Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AU FOND
DU 14 SEPTEMBRE 2023
ap
N° 2023/ 294
Rôle N° RG 20/01135 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFPYY
SCI CAPRICORNE
C/
SARL MCB
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
SELARL NINO PARRAVICINI
Me Marie-Christine MOUCHAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 17 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/05808.
APPELANTE
SCI CAPRICORNE, dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de sa gérante en exercice, Mme [F] [I], domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Nino PARRAVICINI de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SARL MCB dont le siège social est [Adresse 3], représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Aude PONCET, Vice Président placé, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Aude PONCET, Vice Président placé
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Septembre 2023,
Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
La SARL MCB a exercé les fonctions de syndic de copropriété de l'immeuble situé [Adresse 2] à compter du 6 août 2009 jusqu'au 10 mai 2016, la SARL Cabinet Crouzet Breil ayant été désigné pour lui succéder.
La SCI CAPRICORNE est copropriétaire au sein de l'immeuble situé [Adresse 2].
Par acte d'huissier en date du 2 novembre 2015, au visa des article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1382 du code civil, la SCI CAPRICORNE a fait assigner la société MCB aux fins d'obtenir sa condamnation à lui payer des dommages et intérêts.
Par jugement en date du 17 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Nice a :
débouté la SCI CAPRICORNE de l'ensemble de ses demandes,
condamné la SCI CAPRICORNE à payer à la société MCB la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts et la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la SCI CAPRICORNE aux dépens.
Le premier juge a considéré que la responsabilité du syndic, dans le cadre d'une action engagée par un copropriétaire, était de nature délictuelle ou quasi-délictuelle et non contractuelle et que cela supposait donc la caractérisation d'une faute et non pas seulement d'une erreur ou d'une faute de gestion. Il a estimé que la SCI CAPRICORNE ne rapportait pas la preuve d'une telle faute, se bornant à évoquer des dysfonctionnements sans les rattacher à une faute précise du syndic.
Par déclaration du 23 janvier 2020, la SCI CAPRICORNE a interjeté appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 29 mai 2023, elle demande à la cour :
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1382 ancien du code civil et actuellement 1240,
Vu les pièces produites,
Vu l'arrêt de la Cour d'Appel d'Aix en Provence du 16 février 2023,
-de révoquer la clôture afin de permettre à la société MCB de s'expliquer,
-de débouter la société MCB de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
-d'infirmer le jugement dont appel,
et statuant à nouveau,
-constater les nombreuses défaillances du cabinet MCB et les fautes commises dans la tenue des assemblées générales, de la comptabilité et de l'entretien des parties communes,
-constater que sur les seuls éléments dont il est fait état, un préjudice supérieur à 112000€ est apparu pour la copropriété,
-constater que la société CAPRICORNE doit supporter la charge financière causée par les errements de la société MCB,
-condamner la société MCB à payer à la société CAPRICORNE la somme de 25 000€ à titre de dommages et intérêts,
-condamner la société MCB à payer à la société CAPRICORNE la somme de 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI CAPRICORNE fait essentiellement valoir :
-que l'annulation de la totalité des assemblées générales intervenues sous le mandat de la SARL MCB, la remise en cause des comptes de cette société par l'administrateur judiciaire de la copropriété et l'état d'abandon avancé dans lequel se trouve la copropriété avec d'importants dommages affectant les parties communes et des préjudices considérables pour certains copropriétaires sont des fautes de nature à mettre en cause la responsabilité de la SARL MCB,
-qu'un arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence en date du 16 février 2023 stigmatise particulièrement les fautes commises par la société MCB et matérialise les conséquences financières de ces erreurs, la société MCB ayant déclaré une créance dans le cadre de la liquidation de la société CEMA, copropriétaire, créance ne pouvant être retenue dans la mesure où l'assemblée générale du 9 juillet 2014, lui ayant donné mandat pour procéder à cette déclaration a été annulée.
Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 17 février 2023, la SARL MCB, au visa des articles 122 du code de procédure civile et de l'arrêt de la 4ème chambre A de la Cour d'Appel d'Aix en Provence du 12 février 2015, demande à la cour de :
-déclarer la société CAPRICORNE irrecevable à agir à l'encontre de la SARL MCB,
Au fond,
-confirmer en toutes ses dispositions le jugement de la 4ème chambre civile du tribunal de grande instance de Nice du 17 décembre 2019,
Y ajoutant,
-condamner la SCI CAPRICORNE à verser à la SARL MCB une indemnité de 5 000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles d'appel,
-la condamner aux entiers dépens.
La société MCB soutient en substance :
-que l'autorité de la chose jugée qui s'attache à la décision de la cour d'appel d'Aix en Provence en date du 12 février 2015 est de nature à rendre irrecevable l'action exercée par la SCI CAPRICORNE, cette décision ayant débouté l'ancien propriétaire dans les droits duquel la SCI CAPRICORNE a été subrogée de sa demande de condamnation de la SCI pour fautes commises dans l'élaboration des comptes et la préparation de l'assemblée générale du 29 juillet 2011,
-que les difficultés de la copropriété sont dues au fait que le syndicat des copropriétaires n'a pas été en mesure de s'organiser afin de recueillir l'assentiment de tous les copropriétaires sur les éléments fondamentaux nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété,
-que l'annulation des assemblées générales est intervenue compte tenu de ce que la copropriété n'est régie que par un état descriptif de division du 23 mars 1965 et non par un règlement de copropriété déterminant les tantièmes attribués à chaque lot, de sorte que, depuis des années, des incohérences sont constatées dans le calcul des droits attachés à chaque lot,
-que la SCI CAPRICORNE n'apporte pas la preuve d'une défaillance du syndic dans la tenue des comptes de la copropriété, ni de ce qu'il aurait volontairement omis de mettre à l'ordre du jour des assemblées la désignation d'un conseil syndical, afin d'empêcher le contrôle de ladite comptabilité, étant précisé qu'aucun copropriétaire n'a effectué une telle demande,
-que le syndic de copropriété ne peut être tenu pour responsable des manquements du syndicat des copropriétaires,
-que la SCI CAPRICORNE ne démontre pas que le syndic aurait commis une faute personnelle qui serait à l'origine des désordres affectant leur appartement situé au dernier étage de l'immeuble.
L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2023.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'action de la SCI CAPRICORNE
Aux termes de l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.
En l'espèce, la société MCB sollicite que la société CAPRICORNE soit déclarée « irrecevable à agir » à son encontre.
Elle fait valoir qu'un arrêt en date du 12 février 2015 rendu dans le cadre d'un litige opposant M. [G] [L], ancien propriétaire d'un lot n°5 appartenant désormais à la SCI CAPRICORNE au sein de la copropriété, et notamment la SARL MCB, a annulé une assemblée générale en date du 19 juillet 2011 et débouté M. [L] de sa demande de dommages et intérêts pour faute du syndic dans l'élaboration des comptes et la préparation de l'assemblée générale engageant sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil.
Elle considère que la SCI CAPRICORNE, qui était, lors de son acquisition, informée de cette procédure, et subrogée dans les droits de M. [L], ne peut plus invoquer la faute du syndic pour les mêmes faits, la cause ayant définitivement été tranchée par la cour d'appel dans son arrêt.
Or, il apparaît que la SCI CAPRICORNE, qu'elle ait été informée ou non du litige, n'était pas partie à la procédure, étant précisé qu'il s'agissait alors d'une procédure par laquelle M. [L] contestait les charges de copropriété qui lui étaient réclamées, raison pour laquelle il a tenté en vain de mettre en cause la responsabilité du syndic.
Par conséquent, il ne peut y avoir autorité de la chose jugée, faute d'identité des parties, et la demande d'irrecevabilité sera donc rejetée.
Sur la responsabilité du syndic, sur les fautes du syndic
Aux termes de l'article 1382 ancien du code civil, celui qui commet une faute doit réparer le préjudice qui en résulte.
Il appartient à celui qui s'en prévaut de faire la preuve de cette faute, de son préjudice et du lien de causalité entre les deux.
Sur la répartition des tantièmes
En l'espèce, la SCI CAPRICORNE considère que la société MCB a commis une faute en se contentant d'appliquer les tantièmes préconisés par certains copropriétaires, organisant ainsi la main mise de ces derniers sur la copropriété et faussant par là même la compatibilité par une clef de répartition erronée. Elle considère que l'annulation de six assemblées générales sur cette question de tantièmes permet de faire la preuve de la faute commise par le syndic MCB.
Il n'est pas contesté que la copropriété ne disposait pas de règlement de copropriété mais uniquement d'un état descriptif de division du 23 Mars 1965, compte tenu de l'annulation d'un état descriptif de division du 9 juin 2000.
Or, si cet état descriptif de division, lequel est versé aux débats, définit les différents lots, il ne leur attribue aucune part chiffrée de tantièmes de copropriété, mentionnant seulement qu'«à chaque lot est attachée la quote part de propriété du sol telle que cette quote part peut être déterminée en vertu de la loi et des usages». Il comprend également un tableau récapitulatif comprenant une colonne relative aux quote part des parties communes dans laquelle il est indiquée, pour tous les lots, « indéterminées ».
Par ailleurs, aucune répartition n'a été validée par une assemblée générale des copropriétaires, à tel point que, par ordonnance du 10 septembre 2015, le président du tribunal de grande instance de Nice, saisi par requête par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, a ordonné une expertise aux fins notamment de déterminer les lots de copropriété et les tantièmes de copropriété affectés à chacun des lots de l'immeuble ainsi que les quote parts de partie commune.
Ainsi, il ne peut être reproché à la SARL MCB d'avoir appliqué une clef de répartition inexacte alors que la situation était manifestement liée à l'impossibilité pour les copropriétaires de parvenir à définir cette clef de répartition et de transmettre au syndic les éléments de nature à lui permettre de soumettre un projet de répartition aux copropriétaires.
Par conséquent, il apparaît que la SCI CAPRICORNE ayant engagé l'action ne produit aucun document susceptible de démontrer que la SARL MCB, qui a été désignée le 6 aout 2009 et travaille avec les seuls éléments parcellaires et incomplets qui lui ont été transmis, a commis une faute personnelle dans l'exercice de son mandat, et que la situation telle qu'elle existait était bien antérieure à sa nomination et qu'elle était imputable au syndicat des copropriétaires qui n'a pas pu s'organiser afin de recueillir l'assentiment de tous les copropriétaires sur les éléments fondamentaux nécessaires au fonctionnement de la copropriété.
Enfin, la SCI CAPRICORNE ne verse aux débats aucun élément qui permettrait de confirmer ses allégations selon lesquelles la SARL MCB a appliqué une clef de répartition imposée par certains copropriétaires, lesquels disposaient ainsi d'une main mise sur la copropriété.
Sur les comptes de la copropriété
La SCI CAPRICORNE reproche à la SARL MCB de ne pas avoir engagé de procédure judiciaire auprès de l'ancien syndic TAGERIM afin de récupérer la compatibilité de la copropriété, ce que n'était pas parvenu à faire Me [J], désigné administrateur judiciaire de la copropriété lors de la défaillance du cabinet TAGERIM et avant la désignation de la SARL MCB en qualité de syndic de la copropriété.
Elle lui reproche également de ne pas avoir mis à l'ordre du jour la désignation d'un conseil syndical, ce qui aurait permis un contrôle des comptes.
Or, la SCI CAPRICORNE ne verse aucune pièce justificative au soutien de ses allégations et ne justifie par ailleurs d'aucun préjudice qui serait liée à la faute qu'elle invoque.
Elle fait référence dans ses écritures à une décision rendue par la cour d'appel d'Aix en Provence le 2 juin 2022 mais n'a versé aux débats que les pages impaires de cette décision.
En outre, il convient de souligner que la SCI CAPRICORNE ne justifie pas avoir sollicité l'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale de l'engagement d'une procédure judiciaire ni de la création d'un conseil syndical.
Sur la sauvegarde et l'entretien des parties communes
La SCI CAPRICORNE reproche enfin à la SARL MCB de s'être opposée à une expertise pour des infiltrations affectant la toiture de l'immeuble, dans le cadre d'une procédure qui s'est conclue par une condamnation de la copropriété à effectuer des travaux sous astreinte ainsi qu'au paiement d'une astreinte liquidée à hauteur de 12000€.
Elle appuie son argumentation sur des décisions rendues le 27 février 2015 et le 16 février 2023 par la cour d'appel d'Aix en Provence.
Or, à l'examen de ces décisions, il apparaît que, contrairement à ce qu'indique la SCI CAPRICORNE, la SARL MCB n'était pas partie à ces procédures et ne peut donc pas avoir été condamnée.
La partie mise en cause dans le cadre de ces procédures était le syndicat des copropriétaires et non le syndic.
La SCI CAPRICORNE n'apporte donc pas la preuve d'une faute personnelle commise par la SARL MCB, susceptible d'engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 ancien du code civil.
Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts et la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Vu l'article 696 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Déboute la SARL MCB de sa demande d'irrecevabilité,
Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne la SCI CAPRICORNE à payer à la SARL MCB la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,
Condamne la SCI CAPRICORNE aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Pour le président empêché
