Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/05835

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Maître Thomas GUYON Copie exécutoire délivrée le : à :Madame [G] [O] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/05835 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DF4 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 28 novembre 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573 DÉFENDERESSE Madame [G] [O], demeurant [Adresse 1] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Audrey BELTOU, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 01 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier Décision du 28 novembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/05835 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DF4 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 3 novembre 2020, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a donné à bail à usage d'habitation à Madame [G] [O], un logement sis [Adresse 2], moyennant le règlement d’un loyer mensuel en principal de 645,01 euros. Suivant sommations iterpellatives des 27 février, 5 mars et 6 mars 2024, un commissaire de justice s’est rendu au domicile de la locataire aux fins de connaître l’identitié des occupants du logement, le bailleur évoquant une sous- location du logement à des tiers. Le bailleur indique qu’à la dernière visite du commissaire de justice le 6 mars 2024, alors que lors de deux précédentes il n’avait pu rencontrer personne, un homme lui a ouvert lui déclarant être le fils de Madame [O], alors que la locataire n’a pas de fils. La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) a dès lors considéré que le logement de Madame [G] [O] est occupé par un tiers non identifié. Par acte de Commissaire de justice du 13 mai 2024, la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) a fait citer Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - le prononcé de la résiliation du bail conclu le 3 novembre 2020 pour inoccupation personnelle, et cession illicite des lieux loués, - l'expulsion de Madame [G] [O] et des occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin, du logement loué sis [Adresse 2]; -l’autorisation de faire séquestrer les meubles; - la condamnation de la locataire au paiement à la RIVP d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux ; - la condamnation de Madame [G] [O] au paiement d'une somme de 3000 euros de dommages et intérêts ; - la condamnation de Madame [G] [O] au paiement d'une somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation interpellative des 27 février, 5 mars et 6 mars 2024 et de l’assignation. . A l’audience du 1er octobre 2024, la RIVP, repréentée par son Conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation, la situation justifiant selon elle la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire, sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux. Madame [G] [O], comparant en personne, demande aux termes de ses conclusions de: débouter la RIVP de toutes ses demandes, fins et conclusions, d’autoriser la demande reconventionnelle formée par Madame [O], condamner la RIVP à verser la somme de 1000 euros à Madame [O]. Elle demande en outre 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure qu’elle vise dans le “par ces motifs” “faisant corps avec le dispositif”. Elle fait valoir que la sommation interpellative a été effectuée sur un délai très court de quelques jours, qu’elle occupe bien les leux avec sa mère et son petit frère de 17 ans, que ce dernier en entendant le nom de [O] a cru qu’il s’agissant de sa mère portant le même non et non sa soeur, d’où la confusion de sa réponse. L’affaire a été mise en délibéré au28 novembre 2024/ EXPOSE DES MOTIFS Sur la résiliation judiciaire Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application des articles 1729 et 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements, notamment lorsque le preneur méconnaît ses obligations et n’use pas paisiblement des locaux loués en bon père de famille. Par ailleurs, il ressort des articles 1224 et 1228 du code civil, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. Conformément à l’article 8 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. Par ailleurs, il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le contrat de bail fonde l'obligation au paiement des loyers du locataire. En vertu de l'article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c'est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d'apporter la preuve de l'extinction de son obligation. La RIVP verse aux débats : - le contrat de location et décompte locatif, -la sommation interpellative des 27 février, 5 mars et 6 mars 2024, le livret de fammille et pièce d’identité de Madame [G] [O]. Le bail prévoit que l’occupation des locaux loués étant strictement réservée au locataire, qui doit y établir son habitation principle et y résider à ce titre au moins huit mois par an, le présent contrat est incessible et intransmissible (...). Le locataire ne pourra sous-louer les lieux loués, même partiellement, sauf aux personnes limitativement énumérées à l’article 442-8-1 II du code de la construction et de l’habitation (...), sous réserve d’informer préalablement le bailleur de son intention d’user de cette faculté et après accord express de celui-ci sur la recevabilité de la demande. Il est en outre stipulé que “le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et en s’abstenant en toute circonstance de ce qui pourrait troubler la tranquilité ou le repos des voisins ou être contraire à l’excellente tenue de l’immeuble. Est également produite la notification à la Préfecture de [Localité 4] réceptionnée le 14 mai 2024, dont il résulte que cette notification de l'assignation au Préfet est réalisée dans le délai de deux mois avant le premier appel de l'affaire à l'audience, et que la demande, est donc recevable. Il résulte en outre de ces pièces que le 27 février 2024 à 11h05, la gardienne a déclaré au commissaire de justice avoir vu Madame [O] il y a trois semaines, déclarant que cette dernière habite les lieux avec ses deux enfants, sa fille prénommée [T] et son fils. Ce rapport précise en outre que le nom “[O]” figure sur la boite aux lettres (pièce 2). Il est noté dans ce même document que le 6 mars 2024 à 16h00, le commissaire de justice à sonné et frappé à la porte, qu’un jeune homme lui a ouvert et a déclaré être le fils de Madame [O], que cette dernière habite les lieux et n’est acytuellement pas présente. Madame [G] [O] indiquant habiter les lieux avec sa mère qui porte le même nom qu’elle, et son frère de 17 ans qui a ouvert au commissaire de justice, il est vraisemblable que ce dernière ait pu évoquer sa propre mère et non la locataire en titre, sans aucune mauvaise foi lorsqu”il a indiqué que Madame [O] est sa mère et qu’elle réside ici. Il n’est en tout cas nullement rapporté par ces seuls éléments versés aux débats par le bailleur une quelconque inoccupation personnelle, et cession illicite des lieux loués. Il n’est donc nullement démontré d’une violation suffisamment grave par la locataire de ses obligations qui justifierait à elle seule la résiliation du contrat. En conséquence, il convient de débouter la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions. Sur la demande reconventionnelle indemnitaire La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] a pu croire en toute bonne foi que le logement n’était plus occupé par Madame [G] [O], cette dernière ne démontrant pas avoir informé le bailleur de sa situation familiale au sein du logement au titre de la présence de sa mère. Dès lors, les propos de son frère de 17 ans indiquant vivre avec sa mère dans les lieux loués ont pu raisonnablement entraîner une confusion générant l’action, certes infondée, du bailleur, mais nullement fautive, eu égard à sa mission de bailleur social devant strictement veiller au respect du cadre administratif encadrant pareille location. Madame [G] [O] sera en conséquence déboutée de sa demande de condamnation de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] à lui payer la somme de 1000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral. Sur les demandes accessoires La Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4], succombant, sera condanée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile. L’équité commande de condamner la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] à payer à Madame [G] [O], la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe: DECLARE recevable l’action de la régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP) à l’encontre de Madame [G] [O]; DÉBOUTE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions; DÉBOUTE Madame [G] [O] de sa demande de condamnation de la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] à lui payer la somme de 1000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral; CONDAMNE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] à payer à Madame [G] [O] la somme de 600 euros enapplication de l’article 700 du Code de procédure civile; DÉBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires; CONDAMNE la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] aux dépens; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à [Localité 4] le 28 novembre 2024 le greffier le Président