Tribunal judiciaire, 27 novembre 2024. 24/07088

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection 144a route de Lyon - CS 20020 67401 ILLKIRCH CEDEX ☎ : 03.88.55.94.33 civil.tprx-illkirch-graffenstaden@justice.fr ______________________ ILLKIRCH Civil N° RG 24/07088 N° Portalis DB2E-W-B7I-M6GQ ______________________ MINUTE N° ______________________ Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à : - Me PETITFOUR Copie certifiée conforme délivrée à : - Mme [G] - M. [M] - Préfecture du Bas-Rhin le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________ JUGEMENT CONTRADICTOIRE DEMANDEUR : Monsieur [J] [U] né le 09 Janvier 1933 à STRASBOURG (67000) 49B rue de la Digue 67400 ILKKIRCH-GRAFFENSTADEN représenté par Me Paul PETITFOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 338 DEFENDEURS : Madame [P] [G] née le 09 Août 1966 à STRASBOURG (67000) 8 rue Chateaubriand 67400 ILKKIRCH-GRAFFENSTADEN Comparante en personne Monsieur [X] [M] né le 18 Avril 1971 à STRASBOURG (67000) 8 rue Chateaubriand 67400 ILKKIRCH-GRAFFENSTADEN Comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection Morgane SCHWARTZ, Greffier DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 02 Octobre 2024 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 27 Novembre 2024 Premier ressort, OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seings privés du 26 mai 2016, Monsieur [J] [U] a donné à bail à Madame [P] [G] un local à usage d'habitation situé au 8 rue Chateaubriand à 67400 Illkirch-Graffenstaden. Monsieur [X] [M], son compagnon d’alors, s’est porté caution solidaire. Le loyer actuel est de 605 euros charges inclues. Après plusieurs mois de loyers impayés, Monsieur [J] [U] a, le 21 mars 2024, fait délivrer à Madame [P] [G] et Monsieur [X] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté de 1 160,12 euros en principal. Il était également fait commandement à la locataire de produire un justificatif d’assurance. Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement pas plus que de la production d’une attestation d’assurance, Monsieur [J] [U] a, les 28 juin et 24 juillet 2024, fait assigner la locataire et la caution devant le Juge du contentieux de proximité de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : ▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ▸ ordonner l’expulsion, ▸ condamner solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [X] [M] au paiement de la somme de 1 379 euros outre 16,12 euros au titre de la régularisation des charges due au 17 juin 2024 au titre des loyers impayés, ▸ les condamner à régler une indemnité d'occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux, ▸ les condamner au paiement d'une indemnité de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue. Monsieur [J] [U], représenté, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 3 210,12 euros au 2 octobre 2024. Le bailleur explique qu’il souhaite vendre le logement en question. Que Madame [P] [G] et Monsieur [X] [M], présents, reconnaissent le montant de la dette et sollicitent des délais de paiement en raison de la situation difficile de Madame [P] [G] du fait que les APL ne sont plus versées depuis une année. Par ailleurs le couple étant séparé, Madame [P] [G] a demandé à Monsieur [X] [M] de revenir au domicile pour partager les frais. Elle travaille à temps partiel mais espère parvenir à obtenir un temps complet. Les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 27 novembre 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Monsieur [J] [U] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 mars 2024. L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose encore que l'assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 11 juillet 2024 et l’audience s’est tenue le 2 octobre 2024. Sa demande est en conséquence recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement. Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par acte d'huissier du 21 mars 2024, Monsieur [J] [U] a fait délivrer à Madame [P] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 mai 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 21 mars 2024 + 2 mois). Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [P] [G] n'a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu'à ce titre reste due, à la date du 2 octobre 2024, la somme de 3 210,12 euros outre les frais. Madame [P] [G] et Monsieur [X] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner la locataire et la caution au paiement de la somme de 3 210,12 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 2 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1343-5 alinéa 4 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. L'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Par ailleurs l’octroi de délais n’a de sens qu’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie. En l'espèce, il résulte du diagnostic social que Madame [P] [G] n’a pas répondu aux invitations de l’association Horizon Amitiés en charge de l’accompagnement social. Il résulte des débats que Madame [P] [G] perçoit un revenu de 1 200 euros et que celui-ci et susceptible de s’accroitre. Il y a donc lieu de lui accorder des délais de paiement. Il est cependant précisé que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance (plan d'apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de Monsieur [J] [U] dont les modalités sont précisées ci-après (cf le § intitulé « Sur la suspension de la clause résolutoire »). Sur la suspension de la clause résolutoire Les délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation. Si Madame [P] [G] et Monsieur [X] [M] se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure : - la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, - il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [P] [G] et Monsieur [X] [M] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, - la locataire sera seule tenue au règlement d'une indemnité d'occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités. La solidarité de Monsieur [X] [M] résultant d’une convention adossée au contrat de bail qui aura cessé de produire ses effets puisque résilié, ce dernier ne pourra être tenu de régler les indemnités d’occupation. Sur les demandes accessoires Madame [P] [G] et Monsieur [X] [M] seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2024. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est exécutoire de droit par provision. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 mai 2024 (21 mars 2024 + 2 mois) du bail conclu entre Monsieur [J] [U] d’une part, et Madame [P] [G] d'autre part, pour les locaux situés 8 rue Chateaubriand à 67400 Illkirch-Graffenstaden ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [P] [G] et Monsieur [X] [M] se libèrent de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ; CONDAMNE solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [X] [M] à payer à Monsieur [J] [U] la somme de 3 210,12 euros (trois mille deux cent dix euros et douze cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 2 octobre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ; AUTORISE Madame [P] [G] et Monsieur [X] [M] à s’acquitter de cette dette auprès de Monsieur [J] [U] en 24 mois, par 23 premières mensualités de 120 euros (cent vingt euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ; DIT qu'en cas de mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure : - la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, En conséquence DIT que : - faute de départ volontaire des lieux loués, Monsieur [J] [U] sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [P] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, - la locataire sera tenue au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ; RAPPELLE que Monsieur [J] [U] ne peut se prévaloir d'un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ; DEBOUTE Monsieur [J] [U] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile CONDAMNE solidairement Madame [P] [G] et Monsieur [X] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 mars 2024 ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision. Ainsi fait et jugé à Illkirch Graffenstaden le 27 novembre 2024 Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY