Cour d'appel, 20 novembre 2023. 21/03596

JG/ND Numéro 23/3814 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 20/11/2023 Dossier : N° RG 21/03596 - N° Portalis DBVV-V-B7F-IA3N Nature affaire : Autres demandes en matière de baux commerciaux Affaire : S.C.I. SCI LUX IMMO C/ [H] [K] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 02 Octobre 2023, devant : Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l'appel des causes, Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président Madame Joëlle GUIROY, Conseillère Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.C.I. SCI LUX IMMO agissant poursuites et diligences de son représentant légal Monsieur [R] [V] domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Sophie CREPIN de la SELARL LEXAVOUE PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de PAU Assistée de Me Christophe GARCIA, avocat au barreau de BORDEAUX INTIME : Maître [H] [K] Es-qualité de liquidateur judiciaire de la SARL SATTAION DE LA REPUBLIQUE de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Cathy GARBEZ de la SELARL CATHY GARBEZ, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN sur appel de la décision en date du 15 SEPTEMBRE 2021 rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONT DE MARSAN Exposé du litige et des prétentions des parties : Par acte du 18 décembre 1996, les consorts [S] ont donné à bail à [D] [L] des locaux comprenant un local d'exploitation, une station-service, un garage et un logement d'habitation sis au [Adresse 3] à [Localité 5], pour neuf années à compter du 1er octobre 1996. Par acte en date du 18 septembre 1998, la SARL Station de la république a acquis de Madame [L] le fonds de commerce comprenant ledit bail et par acte du 27 octobre 2003, les consorts [S] ont cédé le local commercial loué à la SCI Lux auto devenue Lux immo, bail qui sera ensuite renouvelé. Un différend a opposé les parties sur des travaux de remise en état des lieux dégradés par la tempête Klauss en janvier 2009. Par jugement en date du 11 avril 2012 du tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan, suite à l'expertise ordonnée en référé et confiée à Monsieur [I], la SCI Lux immo a été condamnée, sous astreinte, à exécuter divers travaux et à payer à la SARL Station de la république la somme de 50.000 euros au titre de son préjudice de jouissance outre les dépens de l'instance et une indemnité de procédure de 2.500 euros. Par jugement du 14 mars 2013, rectifié le 9 juillet 2013, le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte à la somme de 72.600 euros et la locataire a, les 24 et 26 septembre 2013, fait pratiquer deux saisies-attribution des comptes bancaires du bailleur pour recouvrer la somme totale de 126.307,20 euros sur le fondement des décisions de justice intervenues. Suivant exploit du 25 octobre 2013, la société Lux immo a fait assigner la société Station de la république par devant le juge de l'exécution en contestation de ces mesures invoquant le bénéfice de la compensation entre sa dette et a créance qu'elle détenait sur la locataire. Par jugement du 10 janvier 2014, la SARL Station de la république a fait l'objet d'une liquidation judiciaire et Maître [H] [K] a été désigné liquidateur judiciaire. Par lettre en date du 14 février 2014, la SCI Lux immo a déclaré une créance pour la somme totale de 118.500,51 euros décomptée comme suit : - 53.880,51 € au titre de loyers impayés, - 64.620 € au titre de travaux de remise en état après reprise des clés de l'immeuble le 20 mars 2014. Le 15 avril 2014, le mandataire à la liquidation de la SARL lui a adressé un certificat d'irrécouvrabilité de sa créance. Par arrêt du 4 juillet 2019, la cour d'appel de Pau, infirmant le jugement du 28 août 2018 du juge de l'exécution près le tribunal de grande instance de Mont-de-Marsan statuant sur la contestation de la SCI Lux immo des saisies-attribution pratiquées sur ses comptes, a, à titre principal, : - dit que la créance de la société Station de la république à l'égard de la SCI Lux immo est éteinte à hauteur de 53.880,51 € par voie de compensation légale de plein droit avec la créance du bailleur au titre des loyers impayés, - dit que le caractère vraisemblable de la créance de réparations locatives d'un montant de 64.620 euros n'est pas établi, - rejeté en conséquence l'exception de compensation de ce chef. Par acte du 12 décembre 2019, la SARL Station de la république va faire pratiquer une nouvelle saisie-attribution à l'encontre de la SCI Lux immo pour recouvrer la somme de 68.811,89 euros. Contestant cette mesure d'exécution, par exploit du 10 janvier 2020, la SCI Lux immo a fait assigner la SARL Station de la république devant le juge de l'exécution de Mont-de-Marsan lequel a ordonné, par jugement du 27 octobre 2020, un sursis à statuer jusqu'à la décision définitive devant être rendue sur la demande de paiement de travaux locatifs par la SCI Lux immo à l'encontre de la SARL alors pendante devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan. En effet, par acte du 21 février 2020, la SCI Lux immo a fait assigner Maître [K], ès qualité de liquidateur de la Station de la république, devant ledit tribunal judiciaire afin de voir fixer au passif de liquidation judiciaire la créance de 64.620 euros qu'elle lui réclame au titre des travaux locatifs devant rester à sa charge. Par jugement du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire a : - débouté la SCI Lux immo de l'ensemble de ses demandes ; - condamné la SCI Lux immo à payer à Maître [K], ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Station de la république, la somme de 1000 € (mille euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le SCI Lux immo aux entiers frais et dépens. Par déclaration au greffe en date du 7 novembre 2021, la SCI Lux immo a formé appel de ce jugement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 avril 2023. ** Dans ses dernières conclusions en date du 5 avril 2023, la SCI Lux immo demande à la cour, au visa des articles L 622-7, L 622-17 du code de commerce et l'article 700 du code de procédure civile, de réformer le jugement contesté et de : A titre principal, - prononcer la fixation définitive de la créance due par la société Station de la république au titre des travaux de réparation au passif de sa procédure de liquidation judiciaire à hauteur de la somme de 64.620 € faute de contestation de la créance, - constater que les sommes dues au titre de l'astreinte fixée par jugement du 11 avril 2012 ont été saisies en 2013, - rejeter toute demande à ce titre qui serait formulée par Maître [K] ès qualités de mandataire liquidateur. - dire en conséquence n'y avoir lieu à compensation ; A titre subsidiaire, - prononcer la fixation définitive de la créance due par la société Station de la république au titre des travaux de réparation au passif de sa procédure de liquidation judiciaire à hauteur de la somme de 64.620 € au motif que la créance présente un caractère vraisemblable et est en tout point justifiée, - constater que les sommes dues au titre de l'astreinte fixée par jugement du 11 avril 2012 ont été saisies en 2013, - rejeter toute demande à ce titre qui serait formulée par Maître [K] ès qualités de mandataire liquidateur. - dire en conséquence n'y avoir lieu à compensation ; A titre infiniment subsidiaire, - prononcer la fixation définitive de la créance due par la Société Station de la république au titre des travaux de réparation au passif de sa procédure de liquidation judiciaire à hauteur de la somme de 64.620 €, - constatant les créances détenues par elle et la SARL Station de la république, ordonner la compensation, - réduire en conséquence les effets de la saisie à la somme de 4.191,89 €, En tout état de cause, - condamner Maître [K], ès qualités de mandataire liquidateur, à régler la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. ** Dans ses dernières conclusions en date du 3 mai 2022, la SELAS [K] et associés, représentée par [H] [K], en sa qualité liquidateur de la SARL Station de la république, demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris, - débouter la SCI Lux immo de l'ensemble de ses demandes, - la condamner à lui payer, ès qualités, la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux dépens. MOTIFS : - Sur l'existence d'une créance de la SCI Lux immo sur la SARL Station de la république au titre des réparations locatives : La SCI Lux immo affirme qu'elle détient une créance d'un montant de 64.620 € au titre des réparations locatives devant rester à la charge de la SARL Station de la république compte tenu de l'état dégradé des locaux tel que constaté lors de la restitution des clés par le mandataire en charge de sa liquidation. Elle soutient qu'elle a valablement déclaré cette créance au mandataire et qu'il lui a adressé deux certificats d'irrécouvrabilité de celle-ci sans la contester alors même que la déclaration de créance est considérée comme une demande en justice. Elle en déduit que faute de contestation par le mandataire, la somme de 64.620 € dont elle réclame le paiement a été définitivement admise au passif de la procédure de telle sorte que sa créance présente un caractère certain et exigible au sens du droit des procédures collectives. A titre subsidiaire, elle fait valoir que le liquidateur de la société n'a jamais contesté sa créance ce qui la rend vraisemblable, ceci d'autant qu'il ne produit pas d'état des lieux de sortie et que dès le lendemain de la restitution effective des lieux, le 21 mars 2014, elle s'y est rendue accompagnée d'un huissier qui a dressé constat des nombreuses dégradations pour un montant de 64.620 euros qui ne sont pas inhérentes à la vétusté des lieux mais à la négligence de la locataire. Maître [K] ès qualitéd conteste être tenu au paiement de réparations locatives affirmant que les constatations dont se prévaut la bailleresse ont été réalisées deux mois après le départ des lieux des exploitants du fonds de commerce et sont intervenues sur un local dans un état d'extrême vétusté qui devait faire l'objet de travaux selon décision judiciaire du 11 avril 2012 que la bailleresse, pourtant condamnée à les faire effectuer, n'a pas respectée. Il affirme que les travaux, qu'elle entend voir mettre à la charge de la SARL, à l'exception de ceux tenant aux éléments arrachés de la cuisine par vandalisme dont l'imputabilité aux preneurs n'est pas prouvée, correspondent en réalité aux dégradations auxquelles la bailleresse devait remédier conformément à sa condamnation du 11 avril 2012. Il ajoute que par ordonnance de référé du 24 avril 2014, un expert avait été désigné à la demande de la SCI pour déterminer l'origine de salissures et dégradations constatées à la suite du départ de la locataire. Cependant, la demanderesse n'ayant pas donné suite aux demandes de l'experte, elle a déposé son rapport en l'état sans éclaircissement sur l'imputabilité des désordres. Enfin, il rappelle que, par arrêt du 4 juillet 2019, la cour d'appel de Pau avait estimé que les pièces produites par la SCI Lux immo ne permettaient pas de démontrer que les travaux décrits étaient imputables au locataire. Or, elle ne produit pas de nouvelle pièce dans le cadre de cette instance. En droit, L'article 1353 du code civil dispose que "celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation". L'article 1731 du code civil prévoit qu'à défaut d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L'article 1732 précise que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Et, l'article 1755 indique qu'aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. En outre, il résulte des dispositions de l'article L 641-4 du code de commerce que si le liquidateur procède aux opérations de liquidation en même temps qu'à la vérification des créances, il n'est pas procédé à la vérification des créances chirographaires s'il apparaît que le produit de la réalisation de l'actif sera entièrement absorbé par les frais de justice et les créances privilégiées à moins que s'agissant d'une personne morale ou d'un entrepreneur individuel à responsabilité limitée, il n'y ait lieu à mettre à la charge des dirigeants sociaux de droit ou de fait ou de cet entrepreneur tout ou partie du passif. En l'espèce, les parties sont liées par le contrat de bail commercial signé le 18 décembre 1996 qui dispose : - "Concernant le preneur : il prendra les lieux dans leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation. Un état des lieux sera dressé dans les huit jours des présentes en présence des preneur et bailleur et au frais du preneur. A défaut, le preneur sera réputé avoir reçu les lieux en parfait état, sans que postérieurement il puisse faire établir la preuve contraire ; - entretien et réparation : il entretiendra les biens loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien pendant toute la durée du bail et les rendra à sa sortie en bon état de réparations locatives. Il supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d'exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle. Il aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l'entretien complet de la devanture et des fermetures de la boutique, le tout devra constamment être maintenu en bon état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins une fois tous les trois ans'. Il est précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devanture, vitrine, glaces et vitres, volets et rideaux de fermetures, portes et fenêtres de la boutique seront à sa charge exclusive. Il n'est pas contesté qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé de sorte que l'intimé, qui a succédé au premier locataire, est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels. Le mandataire à la liquidation de la SARL locataire indique que les occupants ont quitté les lieux en janvier 2014 mais la restitution des clés n'est intervenue que par lettre recommandée du 18 mars 2014, soit après 18 ans d'exploitation sans qu'un état des lieux de sortie ne soit réalisé entre les parties. Or, l'appelante produit un courriel du 20 mars 2018 par lequel elle indiquait au mandataire avoir constaté que le local souffrait de dégâts importants et lui demandait s'il les avait constatés et si un état des lieux de sortie lui avait été fourni. La SCI Lux immo produit ensuite une lettre du 4 avril 2014 qu'elle a adressée au même mandataire par laquelle elle relatait avoir réceptionné les clés de l'immeuble loué et s'être rendue sur les lieux, ce qui lui avait permis de constater des dégâts importants qui avaient donné lieu à un dépôt de plainte, à un constat d'huissier et à une estimation des travaux à la somme de 64.620,00 euros. Elle lui demandait alors d'inclure ce montant à l'état des créances sur la SARL. Ainsi, en l'absence d'état des lieux de sortie, elle se fonde sur le constat d'huissier, réalisé à sa demande et non contradictoirement le 21 mars 2014, qui, selon ses conclusions, établit que les dégradations alors présentes n'étaient pas consécutives à la vétusté des lieux mais résultaient de la négligence du locataire. Cependant, elle ne réfute pas ne pas avoir fait réaliser les travaux auxquels elle avait été obligée par jugement du 11 avril 2012. Il convient dès lors d'examiner les travaux objets du devis dont elle se prévaut réalisés par la société Conception-réalisation-maîtrise du 26 mars 2014. S'agissant de la cuisine, il ne ressort ni du bail ni d'aucun autre document qu'elle était meublée et équipée à la prise à bail et, dans son rapport d'expertise déposé le 9 mars 2010, l'expert, Monsieur [I], affirmait que le logement était "loin de répondre aux caractéristiques d'un logement décent au sens du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002", ce qui résultait "d'un défaut généralisé et durable d'entretien par le propriétaire". Dès lors, il n'est pas établi que les travaux de cette pièce tels que prévus au devis du 26 mars 2014 soient de nature à être mis à la charge du locataire. Il en est de même de ceux devant être réalisés dans la salle de bain et dans trois chambres s'agissant de la réfection des murs. S'agissant de ceux portant sur l'électricité, la menuiserie, le chauffage, les planchers, les mûrs et les plafonds, le garage et le grenier, il ressort des constatations et conclusions de l'expert judiciaire [I] du 9 mars 2010 que les locaux étaient dans un état d'extrême vétusté, que les couvertures présentaient de nombreux défauts d'étanchéité, que l'atelier était ouvert aux quatre vents à raison de vitrages cassés, que les fenêtres n'étaient pas étanches, que le chauffage était absent, que les installations électriques étaient vétustes et parfois dangereuses comme en comble où les fils traînaient au sol, que les menuiseries extérieures de la galerie étaient en voie de pourrissement et de chutes partielles, qu'une souche en maçonnerie menaçait de s'effondrer, que les parquets étaient pourris en de nombreux endroits et dangereux sous les pas et que les pièces en rez-de-chaussée présentaient des moisissures et défaut d'hygiène. Ainsi, les travaux de réfection de l'électricité, des menuiseries, des canalisations de chauffage et VMC et ceux de dallage béton en remplacement du plancher en bois pourri repris au devis de la société Conception-réalisation-maïtrise ne sont pas des travaux entrant dans les réparations locatives. En outre, la mise aux normes de l'installation électrique comme celle des menuiseries et de la tuyauterie de chauffage tout comme les réparations de gros 'uvre n'entrent en tout état de cause pas dans les réparations auxquelles le locataire peut être tenu. Pour le surplus, compte tenu de l'exigence pour le propriétaire de faire procéder à des travaux portant sur la couverture de l'habitation, son isolation thermique des murs et le remplacement des menuiseries, il n'est pas caractérisé un manquement du locataire à ses obligations d'entretien des plafonds. Il résulte de ces considérations que, en confirmation du jugement entrepris, la SCI Lux immo sera déboutée de ses demandes en reconnaissance et fixation de la créance de réparations locatives dont elle se prévaut au passif de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL Station de la république, sa créance n'étant pas certaine ni même vraisemblable. - Sur la demande en compensation de créances et réduction d'effet de saisie : Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Lux immo des demandes en compensation de créances et en réduction d'effet de la saisie dont elle a fait l'objet compte tenu du rejet de sa demande principale. - Sur les demandes accessoires : Eu égard à la nature et à la solution du litige, les condamnations prononcées en première instance au titre des dépens et frais irrépétibles seront confirmées. Et, la SCI Lux immo, qui succombe également à hauteur d'appel, sera condamnée au paiement des dépens ainsi qu'au versement à la SELAS [K] et associés, représentée par [H] [K], en sa qualité de liquidateur de la SARL Station de la république, d'une somme supplémentaire de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan en date du 15 septembre 2021 en toutes ses dispositions, Y ajoutant : Condamne la SCI Lux immo aux dépens d'appel ; Condamne la SCI Lux immo à payer à la SELAS [K] et associés, représentée par [H] [K], en sa qualité de liquidateur de la SARL Station de la république la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur DARRACQ, Conseiller faisant fonction de Président, et par Mme SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,