Cour de cassation, 31 mars 2016. 14-29.210

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 31 mars 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10158 F Pourvoi n° Q 14-29.210 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ Mme [F] [S] veuve [J], domiciliée [Adresse 1], 2°/ M. [Y] [J], domicilié [Adresse 8] (Australie), 3°/ Mme [R] [J], domiciliée [Adresse 1], 4°/ M. [H] [J], domicilié [Adresse 5], tous quatre agissant en qualité d'ayants droit de [M] [J], décédé, 5°/ Mme [C] [L] veuve [J], domiciliée [Adresse 7], 6°/ Mme [E] [J] épouse [Z], domiciliée [Adresse 10] (Danemark), 7°/ M. Michel [J], domicilié [Adresse 12]), contre l'arrêt rendu le 1er octobre 2014 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant à la société Jigger, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 23 février 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat des consorts [J], de la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat de la société Jigger ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts [J] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts [J] à payer la somme de 3 000 euros à la société Jigger ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mars deux mille seize. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour les consorts [J] Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement rendu le 24 septembre 2012 par le Juge des loyers commerciaux près le Tribunal de grande instance de Paris ayant fixé à 74.145 € en principal par an à compter du 1er août 2007 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre les consorts [J] et la société Jigger pour les locaux situés à [Adresse 1] et [Adresse 3], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « les consorts [J] invoquent tour à tour la modification notable selon eux de plusieurs facteurs locaux au cours du bail expiré : - une augmentation des chalands drainés par les moyens de transports en commun (RER et métro), - une augmentation et un rajeunissement de la population locale, les jeunes étant la cible de l'enseigne, - les constructions nouvelles dans le secteur, tant d'habitat que de bureaux, - le changement d'environnement commercial et notamment la création de l'îlot Hachette, 1- sur le premier point : que l'expert judiciaire a relevé que si la fréquentation des stations de métro/RER [Établissement 2] et [Établissement 3] avait augmenté de 7,5 % pour la première et de 3,6 % pour la seconde, cette évolution a été inférieure à la fréquentation moyenne des stations métro parisien, ces stations ayant dans le même temps rétrogradé de la 174ème à la 191ème place pour l'une et de la 17ème à la 21ème pour l'autre ; que ces indications ne sont pas sérieusement contredites par les constatations de l'expert amiable des bailleurs M. [N] [Q] qui retient pour sa part une augmentation de la fréquentation de la station [Établissement 2] de 11,30 % au cours du bail expiré mais une baisse de la station RER [Établissement 3] de -15 % dans la période considérée, de sorte qu'au final, il retient une baisse relative de la fréquentation des stations de métro/RER situées à proximité des lieux loués ; 2- sur l'augmentation de la population du [Localité 1] : que l'expert judiciaire retient que la population du [Localité 1] a légèrement augmenté dans l'ensemble de l'arrondissement sans pouvoir distinguer quel secteur a profité à cette augmentation ; que l'expert amiable M. [N] [Q] retient pour sa part que le solde démographique est faible et sans incidence économique sur la commercialité ; 3- sur les constructions nouvelles : que l'expert judiciaire note la construction de 47 logement neufs (hors réhabilitation), de 9.850 m² de commerces, ce qui représente pour 9.188 m² le seul immeuble de la Fnac, de 5.534 m² de bureaux, et de 953 m² d'équipements collectifs et d'un hôtel ; que l'expert amiable a conclu de son côté que le parking public du [Adresse 6] a obtenu sa DAT à une date antérieure à la date d'effet du bail expiré, de même que le parking sis [Adresse 2] ; que l'expert judiciaire souligne que la fréquentation de ce premier parking qui a ouvert ses portes juste avant la prise d'effet du bail expiré a vu sa fréquentation chuter de 13,31 % pendant la période considérée ; 4- sur l'environnement commercial : que l'expert judiciaire note que les enseignes nationales ont progressé faiblement passant de 17 enseignes nationales en 1998 à 20 enseignes nationales en 2007, la part des enseignes nationales représentant désormais 57 % des parts de marché contre 50 % en 1998 ; que le nombre de boutiques est quasiment stable, passé dans le même temps de 34 à 35 boutiques ; qu'en définitive, l'expert retient que seul l'îlot Hachette qui a permis la création de 24 logements, de 9.188 m² de commerces, de 5.405 m² de bureaux et l'arrivée d'enseignes comme Sephora, Fnac digital, Starbuck, Optical discount et Monoprix constitue une modification de la commercialité du secteur mais que celui-ci est très animé depuis de nombreuses années, fréquenté tant par les parisiens, les jeunes et les étudiants en particuliers, que par les touristes, qu'il s'agit d'un quartier prisé de la capitale, habité par une population aisée, dont la commercialité qui est excellente n'a pas connu de changement notable pour l'activité de la locataire ; que l'expert amiable sollicité par les bailleurs, M. [N] [Q] conclut lui-même à "une évolution modérée" de la commercialité ; qu'il s'ensuit que la cour adoptant les conclusions de l'expert qui ne sont contredites par aucun élément et sont au contraire confirmées par leur propre expert, retient que les bailleurs ne font pas la preuve que le secteur où sont implantés les locaux a connu au cours du bail expiré une évolution à la fois notable et favorable au commerce considéré que ne suffit pas à caractériser la seule création de l'îlot Hachette » ; ET AUX MOTIFS, EVENTUELLEMENT ADOPTES, QUE « l'expert judiciaire a étudié l'évolution des facteurs locaux de commercialité pendant le bail expiré ; qu'en ce qui concerne le métro, il a étudié la station la plus proche, "[Établissement 1]", et la plus fréquentée, "[Établissement 3]" (source RATP) ; qu'il en résulte que la fréquentation de la station "[Établissement 1]" a augmenté de 7,5 % entre 1998 et 2007, ce qui est inférieur à l'augmentation moyenne de la fréquentation du métro parisien (19,8 %) durant la même période ; que la station a rétrogradé du 174e rang au 191e rang des stations en termes de fréquentation ; que la fréquentation de la station "[Établissement 3]" a augmenté de 3,6 % entre 1998 et 2007, ce qui est très inférieur à l'augmentation moyenne de la fréquentation du métro parisien (19,8 %) durant la même période ; que la station a rétrogradé du 17e rang au 21e rang des stations en termes de fréquentation ; qu'en ce qui concerne l'évolution de la population, l'expert a étudié la population des 5e et 6e arrondissements, les locaux litigieux étant situés à la limite de ces arrondissements en 1999 et 2006 (source INSEE) ; qu'il s'ensuit qu'entre le 1er août 1998 et le 1er août 2007 la population des 5e et 6e arrondissements a légèrement augmenté, probablement de l'ordre de 4 % ; qu'en ce qui concerne les constructions nouvelles au cours du bail écoulé, l'expert a relevé les constructions nouvelles dans un rayon de 400 m autour des locaux litigieux, s'agissant d'un commerce de quartier, entre le 1er août 1998 et le 1er août 2007 ; qu'il a relevé, dans un rayon de 400 m autour des locaux litigieux, la création de 47 logements neufs (hors réhabilitation), de 9.850 m² de commerces, de 5.534 m² de bureaux, de 953 m² d'équipement collectif et d'un hôtel ; qu'en ce qui concerne le stationnement, l'expert relève l'ouverture au public le 8 juillet 1998 (DAT le 1er mai 1998), donc trois semaines avant le début du bail du parc de stationnement [Établissement 3], d'une capacité de 435 places, qui est implanté au [Adresse 4], soit à moins de 200 m des lieux loués, dont la fréquentation a baissé entre 2000 et 2007, de 13,31 % ; que l'expert a également étudié les mouvements d'enseignes sur la portion concernée du [Adresse 1], c'est-à-dire entre la place [Adresse 11] et le [Adresse 9], au cours du bail ; que sur 34 boutiques, l'évolution des enseignes nationales a été la suivante : - en 1998 : on recensait 17 enseignes nationales (50 %) - en 2007 : on recensait 20 enseignes nationales (57 %) Dès lors, c'est à juste titre que l'expert conclut que, la commercialité de cette portion du [Adresse 1] n'a pas fondamentalement évoluée puisque l'essentiel des enseignes, notamment dans l'équipement de la personne, étaient déjà présentes à la prise d'effet du bail, certaines enseignes disparaissant au profit d'autres enseignes (ex. Bally remplacé par Celio, Myris remplacé par France Télécom, Naf-Naf remplacé par Bouygues Télécom) ; que les principaux mouvements d'enseignes ont porté sur l'implantation de plusieurs enseignes de bouche (Brioche Dorée, Pizza Del Arte, Paul), qui ont remplacé un café-brasserie et une boulangerie-sandwicherie ; qu'il résulte de l'étude de l'expert qu'il y a eu au cours du bail expiré : - une légère hausse de la population des 5e et 6e arrondissements, de l'ordre de 4 %, ce qui va dans le sens d'une amélioration, mais l'expert n'est en mesure de préciser quelle est l'augmentation de population du secteur où sont situés les locaux litigieux, - une augmentation modérée de la fréquentation des deux stations les plus proches, augmentation qui est sensiblement inférieure à l'augmentation moyenne de la fréquentation du métro parisien sur la même période, ce qui ne va pas dans le sens d'une amélioration du secteur de sa commercialité ; - la restructuration de l'îlot Hachette (14.750 m² HON), à proximité des locaux litigieux, comprenant, outre 24 logements, 9.188 m² de commerces et 5.405 m² de bureaux, et l'arrivée des enseignes Sephora, Fnac digital, Starbuck Coffee, Optical Discount, Monoprix ; - l'ouverture du parc de stationnement [Adresse 11] le mois précédent la date de départ du bail, dont la fréquentation est en baisse depuis 2000 ; - une légère augmentation du nombre d'enseignes nationales sur la portion du boulevard considérée ; qu'il s'ensuit que seule la restructuration de l'îlot Hachette pourrait être prise en considération, mais il convient de prendre en compte le fait que ce quartier est très animé depuis de très nombreuses années, fréquenté tant par les parisiens, notamment des étudiants et des jeunes, que par des touristes ; qu'il est un des plus prisés de la capitale pour l'habitation et un des plus chers, est depuis longtemps habité par une population aisée, voire très aisée ; que dès lors, la commercialité du secteur reste, sans grand changement pour l'activité exercée par la preneuse, compte tenu du fait que cette voie bénéficie d'une très bonne commercialité depuis de très nombreuses années ; que dans ces conditions, c'est à juste titre que l'expert conclut que s'il y a eu une évolution plutôt favorable du secteur au cours du bail écoulé pour le commerce en général, cette évolution limitée ne constitue pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour l'activité exercée par la SARL Jigger ; que le loyer du bail renouvelé sera en conséquence fixé à 74.145 euros en principal par an à compter du 1er août 2007 » ; 1°/ ALORS QUE le loyer du bail commercial à renouveler peut être déplafonné en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que ces facteurs dépendent, notamment, de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance des moyens de transport ; qu'à l'appui de leur demande de déplafonnement du loyer, les exposants invoquaient la croissance du nombre de voies de bus desservant le quartier ainsi que la mise en place de trois stations Vélib aux alentours des locaux de la société Jigger ; qu'en écartant l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité sans s'expliquer sur aucun de ces éléments invoqués par les exposants, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce ; 2°/ ALORS QUE le loyer du bail commercial à renouveler peut être déplafonné en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que l'appréciation de l'évolution de ces facteurs et de leur importance doit se faire in concreto, en fonction de l'intérêt que présente cette évolution pour le commerce considéré ; que pour écarter l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la Cour d'appel a affirmé que « si la fréquentation des stations de métro et RER [Établissement 2] et [Établissement 3] avait augmentée » entre 1998 et 2007, cette évolution était inférieure « à la fréquentation moyenne des stations de métro parisien » (p. 4 §9) ; qu'en se livrant ainsi à une appréciation abstraite de l'importance de l'évolution de la fréquentation des stations de métro et RER, par référence à son augmentation moyenne dans la ville de Paris, quand il lui appartenait de vérifier si l'augmentation constatée dans la zone de chalandise considérée n'avait pas eu, à elle seule, une incidence favorable sur l'exploitation commerciale du locataire, la Cour d'appel a violé les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce ; 3°/ ALORS, SUBSIDIAREMENT, QUE le loyer du bail commercial à renouveler peut être déplafonné en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ; que le caractère notable d'une modification peut résulter de l'addition de plusieurs changements mineurs, individuellement dépourvus de caractère notable ; qu'en écartant l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité au terme d'une analyse individuelle de chacun des changements invoqués par les exposants sans rechercher si, pris dans leur ensemble, ils étaient de nature à caractériser une telle modification notable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce.