspective, à faire procéder au bornage du terrain supportant les constructions constituant l'unique actif de la société ; que les travaux du géomètre ont fait apparaître que près de la moitié du terrain n'était pas la propriété de la SCI Zagaya Immo et que les deux bungalows destinés à la location étaient construits sur la propriété voisine ; que Mme E... M... reproche à M. P... de l'avoir trompée par son silence sur la consistance de l'actif de la société Zagaya Immo, sans démontrer à la lumière de la commune intention des parties que le fait prétendument dissimulé l'aurait empêchée de contracter si ce fait avait été connu au jour de la souscription de l'engagement ; que le seul reproche d'un manquement à son obligation pré-contractuelle d'information adressé à M. P... ne peut donc suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoutent pas la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; que selon l'acte authentique du 21 août 2003, la SCI Zagaya Immo a fait l'acquisition d'une parcelle cadastrée [...] lieu-dit [...] à [...] d'une superficie de 11 ares 99, supportant un bâtiment et un bungalow ; que Mme M..., sur qui repose une obligation pré-contractuelle de s'informer sur la consistance de l'actif patrimonial de la société qu'elle a eu pour projet d'acquérir, ne peut faire grief à M. P... de l'avoir trompée, sans démontrer que l'unique actif patrimonial de la SCI contient en réalité une superficie inférieure à la surface mentionnée dans l'acte et sans indiquer les manoeuvres ou les dissimulations intentionnelles d'informations par lesquelles M. P... a pu déjouer sa vigilance en la déterminant à consentir à l'opération ; qu'enfin, le seul constat de la clause figurant dans l'acte du 21 août 2003, par laquelle M. P... dispense le notaire de réunir les renseignements d'urbanisme préalablement à la vente, ne démontre pas la volonté de ce dernier d'en dissimuler les limites au jour de la conclusion des conventions de cession de parts sociales et de cession de créance en compte courant d'associé ; que le moyen tiré du vice du consentement de Mme M... à l'opération de cession de la société Zagaya Immo étant écarté, la disposition du jugement entrepris rendu par le tribunal de commerce de Toulouse ayant condamné Mme E... M... à verser à M. A... P..., la somme de 7 751,78 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2007 est confirmée ; 1./ ALORS QUE commet un dol, le vendeur qui après loué à l'acquéreur un bien immobilier litigieux, ne l'informe pas que le bien est d'une superficie nettement inférieure à celle que laisse supposer la disposition des lieux ; que dès lors, en se bornant à dire que Mme M... ne démontrait pas que l'unique actif patrimonial de la SCI Zagaya avait une superficie inférieure à celle mentionnée dans l'acte de vente du 21 août 2003, par lequel la SCI était devenue propriétaire, sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. P... qui avait précédemment loué à l'acquéreur le bien immobilier litigieux et ses équipements, n'avait pas laissé croire, par son silence, à Mme M... que la SCI était propriétaire de l'intégralité du terrain qu'elle occupait, sur lequel l'hôtel était exploité et notamment de 788 m² de ce terrain qui, en réalité, appartenaient à un tiers et sur lesquels deux bungalows étaient construits, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce ; 2./ ALORS, en tout état de cause, QU'il est interdit au juge de dénaturer les pièces qui lui sont soumises à l'appui de sa demande tendant à faire constater que M. P... avait commis une réticence dolosive quant à la véritable superficie du terrain constituant l'unique actif de la SCI Zagaya Immo dont il lui avait cédé les parts, Mme M... versait aux débats, d'une part, l'acte d'acquisition de son terrain par la SCI, en date du 21 août 2003, mentionnant que la vente portait sur la parcelle [...] , d'une superficie de 1 199 m2, et d'autre part, un plan et une évaluation du 12 février 2008 dont il résultait que le terrain de la parcelle [...] n'avait qu'une superficie de 650 m2 et que les deux bungalow exploités dans le cadre de l'hôtel Zagaya, appartenaient en réalité à la parcelle [...] , et ne pouvaient être pris en compte ; que dès lors, en énonçant, pour rejeter la demande de réduction du prix de cession des parts sociales et du compte courant d'associé en raison du dol commis par M. P..., que Mme M... n'établissait pas que l'unique actif patrimonial de la SCI contiendrait en réalité une superficie inférieure à celle mentionnée dans l'acte du 21 août 2003, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'évaluation et du plan du 12 février 2008 versés aux débats, en méconnaissance de l'interdiction faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis et de l'article 4 du Code de procédure civile ; 3./ ALORS QU'une société civile immobilière ayant pour objet la gestion d'un patrimoine immobilier, sa valeur dépend nécessairement de celle de son actif immobilier, de sorte que la révélation que l'immeuble constituant son seul actif est d'une contenance nettement inférieure à celle que la disposition des lieux laissait croire au jour de la cession des parts sociales et donc d'une valeur moindre, a pour conséquence de réduire corrélativement la valeur de ces parts ; qu'en l'espèce, il était démontré que l'immeuble constituant le seul actif de la SCI Zagaya Immo était d'une superficie nettement inférieure à ce que la disposition des lieux et le bail initialement conclu entre les parties laissaient croire, et notamment, que les deux bungalows étaient construits sur un terrain appartenant à un tiers et Mme M... faisait valoir qu'en l'absence d'erreur sur la superficie réelle du bien, le prix de vente aurait été inférieur de 156 800 € ; dès lors, en se bornant à énoncer, pour rejeter la demande de Mme M... tendant à obtenir des dommages et intérêts destinés à compenser la moins-value résultant de l'erreur de superficie provoquée par M. P..., qu'elle ne démontrait que cette erreur aurait été déterminante, sans rechercher, comme elle y était invitée, si celle-ci résultait nécessairement du fait que la SCI Zagaya Immo ne pouvait exploiter les deux bungalows construits sur un terrain ne lui appartenant pas, de sorte que la différence de superficie et de contenance impliquait que le prix d'achat des parts de cette société excédait largement sa valeur réelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1832 du code civil, dans leur rédaction applicable à l'espèce ; 4./ ALORS QUE le dol est caractérisé, même en l'absence de manoeuvres ou de réticences dolosives, lorsque la victime aurait, soit renoncé à contracter, soit accepté de contracter, mais à des conditions différentes et plus avantageuses pour elle ; que dès lors, en retenant, pour rejeter la demande de réduction du prix de cession des parts sociales et du compte courant d'associé en raison du dol incident commis par M. P..., que Mme M... ne démontrait pas que le fait prétendument dissimulé l'aurait empêchée de contracter s'il avait été connu au jour de son engagement, sans rechercher, comme elle y était invitée, si néanmoins Mme M... n'aurait pas contracté à des conditions différentes si elle avait été informée que la parcelle [...] , seul actif de la SCI Zagaya Immo avait une superficie inférieure de 788 m2 à ce que la disposition des lieux et le bail initialement conclu entre les parties laissaient croire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil ; 5./ ALORS, enfin, QUE les juges du fond ,qui ne sont pas saisis d'une demande tendant à l'annulation d'une vente, mais seulement à l'obtention de dommages et intérêts, ne sont pas tenus de se prononcer expressément sur le caractère intentionnel d'un manquement à l'obligation précontractuelle d'information du vendeur ; que dès lors, en retenant, pour rejeter la demande de réduction du prix de cession des parts sociales et du compte courant d'associé en raison de la réticence dolosive commise par M. P..., que Mme M... n'établissait pas qu'il avait intentionnellement dissimulé des informations, la cour d'appel, qui s'est fondée sur une circonstance inopérante, a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable à l'espèce.