Tribunal judiciaire, 27 novembre 2024. 23/03837

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me BOUDIGNON ■ 2ème chambre N° RG 23/03837 N° Portalis 352J-W-B7H-CZJUD N° MINUTE : Assignation du : 15 mars 2023 JUGEMENT rendu le 27 novembre 2024 DEMANDERESSE Société FONCIERE KADIMA [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Maître Béranger BOUDIGNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1704 DÉFENDEUR Monsieur [B] [V] [Adresse 3] [Localité 4] non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Madame Adélie LERESTIF, greffière, Décision du 27 novembre 2024 2ème chambre N° RG 23/03837 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJUD DÉBATS A l’audience du 11 mars 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu le 29 mai 2024, puis prorogé au 27 novembre 2024. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Réputé contradictoire Premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte notarié du 6 avril 2022 reçu par Me [C] [W], notaire associé de la SCP « Sophie LOURME-BERTHAUT et [C] [W] », la société FONCIERE KADIMA a consenti au bénéfice de M. [B] [V] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots 11, 12, 22, 27, 29, 30, 36 et 37 formant deux appartements avec dépendances dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un prix de 8 650 000 euros net vendeur. Le délai de la promesse expirait le 8 juillet 2022 à 16 heures et une indemnité d'immobilisation d'un montant de 865 000 euros était stipulée au profit du promettant, dont la moitié, soit la somme de 432 500 euros, devait être consignée par le bénéficiaire entre les mains du notaire rédacteur désigné en qualité de séquestre dans les dix jours à compter de la signature, à défaut de caducité. Sommé le 1er août 2022 d'avoir à passer l'acte authentique de vente le 12 août 2022, M. [V] ne s'est pas présenté devant Me [I], notaire associé au sein de la SELARL CARRE NOTAIRES, qui a constaté sa carence par procès-verbal du même jour. Suivant acte d'huissier du 16 août 2022 réitéré par courrier recommandé de son conseil en date du 21 octobre 2022, la société FONCIERE KADIMA a mis en demeure M. [V] de régler le montant de l'indemnité d'immobilisation. Par ordonnance du 25 novembre 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a autorisé la société FONCIERE KADIMA à réaliser des saisies conservatoires en garantie de sa créance, saisies qui ont été effectuées les 21 et 23 février 2023. Par acte en date du 15 mars 2023, la société FONCIERE KADIMA a fait assigner M. [V] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de le voir : - CONDAMNER à lui verser les sommes suivantes : 865 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 6 avril 2022 qui lui a été consentie, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer délivrée le 16 août 2022 ; Décision du 27 novembre 2024 2ème chambre N° RG 23/03837 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJUD 20 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation des préjudices résultant de l'exécution de mauvaise foi du contrat par M. [B] [V] ; 20 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation la résistance abusive de Monsieur [B] [V] sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du Code civil (anciennement 1382) ; 12 000 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamner aux entiers dépens de l'instance, incluant le coût des sommations à comparaître valant mise en demeure (611,36€) et de la sommation de payer à la suite du procès-verbal de carence (862,76€) et des saisies conservatoires exécutées (2 029,86€) et DIRE qu'ils pourront être recouvrés par Maître Béranger BOUDIGNON, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Le défendeur, régulièrement cité par dépôt à l'étude, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2023 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 11 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'indemnité d'immobilisation La société FONCIERE KADIMA sollicite la condamnation de M. [V] au paiement de la somme de 865 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 16 août 2022. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que : - M. [V] n'a pas levé l'option dans le délai stipulé à la promesse alors que toutes les conditions suspensives étaient remplies et en dépit du délai supplémentaire qu'elle lui avait été accordé et qui expirait le 12 août 2022 ; - Le bénéficiaire ne s'est prévalu d'aucune cause de caducité de la promesse de sorte que la non réalisation de la vente résulte de sa seule décision. Sur ce, Aux termes de l'article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Selon les termes de l'article 1124 du code civil : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. » En l'espèce, la promesse de vente signée le 6 avril 2022 prévoyait que : - elle était consentie pour une durée expirant le 8 juillet 2022 à 16 heures ; - l'acte authentique constatant la réalisation de la vente serait reçu par Me [W] avec la participation de Me [I], et serait accompagné du paiement du prix et du versement des frais par virement ; - en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus, une indemnité d'immobilisation fixée à la somme de 865 000 euros dont la moitié devait être déposée dans les dix jours de la signature de la promesse entre les mains du notaire rédacteur, resterait acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci, sauf si le bénéficiaire entendait se prévaloir de la défaillance d'une condition suspensive, de l'existence d'une servitude ou privilège, d'un défaut de titre de propriété et plus généralement de tout élément imputable au promettant. Il résulte des débats qu'en dépit de plusieurs sommations en date des 1er août, 16 août et 21 octobre 2022, M. [V] n'a jamais procédé au dépôt de la consignation dans les dix jours de la signature de la promesse ni levé l'option dans le délai contractuellement fixé au 8 juillet 2022, ni même dans le délai supplémentaire octroyé jusqu'au 12 août 2022. Faute d'avoir constitué avocat, M. [V] n'a fait valoir aucun motif visé dans la promesse, à la rubrique indemnité d'immobilisation, susceptible de le faire échapper au paiement de cette indemnité qui est le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire, à la différence d'une clause pénale dont le montant peut être réduit par le juge. En conséquence, M. [V] sera condamné à payer à la société FONCIERE KADIMA la somme de 865 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 16 août 2022. Sur les demandes de dommages et intérêts La société FONCIERE KADIMA réclame en outre la condamnation de M. [V] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 20 000 euros en réparation du préjudice résultant de l'exécution par mauvaise foi, et de 20 000 euros en réparation de sa résistance abusive. Sur ce, Selon l'article 1240 du code civil, il appartient au demandeur à une indemnisation de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégués. En l'espèce, par la promesse unilatérale de vente du 6 avril 2022, la société FONDICIERE KADIMA a conféré à M. [V] la faculté d'acquérir son bien, ce dernier se réservant la faculté d'en demander ou non la réalisation, avant le 8 juillet 2022 à 16 heures. Dès lors, le contrat était affecté d'un aléa, de sorte que le promettant n'avait aucune certitude quant à la réalisation de la vente de son bien jusqu'à l'expiration du délai de la promesse et ne peuvent se prévaloir d'un préjudice résultant de cette absence de réalisation de la vente. En effet, la demanderesse ne justifie d'aucun autre préjudice que celui résultant de l'immobilisation du bien, déjà indemnisé par la somme forfaitaire de 865 000 euros qui lui est accordée. Ses demandes en paiement de dommages et intérêt seront donc rejetées. Sur les demandes accessoires Compte-tenu de la solution donnée au litige, M. [V] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de sommations de payer des 1er août et 16 août 2022 ainsi que les frais de saisies conservatoires réalisées. Il sera également condamné à payer à la société FONCIERE KADIMA la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a enfin lieu de rappeler au visa de l'article 515 du code de procédure civile que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Monsieur [B] [V] à payer à la société FONCIERE KADIMA la somme de 865 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 août 2022 ; DÉBOUTE la société FONCIERE KADIMA de ses demandes de dommages intérêts ; CONDAMNE Monsieur [B] [V] aux dépens en ce compris les frais de sommations de payer des 1er et 16 août 2022 et les frais de saisies conservatoires, et DIT qu'ils pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [B] [V] à payer à la société FONCIERE KADIMA la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 27 novembre 2024 La greffière La présidente