Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité
[Adresse 1]
[Localité 4]
N° minute : 1414
Références : R.G N° N° RG 24/00758 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEDD
JUGEMENT
DU : 16 Septembre 2024
S.A. IN’IL
C/
Mme [H] [R]
JUGEMENT
Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Septembre 2024.
DEMANDERESSE:
S.A. IN’LI
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE
DEFENDERESSE:
Madame [H] [R]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier
DEBATS :
Audience publique du 13 Juin 2024
JUGEMENT :
Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier
Copie exécutoire délivrée le :
À : + 1CCC à Me HALIMI
Exposé du litige :
En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 12/01/2023, Mme [H] [R] est locataire d'un local à usage d'habitation sis [Adresse 2] (Porte 505 et parking porte 112) à [Localité 7], et appartenant à la SA IN’LI.
Par acte d'Huissier de Justice du 29/12/2023, la SA IN’LI a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.800 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 21/12/2023.
Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élève à la somme de 517,71 euros par mois.
Par acte d’huissier en date du 13/03/2024, la SA IN’LI a fait assigner Mme [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection d' EVRY et demande :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de la locataire, ce sous astreinte de 8 euros par jour de retard à compter de deux mois après la signification de la décision,
- autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par la locataire dans tout garde meubles de son choix, à ses frais, risques et périls,
- condamner la locataire à payer la somme de 3.435,67 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l'assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,
- condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux,
- condamner la locataire à payer la somme de 330 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la locataire aux entiers dépens.
A l’audience, la SA IN’LI, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 3.924,65 euros, au titre des loyers échus à la date du 31/05/2024.
Citée par acte délivré par remise en l'étude, Mme [H] [R] n'a pas comparu.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Le bailleur indique avoir été destinataires d’une décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de l’Essonne en date du 11/04/2024.
L’affaire a été mise en délibéré au 16/09/2024, date indiquée à l'issue des débats.
Motifs de la décision :
Sur quoi,
Attendu que selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;
Attendu que l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que, selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du même article ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
Que l’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
Attendu, en l’espèce, qu’il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 31/05/2024, que le locataire a repris le paiement du loyer, depuis au mois 3 mois au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;
Sur les loyers et charges impayés
Sur l'arriéré de loyers et charges
Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
Attendu que la SA IN’LI verse aux débats l'acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution ;
Attendu que le bailleur soutient que la dette s’élève à la somme de 3.924,65 euros ;
Mais attendu que le décompte produit comprend les actes d’huissier qui ne peuvent être inclus dans la créance en principal, laquelle est susceptible d’être échelonnée selon des délais suspendant les effets de la clause résolutoire ; que le non paiement des actes d’huissier dans le cadre de délais de paiement serait donc susceptible d’entraîner l’expulsion du locataire, ce qui est contraire aux règles d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; que les actes d’huissier feront donc partie des dépens et non de la créance en principal ;
Que la facturation de ces frais au locataire constitue donc une violation des règles d’ordre public de sorte qu’il conviendra de les rejeter ;
Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu'au 31/05/2024, la dette s’élève à la somme de 3.620,12 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juin 2024 inclus ; qu'il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ;
Sur les délais de paiement
Attendu que la commission de surendettement des particuliers de l'Essonne a rendu le 11/04/2024 au profit de Mme [H] [R] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ; qu'il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction ;
Qu'en conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, d’autoriser le locataire à se libérer de leur dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 50 euros, dans les conditions prévues au dispositif ;
Qu'à défaut de règlement d'une mensualité ou du loyer courant, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;
Sur la résiliation du bail
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 18/03/2024 et ce plus de six semaines avant l'audience du 13/06/2024 ;
Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;
Attendu que l'article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu'à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l'existence d'une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;
Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 29/12/2023, l'assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014;
Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;
Attendu qu'aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;
Attendu qu’il n'est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés ;
Attendu que ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 29/12/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;
Qu'ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 29/02/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;
Que toutefois, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
Sur la demande d'indemnité d'occupation
Attendu que l'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail ;
Qu'à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier, jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;
Sur la demande d'expulsion
Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu'il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de la locataire en cas de non respect de l'échéancier d'apurement de la dette ;
Que le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les locataires à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation ;
Attendu qu'il y a de rappeler que le juge n'a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d'habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité de l'huissier de justice instrumentaire ;
Sur les demandes accessoires
Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;
Attendu que Mme [H] [R] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens ;
Attendu qu’aucun motif lié à l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
Condamne Mme [H] [R] à verser à la SA IN’LI la somme de 3.620,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 31/05/2024, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29/12/2023 pour la somme de 1.800 euros et à compter du jugement pour le surplus ;
Autorise Mme [H] [R] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 50 euros chacune, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
Dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;
Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;
Dit qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;
A défaut de respect de l'échéancier:
Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ;
Ordonne l’expulsion de Mme [H] [R] , faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
Dit qu’il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte ;
Condamne Mme [H] [R] à verser à la SA IN’LI à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;
En tout état de cause:
Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Mme [H] [R] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.
Le greffier,Le président,
