Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00627

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 10 Octobre 2024 Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président Greffier : Madame DEGANI, Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024 GROSSE : Le 11 octobre 2024 à Me Thomas D’JOURNO Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 11 octobre 2024 à Me JAHIER Serge Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/00627 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4OTF PARTIES : DEMANDERESSE S.A. [Adresse 7], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Thomas D’JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [V] [U], demeurant [Adresse 4] (AJ totale) représenté par Me Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [H] [T] [U], demeurant [Adresse 4] (AJ totale) représentée par Me Serge JAHIER, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 17 mars 2014 suivi d'un avenant du 08 septembre 2021(à effet au 08 février 2021) la Société UNICIL SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE a donné à bail à Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 243,21 euros, outre 91,62 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la Société [Adresse 7] a fait signifier à Monsieur [V] [U] et Madame [H] [U] par acte de commissaire de justice en date du 02 janvier 2023 un commandement de payer la somme de 1766,07 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, la Société UNICIL SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE a fait assigner Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - débouter Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] de l’ensemble de leurs demandes, - constater la résiliation du bail d’habitation ayant lié les parties, - ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] et celle de tous occupants de son chef, - fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] au montant du dernier loyer, indemnité qui, en cas de maintien dans les lieux subira les variations légales et indemnités légales et réglementaires applicables aux loyers HLM, - condamner par provision Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] à payer à la requérante : * le montant des loyers et charges dus soit la somme de 5646,32 euros décompte arrêté au 19 septembre 2023, * le montant du commandement de payer, * le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux, * la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, eu égard aux frais que leur attitude engendre, - les condamner aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions la Société [Adresse 7] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 02 janvier 2023 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 21 mars 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 04 juillet 2024. A cette audience, la Société UNICIL SOCIETE ANONYME D’HABITATION A LOYER MODERE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 7839,11 euros, selon décompte en date du 31 mai 2024, mai 2024 inclus. Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U], représentés par leur conseil sollicitent du tribunal de : - déclarer irrecevable la Société UNICIL à défaut de toute justification de sa qualité, - débouter la Société UNICIL de l’ensemble de ses demande fins et conclusions, au regard des contestations sérieuses suscitées, - la condamner à verser directement entre les mains de Maître Serge JAHIER, conseil des époux [U] la somme de 2000 euros sur le fondement des articles 700 du Code de Procédure Civile et 37 alinéa 2 de la loi N°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, - la condamner aux dépens, A titre subsidiaire, - autoriser les époux [U] à se libérer du solde restant dû dans les larges délais à compter de la signification du jugement à intervenir, - juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus tant que le paiement du loyer et de la dette seront assurés par les époux [U], A défaut, - accorder aux époux [U] les plus larges délais pour quitter les lieux, - dire et juger n’y avoir à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, -statuer sur les dépens. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 Septembre 2024, prorogé au 10 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, la partie défenderesse soulève le défaut de justification de la bailleresse quant à sa qualité à agir, l’inopposabilité de la clause résolutoire à l’égard de Monsieur [U] et des imprécisions quant au décompte transmis par le bailleur. A ce titre, la partie défenderesse sollicite que la Société UNICIL soit déboutée de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions au regard des contestations sérieuses. Sur la qualité à agir de la Société UNICIL La bailleresse justifie au regard des pièces versées au débats, de sa qualité à agir en produisant la preuve de la fusion de la Société Des Habitations à Loyer Modéré de [Localité 3] avec les [Adresse 5] et Domicil et du changement de dénomination au profit d’UNICIL en 2017. De fait, la Société UNICIL bénéficie de la qualité à agir. Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] seront déboutés de leur demande sur ce point. Sur l’inopposabilité de la clause résolutoire à l’égard de Monsieur [U] La partie défenderesse soutient que la rédaction de l’avenant du 08 septembre 2021 ne permet pas de déduire le consentement de Monsieur [U]. Or, Conformément à l’article 1751 du Code civil « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux. En cas de décès d'un des époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément ». L’article 220 du Code Civil dispose que « Chacun des époux à pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement. La solidarité n'a pas lieu, néanmoins, pour des dépenses manifestement excessives, eu égard au train de vie du ménage, à l'utilité ou à l'inutilité de l'opération, à la bonne ou mauvaise foi du tiers contractant(...) ». En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] soient mariés, le contrat de bail initial conclu le 17 mars 2014 contient une clause de solidarité, de plus l’avenant au bail conclu le 8 septembre 2021, comporte la mention selon laquelle: « les conditions de location définies sans le bail ci-dessus demeurent inchangées pour la durée du contrat et en particulier, le nouveau titulaire ou cotitulaire du bail déclare formellement avoir pris connaissance de l’état des lieux d’origine, qu’il accepte dans toutes ses clauses » et porte la signature de Monsieur [U]. De fait, il a été porté à la connaissance de Monsieur [U] des différentes clauses inhérentes au bail initial suivant avenant du 08 septembre 2021 et la clause résolutoire prévue au contrat de bail initial, est en conséquence opposable aux époux [U]. Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] seront ainsi, déboutés de leur demande sur ce point. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La Société [Adresse 6] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocations familiales le 24 février 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 17 mars 2014 suivi d'un avenant du 08 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article X) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 02 janvier 2023, pour la somme en principal de 1766,07 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 02 mars 2023. Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 353,41 euros actuellement, qui subira les variations légales et réglementaires applicables aux loyers HLM et de condamner Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] reste devoir la somme de 7470,25 euros, à la date du 31 mai 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, déduction faite des frais de procédure, mois de mai inclus. Cependant, la partie défenderesse invoque des imprécisions dans le décompte portant sur le montant du loyer réclamé qui doit être calculé en fonction de la surface corrigée et concernant le montant exact de la régularisation des charges réclamées. Depuis la Loi ALUR du 27 mars 2014, si le locataire ne procède pas au paiement suite à la régularisation, le propriétaire dispose d'un délai de 3 ans pour le réclamer. En l’espèce, au regard des pièces versées au débat, la bailleresse justifie d’une part de la notification de la surface corrigée en même temps que le bail en 2014 et d’autre part de la régularisation des charges de l’année 2020 adressée aux locataires dans les délais impartis par la loi. Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] seront ainsi déboutées de leurs demandes en contestation sérieuses, Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 7470,25 euros déduction faite des frais de procédure, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1766,07 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle. Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la Société [Adresse 6] les sommes exposées par eux dans la présente instance. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2014 suivi d'un avenant du 08 septembre 2021 entre Société UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE et Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 02 mars 2023 ; DEBOUTE Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] de l’ensemble de leurs demandes ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la Société UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE ; CONDAMNE Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] à verser à la Société [Adresse 6] , à titre provisionnel, la somme de 7470,25 euros décompte arrêté au 31 mai 2024 incluant la mensualité de mai 2024, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, déduction faite des frais de procédure, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1766,07 euros à compter du 02 janvier 2023 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui subira les variations légales et réglementaires applicables aux loyers HLM, soit 353,41 euros à ce jour, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [V] [U] et Madame [H] [T] [U] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’Aide Juridictionnelle ; REJETTE la demande de la Société UNICIL SOCIETE ANONYME D'HABITATION A LOYER MODERE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LE PRESIDENT