Cour de cassation, 14 mai 2020. 19-16.308

CIV. 3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 mai 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10222 F Pourvoi n° U 19-16.308 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 MAI 2020 La société du Quai de Seine, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° U 19-16.308 contre l'arrêt rendu le 14 mars 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Sequano aménagement, dont le siège est [...] , 2°/ à la direction départementale des finances publiques de la Seine Saint-Denis, commission du gouvernement, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société du Quai de Seine, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Sequano aménagement, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 3 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société du Quai de Seine aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société du Quai de Seine IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE d'avoir fixé à la somme arrondie de 926.416 € l'indemnité totale de dépossession due par la société SEQUANO AMENAGEMENT à la SCI DU QUAI DE SEINE dans le cadre de l'opération d'expropriation du bien sis [...] , sur la parcelle cadastrée section [...] ,, se décomposant de la manière suivante : 825.932 € d'indemnité principale, 83.593,20 € d'indemnité de remploi et 16.890 € d'indemnité de déménagement ; AUX MOTIFS QUE : « Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération, sous réserve de l'application des articles L. 322-3 à L. 322-6 dudit code, leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'appel porte sur l'indemnité de dépossession et sur l'indemnité de déménagement. S'agissant de la date de référence, le premier juge l'a exactement fixée en application des articles L. 213-6 du code de l'urbanisme au 29 mars 2013, correspondant au PLU approuvé le 25 janvier 2010, modifié le 29 mars 2013. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. S'agissant des données d'urbanisme, le fonds de commerce est implanté au sein de deux immeubles cadastrés [...] ; les bâtiments ont été construits en R + 1 et R + 2 datant de 1820, implantés en zone UI de la ZAC des Docks. La SARL HOTEL SYMPA FORMULE occupe l'immeuble en vertu d'un bail commercial du 15 septembre 1999 pour une durée renouvelable de 9 ans ; le bail porte sur la totalité de l'ensemble immobilier exproprié ; en conséquence, en application de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 28 juin 2016, le bien était occupé. Le commissaire du gouvernement indique que le fonds commercial est situé au [...] , dans une zone peu dynamique, en l'absence de commerce aux alentours, que la situation est peu favorable pour ce type d'activité commerciale et que la zone est excentrée et loin des transports en commun. L'appelant souligne que la parcelle est située en bord de Seine et à proximité de l'ensemble des services : crèches, écoles, commerces, bus, ainsi que des secteurs d'activité, ce qui bénéficie au fonds qu'elle exploite dont l'objet est la location d'appartements meublés pour courts séjours ; elle estime que le bâtiment est en parfait état et qu'il présente des caractéristiques exceptionnelles, notamment son grand terrain de forme régulière et de surface plane, comportant une cour aménagée et arborée et une accessibilité parfaite. SEQUANO AMENAGEMENT estime que l'état d'entretien général de l'ensemble immobilier peut être qualifié de passable. Le premier juge indique que, suite au transport sur les lieux, il a été constaté que le bien se trouve dans la ZAC des Docks, à environ 15 mn à pied du centre ville et de la station Marie de [...] (ligne 13) et à 2 km de la gare des Grésillons et de la gare de [...] (RER C), et desservie également par la ligne de bus 85 ; il s'agit d'un ensemble immobilier de construction ancienne, à usage d'hôtel meublé, d'habitation et de local commercial, ouvrant sur la route départementale 1, en bord de Seine, dans une zone d'activités en cours de restructuration ; il est situé à proximité immédiate du ... et de l'Ile de Vannes ; l'ensemble est en état d'usage et l'entretien extérieur est correct ; la distribution des chambres appartements est empirique ; l'activité d'hôtel meublé est répartie dans 3 corps de bâtiment, au sein d'anciens appartements subdivisés en chambres privatives ; les chambres situées au rez-de-chaussée sont dans un état d'entretien passable, les chambres situées aux 2 étages, la chambre contiguë, l'entrepôt et l'appartement professionnel sont dans un état d'entretien correct ; les équipements sont sommaires et usagés. Le premier juge a conclu que les caractéristiques du bien permettent de dégager : - un facteur de plus value : la situation du bien, dans une zone en réhabilitation, en bord de Seine ; - des facteurs de moins value : également la situation du bien, éloigné des transports en commun et de toutes commodités, l'état d'usage de l'intérieur des bâtiments, en particulier des chambres d'hôtel. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c'est celle de la première instance, soit 21 novembre 2017. Sur l'indemnité principale 1°) Sur les superficies Le premier juge indique qu'à l'audience, le gérant de la SCI QUAI DE SEINE a produit et communiqué une attestation de superficie du cabinet d'experts ICCR révélant une surface « Carrez » des locaux (hors cours, terrasses et surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80 m) de : - 363,62 m² s'agissant de la partie hôtel/habitation ; - 126,5 m² s'agissant du garage, des remises et les cas. Il ajoute que ces surfaces ont été adoptées par chacune des parties et seront retenues. En cause d'appel, la SCI QUAI DE SEINE produit une attestation du cabinet ICCR (pièce n°2), géomètre, établie postérieurement aux débats, indiquant que la surface totale de l'ensemble immobilier est de 801,92 m², dont 457,69 m² de surface Carrez et 344,23 m² de surfaces annexes, dont 95,95 m² présentant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m ; la surface utile ressort ainsi à (801,92 – 95,95) = 705,97 m². Il sera relevé que la pièce n° 1 est une attestation de superficie du cabinet ICCR qui mentionne comme date de l'expertise le 30 septembre 2017 et retient au total une surface Carrez de 363,62, total surfaces annexes de 398,41 et un total de 762,03 m² ; la pièce n° 2 est également une attestation de superficie du même cabinet qui n'a pas été établie postérieurement aux débats puisqu'il est mentionné également « expertise du 30 septembre 2017 », total de surface Carrez 457,69, total surfaces annexes 344,23 et total de 801,92 m², et il n'est pas mentionné qu'il s'agit d'une attestation rectificative. Cependant, la seconde attestation n'étant pas contestée par l'expropriant, sera retenue. En matière d'expropriation, il convient de retenir la surface utile définie par le code de la construction et de l'habitation comme étant égale à la surface habitable, augmentée de la moitié des surfaces annexes et à l'exclusion des garages, cour, jardin, ainsi que des locaux de la surface plafond et inférieure à 1,80 m ; en conséquence, au regard du mesurage effectué par le cabinet ICCR (pièce n° 2), la surface habitable des locaux à usage de logements/hôtel est de 353,36 m², les surfaces annexes à 52,16 m² (94,06 + 10,27 / 2), excluant les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 ainsi que celle des cours et terrasse. La surface utile totale des locaux à usage de logements/hôtel ressort donc à 353,36 + 52,16 = 405,52 m². La surface utile des locaux à usage d'entrepôts/remise des caves est de 108,65 + 17,85 = 126,50 m². Le jugement sera donc infirmé en ce sens. 2°) Sur la valeur la SCI QUAI DE SEINE ne reprend pas son argumentation présentée en première instance relative à la méthode par capitalisation de la valeur locative, des termes de référence issus de la base BIEN (pièce n° 5) ; elle souligne qu'elle a indiqué devant le premier juge des termes de comparaison sur la commune de [...] justifiant d'un prix de 5.500 € à 6.500 € le m² pour des immeubles à usage d'habitation et a sollicité de retenir un prix de 3.500 € ; la demande du marché au 1er juin 2018 étant à la hausse justifie de porter la valeur du m² à usage d'habitation à 4.000 € ; elle verse aux débats les factures de travaux de rénovation et d'embellissement pour un montant de 368.219 € ; elle a pu obtenir en avril 2018 les références des mutations récentes sur le territoire de la commune de [...], avec une moyenne de 2.997 € le m², mais néanmoins, ces références sont parfaitement pertinentes du fait de leur proximité avec le bien exproprié, pour 3.055 €/m² ([...] ), l'autre pour 4.285 € le m² ([...] ), soit une moyenne de 3.670 € du m². Il ressort de l'examen de la pièce n°13 émanant des Finances Publiques du 27 avril 2018 que les 16 références se situent à [...] sous la mention, soit « bâti professionnel », soit « autre bâti professionnel », mais avec un écart très important puisque la référence la plus basse du 1er septembre 2014 est de 913,98 € le m² et la référence du 15 décembre 2016 est de 4.285,71 € le m² ; la SCI QUAI DE SEINE indique que deux références sont particulièrement pertinentes du fait de leur proximité avec le bien exproprié, à savoir celle du 7 mars 2014, [...] avec un prix de 3.055 € du m² en situation libre et celle du [...] du 4 décembre 2016, 4,285,71 € du m² en situation libre ; cependant si ces biens sont en situation libre, et en l'absence d'élément d'information, notamment par la production des actes, il ressort cependant que ces biens ne sont pas comparables puisque la mutation du 15 décembre 2016 porte sur 70 m² de superficie utile et celle du 7 mars 2014 porte sur plusieurs surfaces cadastrales. En conséquence, ces références doivent être écartées. Afin de fixer une indemnité couvrant l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, il convient, en raison de leur nature différente, de fixer une valeur pour la partie entrepôt/local d'activité et une valeur pour la partie hôtel/habitation. A – Références portant sur des locaux à usage d'activités Le premier juge a fixé la valeur à 1.400 € du m² en valeur occupée. Il convient d'examiner les références produites par les parties. 1) Par la SCI QUAI DE SEINE : il n'est pas produit d'autres références que celles émanant de la DGFIP du 27 avril 2018. 2) Par la société SEQUANO AMENAGEMENT : elle reprend tout d'abord les 4 références invoquées par le commissaire du gouvernement. Références propres : - 10 janvier 2013, [...] , 11.600.000, 1.105 € du m² libre d'occupation. Cette référence comparable sera retenue. - 19 décembre 2014, [...] , 604.894 €, 1.326 € du m² occupé. Cette référence comparable sera retenue. - 23 décembre 2014 : 29/33 Pierre, 8 m², 1 million d'€uros, 1.000 € du m². Cette référence comparable sera retenue. - 5 décembre 2014, [...] , 378 m², 300.000 €, 794 € du m². Cette référence comparable sera retenue. Soit une moyenne de 1.056,25 € du m². 3) Par le commissaire du gouvernement : - 26 septembre 2013, [...] , 580.000 €, 353 m², 1.643 € du m², locaux à usage de dépôt commercial. - 3 juin 2014, [...] , 740.000, 399 m², 2.183 €/m², locaux à usage d'atelier de hangar. - 28 août 2014, [...] , 448.000, 340 m², 1.18 € du m², bâtiment à usage d'entrepôts avec mezzanine. - 5 décembre 2014, [...] , 300.000 €, 378 m², local à usage d'entrepôts. Soit une moyenne 1.484 € et une médiane de 1.480 €. Ces références correspondant à des ventes récentes d'immeubles à usage d'activité d'entrepôt dans la même localité étant comparables seront retenues. Au regard de la moyenne des références de l'expropriant pour une moyenne de 1.056,25 € du m², des références du commissaire du gouvernement selon une moyenne de 1.484 € du m², en tenant compte de l'ancienneté de certaines des références, que pour les références de l'autorité expropriante, 3 ventes sur 4 ont été réalisées au profit d'elle-même ou l'établissement public foncier d'Ile de France, ce qui est un facteur de pression à la baisse du prix, du fait que SEQUANO AMENAGEMENT ne conteste pas la valeur retenue par le premier juge, il apparaît que la valeur revendiquée par l'expropriant de 3.670 € ne peut être atteinte et qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu la valeur de 1.400 € en valeur occupée. L'indemnité sera donc de : 126,50 m² x 1.400 = 177.100 €. Le jugement sera donc confirmé en ce sens. B – Références portant sur des locaux à usage d'habitation Le premier juge a fixé la valeur à 1.600 € du m² en valeur occupée. Il convient d'examiner les références produites par les parties. 1) Par la SCI DU QUAI DE SEINE : il n'est pas produit d'autres références que celles émanant de la DGFIP du 27 avril 2018. 2) De la société SEQUANO AMENAGEMENT SEQUANO AMENAGEMENT reprend tout d'abord les références du commissaire du gouvernement et propose des références propres : - 27 décembre 2013, [...] , immeuble comprenant 3 locaux commerciaux, 105 étages comprenant chacun 5 appartements, 934 m², 1.500.000 €, €/m². Cette référence sera retenue. - Jugement du tribunal d'instance de BOBIGNY du 17 mai 2016, [...] , ensemble immobilier composé de commerces et d'habitation, appartements et chambres d'hôtel, 900 € le m² est 860 € le m². Cette référence n'est pas comparable, étant située dans une autre localité, et sera en conséquence écartée. 3) Du commissaire du gouvernement : - 27 juillet 2016, [...] , 192.147 m², 1.306 € du m², immeuble d'habitation. - 8 décembre 2014, [...] , 565.000 €, 319 m², 1.771 €/m², hôtel avec café restaurant. - 30 juillet 2013, [...] , 2.200.000 €, 1.149 m², 1.915 € du m², immeuble de 23 logements avec 3 commerces. Soit une moyenne de 1.649 €, avec une médiane de 1.688 €. Ces références comparables seront retenues. Au regard de la référence de l'autorité expropriante pour une valeur de 1.606 € du m², de la moyenne des références du commissaire du gouvernement pour une moyenne de 1.649 € du m², du fait que SEQUANO AMENAGEMENT ne conteste pas la valeur retenue par le premier juge, la valeur ne peut atteindre la somme demandée par l'appelant de 4.000 € et il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu une valeur de 1.600 € le m² en valeur occupée. La valeur sera donc fixée à 405,52 m² x 1.600 € = 648.832 €. Le jugement sera donc infirmé en ce sens. L'indemnité totale sera donc fixée, conformément à la proposition de SEQUANO AMENAGEMENT, à la somme de 648.832 € (405,52 m² x 1.600 €) + 177.100 € (126,50 m² x 1.400 €) = 825.932 €. Le jugement sera donc infirmé en ce sens. Sur les indemnités accessoires 1°) Sur l'indemnité de remploi 5.000 € x 20 % = 1.000 € 10.000 € x 15 % = 1.500 € 810.932 € (825.93 – 15.000= x 10 % = 81.093,20 € Soit un total de 83.593,20 €. Le jugement sera donc infirmé en ce sens. 2°) Sur l'indemnité de déménagement La SCI QUAI DE SEINE sollicite en appel au titre du déménagement la somme de € en fonction des 2 devis versés aux débats. Cette demande présentée en appel est recevable, étant un accessoire de l'indemnité principale. Au regard des devis produits, pièce n° 3 pour un montant de 18.180 €, et de la pièce n°18 pour un montant de 15.600 €, et en l'absence de contestation par SEQUANO AMENAGEMENT, il convient de faire droit à la demande. Elle sera donc ajoutée au jugement. L'indemnité totale est donc de 926.415,20 €, arrondie à 926.416 € : indemnité principale de 825.932 € + indemnité de remploi de 83.593 + indemnité de déménagement de 18.890 €. » ; 1/ ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; Qu'à l'appui de ses demandes relatives à l'indemnité principale de dépossession, la SCI QUAI DE SEINE avait régulièrement versé aux débats et visé en page 5 avant-dernier alinéa de son mémoire n° 2 du 4 janvier 2019 (prod. 2) les factures des travaux de rénovation et d'embellissement pour un montant total de 368.219 € justifiant du bon état général de l'ensemble immobilier ; Que, bien que faisant état du versement aux débats de ces factures en page 8 in fine de l'arrêt attaqué, la cour d'appel ne s'est jamais expliquée à leur sujet, notamment au visa des dispositions des articles L. 322-1 et suivants du code de l'expropriation ; Que, ce faisant, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2/ ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; Qu'à l'appui de ses demandes relatives à l'indemnité principale de dépossession, la SCI QUAI DE SEINE avait encore régulièrement versé aux débats en pièce n° 20 de son bordereau et visé en page 3 de son mémoire n° 2 du 4 janvier 2019 (prod. 2) un relevé des activités professionnelles de proximité ; Qu'en s'abstenant totalement de s'expliquer sur la valeur de cette pièce dans ses motifs relatifs aux caractéristiques du bien à évaluer, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3/ ALORS QUE le jugement doit être motivé à peine de nullité ; Que le motif inintelligible équivaut au défaut de motifs ; Qu'en énonçant « Au regard de la moyenne des références de l'expropriant pour une moyenne de 1.056,25 € du m², des références du commissaire du gouvernement selon une moyenne de 1.484 € du m², en tenant compte de l'ancienneté de certaines des références, que pour les références de l'autorité expropriante, 3 ventes sur 4 ont été réalisées au profit d'elle-même ou l'établissement public foncier d'Ile de France, ce qui est un facteur de pression à la baisse du prix, du fait que SEQUANO AMENAGEMENT ne conteste pas la valeur retenue par le premier juge, il apparaît que la valeur revendiquée par l'expropriant de 3.670 € ne peut être atteinte et qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a exactement retenu la valeur de 1.400 € en valeur occupée », la cour d'appel a statué par voie de motif inintelligible ; Que, ce faisant, elle a violé l'article 455 du code de procédure civile.