Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 1
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DU 28 Janvier 2025
Dossier N° RG 23/03172 - N° Portalis DB3D-W-B7H-JZ6G
Minute n° : 2025/41
AFFAIRE :
Société MODIUS IMMOBILIERexploitante de l’agence immobilière CENTURY 21 District Immo C/ [Z] [J], [P] [T] épouse [J]
JUGEMENT DU 28 Janvier 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENT : Madame Alexandra MATTIOLI, Première Vice-présidente, statuant à juge unique
GREFFIER : Madame Nasima BOUKROUH
DÉBATS :
A l’audience publique du 22 Octobre 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025 prorogé au 28 Janvier 2025
JUGEMENT :
Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort
copie exécutoire à : la SELARL CABINET BONNEMAIN
Me Alexandra FURTMAIR
Délivrées le
Copie dossier
NOM DES PARTIES :
DEMANDERESSE :
Société MODIUS IMMOBILIER
exploitante de l’agence immobilière CENTURY 21 District Immo
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Alexandra FURTMAIR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’UNE PART ;
DÉFENDEURS :
Monsieur [Z] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Madame [P] [T] épouse [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentés par Maître Emmanuel BONNEMAIN, de la SELARL CABINET BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’AUTRE PART ;
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant mandat de vente du 14 mai 2022 et avenant du 21 juin suivant, l’indivision [Y] a confié à l’agence CENTURY 21, exploitée par la S.A.S. MODIUS IMMOBILIER, la vente d’une maison d’habitation dont elle était propriétaire sise [Adresse 5] à [Localité 6].
Suivant compromis signé en date du 7 juillet 2022 (récépissé de LRAR du 12 juillet), monsieur [Z] [J] et madame [P] [T] épouse [J] se sont engagés à acheter le bien immobilier mis en vente par l’indivision [Y], moyennant un prix de 446.000 € avec le concours d’un prêt bancaire à hauteur de 150.000 €. Ils ont obtenu un accord relativement au prêt.
Toutefois, suite à une seconde visite du bien, ils ont exprimé des griefs par courrier du 6 octobre 2022, faisant état de désordres concernant le bien, désordres qu’ils déclaraient nouveaux par rapport à ce qui avait été observé lors de la première visite des lieux.
En l’état d’un rendez-vous de réitération du compromis initialement fixé au 10 octobre 2022, les époux [J] n’ont pas donné suite et ne se sont jamais présentés pour la signature de l’acte authentique.
Par courrier en date du 11 octobre 2022, l’indivision [Y] a mis en demeure les époux [J] de régulariser l’acte de vente.
À défaut de réponse, par courrier recommandé du 28 octobre 2022, l’indivision [Y] a constaté la défaillance de ses cocontractants et invoqué la résolution de plein droit du compromis, affirmant notamment que le bien immobilier se trouvait dans un état strictement identique à celui des visites du mois de juin 2022.
Par courrier du 15 novembre 2022 et du 6 décembre suivant, les consorts [J] ont adressé à l’indivision [Y] et à l’agence CENTURY 21 une liste de défaillances imputables au vendeur qui, selon eux, justifiaient leur refus de réitérer l’acte authentique de vente ; notamment, ils indiquaient que:
- le bien était dans le périmètre d’une association syndicale libre (tandis que que le compromis mentionnait le contraire) ;
- le bien était affecté de désordres qui se seraient révélés entre la visite du 22 juin 2022 et celle du 6 octobre 2022 ;
- la parcelle d’assiette du bien immobilier était voisine d’une parcelle constructible.
Par acte d’huissier du 25 avril 2023, la société MODIUS IMMOBILIER a fait assigner monsieur et madame [J] devant le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN aux fins d’obtenir dédommagement consécutivement à la privation de rémunération qui lui aurait été due au titre de la transaction immobilière non réitérée, à savoir la somme de 15.000 euros.
Dans ses dernières écritures, signifiées par le réseau privé virtuel des avocats en date du 6 juin 2024, la S.A.S. MODIUS IMMOBILIER a sollicité la condamnation de monsieur et madame [J] à lui payer la somme de 15.000 euros, de les débouter de leurs demandes et de les condamner au paiement de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens dont distraction au profit de Me Alexandra FURTMAIR.
Elle fonde sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1240 du Code civil, invoquant également les dispositions de l’article L. 271-1 du Code de l’urbanisme ; elle fait valoir que le mandat de vente était régulier, que le comportement des consorts [J] consistant à renoncer à la régularisation de la vente hors du délai de rétractation est un comportement fautif.
Dans leurs dernières écritures, du 23 septembre 2024, monsieur et madame [J] sollicitent de voir prononcer la nullité du mandat de vente du 16 mai 2022, son avenant du 21 juin 2022 et du compromis de vente du 7 juillet 2022.
Reconventionnellement, ils sollicitent de voir condamner la société MODIUS IMMOBILIER à leur payer 21.000 € en réparation de leur préjudice financier et 5.000 € en réparation de leur préjudice moral, outre 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens distraits au profit de Me Emmanuel BONNEMAIN ; la décision devant être assortie de l’exécution provisoire.
A titre principal, ils font valoir que les actes à l’origine des revendications portées par la société MODIUS IMMOBILIER sont nuls ; à l’origine de la procédure, elle ne produisait pas le mandat de vente mais seulement un avenant qui ne lui donnait droit à aucune rémunération. Par suite, n’ont été produits que des documents incomplets et/ou tronqués ; notamment, les documents ne sont pas revêtus de la signature de l’ensemble des personnes disposant des droits sur le bien mis en vente ; d’autre part, le signataire de l’acte pour l’agence n’avait pas qualité à engager celle-ci.
Subsidiairement, monsieur et madame [J] font valoir l’absence de notification régulière du droit de rétractation dont ils disposaient initialement, et à titre complémentaire en l’état de la découverte du fait que ce bien était compris dans l’assiette d’une association syndicale libre. Ainsi, il doit être considéré qu’ils ont exercé leur droit de rétractation par la voie de leur Conseil, ainsi qu’en attestent les correspondances produites aux débats.
Subsidiairement, les époux [J] affirment que le refus de réitérer l’acte n’est pas fautif et qu’en tout état de cause la société MODIUS IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle prétend avoir subi.
Au soutien de leurs demandes formulées à titre reconventionnel, monsieur et madame [J] exposent que l’agence immobilière a manqué à ses obligations dans le cadre de sa mission de chargée des opérations de vente, et qu’elle devrait, par suite, être privée de son droit à rémunération (à supposer que la vente soit valable et parfaite et son mandat régulier). Pour ce motif, elle doit être condamnée au paiement de la somme de 21.000 € en réparation du préjudice financier subi par les époux [J], outre indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de 5.000 €.
L’ordonnance de clôture de la procédure est intervenue en date du 13 juin 2024, fixant la clôture au 10 octobre 2024 et l’audience de plaidoirie au 22 octobre suivant.
À cette audience, la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025, prorogé au 28 Janvier 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale de condamnation des consorts [J] à payer à la société MODIUS IMMOBILIER des dommages et intérêts en réparation d’un préjudice financier et d’un préjudice moral
Aux termes de l’article 1240 du Code civil : “Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.
La responsabilité extra-contractuelle suppose la démonstration d’une faute causant un préjudice direct et certain à celui qui sollicite réparation sur ce fondement.
En l’espèce, est invoqué la rupture abusive du compromis par les époux [J], découlant de leur refus de le réitérer en la forme authentique.
Or, il est exact que le compromis comporte des mentions erronées ; notamment, il exclut que le bien est inclus dans le périmètre d’une association syndicale libre. Or, il ne s’agit pas uniquement d’une “formalité” impliquant une contribution annuelle d’un montant annuel de 250 euros à la charge des propriétaires adhérents de ladite association ; cela implique d’autres obligations, consistant en d’éventuelles servitudes et contraintes réelles de nature à limiter l’usage libre que les propriétaires étaient en droit d’attendre (à défaut d’ASL) ; cet élément doit être considéré, en conséquence, comme un élément déterminant dans le consentement des parties.
Dès lors, la société MODIUS IMMOBILIER ne pouvait se contenter de communiquer sans formalisme les derniers procès verbaux d’assemblée générale de l’A.S.L., il y avait lieu de communiquer cette information avec un formalisme identique à celui marquant le point de départ du délai de rétractation du compromis -ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et de joindre à cette information l’ensemble des actes consécutifs de cette association, dont découlent les éventuelles contraintes réelles imposées à l’immeuble vendu ; en effet, ce n’est qu’en disposant de l’ensemble de ces informations que les acquéreurs auraient pu mener la réflexion utile à l’exercice d’un droit de rétractation éclairé.
Dès lors, la refus de réitérer l’acte n’est pas fautif, puisqu’il procède d’un droit de rétractation que les acquéreurs n’ont pas été mis en mesure d’exercer.
La S.A.S. MODIUS IMMOBILIER sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts (équivalents au montant de ses honoraires) sur le fondement de l’article 1240 du Code civil précité.
Ajoutons que ces honoraires, qui étaient à la charge des vendeurs, n’auraient pu être réclamés intégralement aux acquéreurs (fussent-ils défaillants) ; il se serait agi d’une perte de chance.
Sur la demande reconventionnelle
Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité des actes de mandat et du compromis
L’indivision venderesse n’est pas attraite à la procédure. Or, ainsi que le font justement observer les époux [J], la validité de l’opération (et la rémunération de l’agence) supposerait que le mandat, puis le compromis de vente, aient été signés par l’ensemble des coindivisaires. En l’état des éléments versés aux débats, il n’est pas avéré que l’acte (le compromis) était efficace sur ce point.
Il en va de même du mandat, il devait avoir été signé de l’ensemble des vendeurs coindivisaires ; il n’est pas démontré que tel est le cas, notamment en l’absence de signature du mandat initial par madame [D] [B] et monsieur [I] [Y] (également co-invisaires), et en l’absence de signature de l’avenant par monsieur [C] [Y].
Enfin, la validité même du mandat (et de ses avenants) est sujette à caution pour n’avoir pas été signé(s), de manière certaine, par un agent immobilier titulaire de la carte professionnelle ou, à défaut, l’un de ses négociateurs salariés habilités aux fins de négocier, s’entremettre, s’engager pour son compte relativement à l’opération litigieuse. Telle est la législation prévue par les articles 4 de la loi n070-9 du 2 janvier 1970 et 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.
Or, en l’espèce, le mandat et l’avenant ont été signés par monsieur “[E] [G]” qui n’est pas titulaire de la carte d’agent immobilier (détenue par madame [K] [W]), ni l’agent commercial en charge de la vente (puisqu’il s’agissait de monsieur [F] [M]) et qui n’apparaît pas être représentant de la société MODIUS IMMOBILIER. A cet égard, le contrat de travail de monsieur [G] n’est pas suffisant à démontrer la régularité de la signature en ce que la carte d’agent immobilier de la S.A.S. MODIUS IMMOBILIER lui a été délivré le 27 juillet 2023, soit un an auparavant par rapport au mandat et à l’avenant ; et en ce qu’il ne s’agit pas d’une attestation conforme au modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l’économie est visée par le président de la chambre de Commerce et d’industrie territoriale -ainsi que le prévoient les articles 9 du décret du 20 juillet 1972 et 4 de la loi du 2 janvier 1970.
Il s’ensuit qu’à défaut de preuve rapportée que les signatures étaient régulières tant pour le mandat (et son avenant) que pour le contrat de vente (compromis), le compromis et le mandat seront jugés inopposables à monsieur et madame [J].
En effet, il ne peut être question de leur nullité tandis qu’il s’agit d’un contrat (y incluant avenant) qui ne lie pas les parties à l’instance relativement au mandat (conclu entre le vendeur et l’agence) et qui a une incidence sur les droits d’un tiers à la procédure concernant le compromis -eu égard à l’absence de l’indivision venderesse à la procédure.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Le mandat de l’agence ayant été jugé irrégulier et son inopposabilité ayant été prononcée, sa responsabilité ne peut être mise en cause sur le fondement contractuel.
Il conviendrait de se référer aux dispositions de l’article 1240 du Code civil précité.
En l’espèce, il s’agirait d’une responsabilité supposant une faute, consistant en un manquement à l’obligation de conseil et de mise en garde, et celle de rédacteur d’acte.
En premier lieu, relativement à l’état du bien qui aurait été affecté de vices, il ne résulte d’aucun élément objectif que l’état du bien différait lors de la première visite (en juin) et de la visite postérieure à l’issue de laquelle les époux [J] ont refusé la réitération de l’acte. Dès lors, il n’est pas démontré que le bien était affecté de “vices” et ce n’est pas au vu de cet élément qu’il a été jugé dans le sens des demandes de monsieur et madame [J] relativement à l’inopposabilité.
En revanche, la rédaction de l’acte a bien été entâchée d’erreur, pouvant être constitutive d’une faute de l’agence immobilière, relativement à l’existence d’une A.S.L..
Cependant, en second lieu, le préjudice financier allégué consistant en la conservation de l’acompte par le vendeur n’est pas démontré. En effet, il n’est pas démontré que le dépôt de garantie a été d’une part versé, mais encore conservé par l’indivision venderesse qui n’est pas attraite en l’affaire (pièce n°26 ; copie d’écran d’un avis d’opération de virement et dont la banque elle-même émet des réserves sur la valeur probante) ; à cet égard, il doit être observé que les pouvoirs de l’ensemble de l’indivision n’avaient pas été donnés de manière certaine pour procéder à la vente authentique (ainsi que mis en avant par les époux [J]).
Un dédommagement est également sollicité en réparation d’un préjudice moral.
A cet égard, il a été démontré que la société MODIUS IMMOBILIER a commis une faute en sa qualité de rédacteur d’acte en omettant l’A.S.L..
Il a également été retenu que le signataire du mandat n’était pas habilité à engager régulièrement l’agence.
En outre, la société MODIUS IMMOBILIER est à l’origine de la présente procédure ; ainsi, elle a contraint les époux [J] à constituer avocat et à endurer les tracas consécutifs à l’instance, et ce, tandis qu’elle succombe en l’ensemble de ses demandes.
Ces agissements, dolosifs, sont de nature à générer un préjudice moral direct et certain pour monsieur et madame [J].
Il y aura lieu de condamner la société MODIUS à réparer sa faute génératrice d’un préjudice en payant 5.000 euros à monsieur et madame [J] ensemble en réparation de leur préjudice moral.
Sur les demandes accessoires
La S.A.S. MODIUS IMMOBILIER, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens; ces frais seront recouvrables directement, ainsi que sollicité, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
En outre, la S.A.S. MODIUS IMMOBILIER sera condamnée à payer aux défendeurs la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Aucun élément ne justifiant que le principe de l’exécution provisoire ne soit écartée, ce principe sera rappelé en fin de dispositif de la décision.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort et par mise à disposition au Greffe,
DECLARE le mandat de vente du 14 mai 2022, son avenant du 21 juin 2022 conclus relativement à la vente du bien immobilier sis à [Localité 6] (83) propriété de l’indivision [Y], ainsi que le compromis du 7 juillet 2022 signé par monsieur [Z] [J] et madame [P] [T] épouse [J] relativement au même bien, inopposables à monsieur et madame [J] par la S.A.S. MODIUS IMMOBILIER ;
DEBOUTE la S.A.S. MODIUS IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de monsieur et madame [J] ;
CONDAMNE la S.A.S. MODIUS IMMOBILIER à payer à monsieur [Z] [J] et madame [P] [T] épouse [J] ensemble la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
CONDAMNE la S.A.S. MODIUS IMMOBILIER à payer à monsieur [Z] [J] et madame [P] [T] épouse [J] ensemble la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande ;
CONDAMNE la S.A.S. MODIUS IMMOBILIER aux dépens, recouvrables en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en toutes ses dispositions.
AINSI JUGE ET PRONONCE AU GREFFE DE LA PREMIERE CHAMBRE CIVILE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN LE 28 JANVIER 2025.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
