Cour d'appel, 07 septembre 2023. 22/00569

ARRET N° . N° RG 22/00569 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BILMX AFFAIRE : S.A.S. [S] ET [K] C/ Mme [F] [S] épouse [W], Mme [V] [S] GV/MS Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction Grosse délivrée à Me Christian DELPY, Me Philippe CHABAUD, avocats, le 07-09-23. COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE ---==oOo==--- ARRÊT DU 07 SEPTEMBRE 2023 ---==oOo==--- Le sept Septembre deux mille vingt trois la Chambre économique et sociale de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : S.A.S. [S] ET [K], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Christian DELPY, avocat au barreau de [Localité 5] APPELANTE d'une décision rendue le 10 JUIN 2022 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BRIVE LA GAILLARDE ET : Madame [F] [S] épouse [W] née le 31 Octobre 1961 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES Madame [V] [S] née le 17 Juillet 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES INTIMEES ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 22 Mai 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2023. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Mme Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendu en son rapport oral. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure. Après quoi, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Septembre 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Monsieur [P] COLOMER, Conseiller et d'elle même. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- EXPOSE DU LITIGE Dans le courant de l'année 2000, M. [Y] [S] et son épouse, Mme [G] [S] née [T], ont mis à la disposition de la SAS [S] ET [K] à titre gratuit une parcelle de terrain sise [Adresse 1] à [Localité 6] cadastrée section AO n° [Cadastre 2]. La SAS [S] ET [K], spécialisée dans le secteur des travaux de menuiserie métallique et serrurerie, comprenait alors deux associés : Mme [V] [S], fille des propriétaires, et M. [P] [K], son mari. En 2006, M. [Y] [S] et Mme [G] [T] ont autorisé la SAS [S] ET [K] à édifier un immeuble à usage de bureaux sur ladite parcelle. La SAS [S] ET [K] a obtenu le permis de construire le 2 octobre 2006. Par acte sous seing privé du 14 juin 2012, M. [Y] [S] et Mme [G] [T] ont donné à bail soumis au statut des baux commerciaux cette parcelle à la SAS [S] ET [K], pour un usage de bureaux, pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2012, moyennant un loyer de 150 € par mois. Le 3 octobre 2013, M. [Y] [S] est décédé. Le 14 octobre 2013, le tribunal de grande instance de Brive a prononcé le divorce de Mme [V] [S] et de M. [P] [K]. Suivant acte définitif du 28 avril 2014, Mme [V] [S] et M. [P] [D] ont cédé la totalité de leurs actions détenues dans le capital de la SAS [S] ET [K] à la société Financière SADE, représentée par M. [M] [O]. À compter d'octobre 2016, la SAS [S] ET [K] a sous- loué l'immeuble édifié sur la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 2]. Par courrier du 17 juin 2019, le représentant de la SAS [S] ET [K] a indiqué à Mme [G] [T] veuve [S] qu'il entendait solliciter le renouvellement du bail. Le 27 août 2019, Mme [G] [T] veuve [S] est décédée. Mme [V] [S] et sa soeur, Mme [F] [W] née [S], sont donc devenues propriétaires indivises de la parcelle louée à la SAS [S] ET [K]. Par courrier du 29 février 2020, elles ont fait part à la SAS [S] ET [K] de leur décision de ne pas renouveler le bail. Par acte d'huissier délivré le 23 décembre 2020, Mme [V] [S] et Mme [F] [W] née [S] ont signifié à la SAS [S] ET [K] un congé pour la date du 30 juin 2021 avec refus de renouvellement, sans indemnité d'éviction, pour défaut d'exploitation personnelle des locaux loués. ==0== Par exploits d'huissiers délivrés les 26 et 27 avril 2021, la SAS [S] ET [K] a fait assigner Mme [V] [S] et Mme [F] [W] née [S] devant le tribunal judiciaire de [Localité 5] aux fins de contestation du congé et réparation de son préjudice. Par jugement du 10 juin 2022, le tribunal judiciaire de [Localité 5] a : - débouté la SAS [S] ET [K] de sa demande d'indemnité d'éviction ; - ordonné l'expulsion de la SAS [S] ET [K] de la parcelle sise [Adresse 1] à [Localité 5], cadastrée section AO, n°[Cadastre 2], ainsi que celle de tout occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - débouté Mme [V] [S] et Mme [F] [W] née [S] de leur demande d'astreinte ; - condamné la SAS [S] ET [K] à verser à Mme [V] [S] et Mme [F] [W] née [S] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 3 350 € HT, ou au prorata pour tout mois entamé, à compter du 1er juillet 2021 jusqu'à libération complète des lieux ; - débouté la SAS [S] ET [K] de sa demande de dommages-intérêts ; - condamné la SAS [S] ET [K] aux entiers dépens de l'instance ; - condamné la SAS [S] ET [K] à verser à Mme [V] [S] et Mme [F] [W] née [S] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté la SAS [S] ET [K] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS [S] ET [K] a interjeté appel de ce jugement le 18 juillet 2022. ==0== Aux termes de ses écritures déposées le 14 octobre 2022, la SAS [S] ET [K] demande à la cour de : - infirmer la décision dont appel, sauf en ce qu'elle a débouté Mmes [S] de leur demande d'astreinte ; Statuant à nouveau, à titre principal, - la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ; - dire que le bail commercial du 14 Juin 2012 s'est renouvelé par tacite reconduction ; A titre subsidiaire, - dire que les motifs invoqués dans le congé ne sont ni graves, ni légitimes ; - en conséquence, condamner les consorts [S] au paiement d'une indemnité d'éviction sur le fondement de l'article L. 145-14 du code de commerce ; - avant dire droit, désigner tel expert judiciaire qui aura pour mission d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction ; En tout état de cause, - condamner les consorts [S] à lui régler la somme de 10 000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi consécutivement au congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction sur le fondement de l'article 1241 du code civil ; - débouter Mmes [S] de l'ensemble de leurs demandes contraires aux présentes ; - condamner les consorts [S] à lui régler la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La SAS [S] ET [K] soutient que le statut des baux commerciaux lui est applicable en application de l'article L. 145-1 I 2° du code de commerce. Le bail du 14 juin 2012 s'est renouvelé par tacite reconduction, les bailleresses n'ayant pas répondu à sa demande de renouvellement dans le délai de 3 mois prévu par l'article L. 145-10 du code de commerce. Subsidiairement, le bail s'est renouvelé tacitement sur le fondement de l'article L. 145-17 du code de commerce, les bailleresses ne l'ayant jamais mis en demeure de cesser une prétendue infraction au bail en lui laissant un mois pour régulariser. En tout état de cause, elles ne peuvent pas lui reprocher un défaut d'exploitation personnelle, car l'immeuble construit par la SAS [S] ET [K] lui appartient jusqu'à ce que la clause d'accession prenne effet au profit du bailleur à l'expiration du bail. Elle exploite cet immeuble construit par elle en le sous-louant, sous-location autorisée parle bail. Les griefs reprochés n'étant donc ni graves ni légitimes, les bailleresses doivent donc être condamnées à lui payer une indemnité d'éviction. Aux termes de leurs écritures déposées le 16 janvier 2023, Mme [V] [S] et Mme [F] [W] née [S] demandent à la cour de : - confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ; Au surplus, - débouter la société [S] et [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions formulées en appel ; - condamner la même au paiement des dépens d'appel en accordant à Maître CHABAUD, avocat, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi que la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [V] [S] et Mme [F] [W] née [S] soutiennent à titre liminaire que la cour n'est saisie d'aucune demande de renouvellement du bail par la SAS [S] ET [K] en ce que la mention au dispositif est seulement de 'dire que le bail commercial du 14 Juin 2012 s'est renouvelé par tacite reconduction'. En tout état de cause, la demande de renouvellement du 17 juin 2019 est sans effet pour avoir été formulée avant la période de six mois précédant l'expiration du bail prévue par l'article L 145'10 du code de commerce. Le congé du 23 décembre 2020 portant dénégation du statut des baux commerciaux est justifié, dans la mesure où la SAS [S] ET [K] n'exploite plus depuis trois ans son fonds de commerce dans les lieux loués. Cette situation étant irréversible et irrémédiable, aucune mise en demeure n'était nécessaire. En effet, la SAS [S] ET [K] n'a fait que sous-louer (sans les en informer) l'immeuble édifié sur la parcelle, immeuble qui appartient aux bailleresses. Dans ces conditions, la SAS [S] ET [K] n'a droit à aucune indemnité d'éviction. Elle doit être expulsée et payer une indemnité d'occupation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2023. SUR CE, - Sur la validité de la demande de renouvellement L'article L 145'10 du code de commerce dispose que 'A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation'. Sauf reconduction, le bail commercial du 14 juin 2012 expirait le 30 juin 2021. Or, ne produit aucun effet la demande de renouvellement formulée plus de six mois avant la date d'expiration du bail (Cour de cassation Civile 3ème 11 février 1987 n° 85-16162). La SAS [S] ET [K] devait donc présenter sa demande de renouvellement du bail à compter du 30 décembre 2020, soit six mois avant son expiration. Or, elle l'a formulée par lettre recommandée avec accusé réception du 17 juin 2019, soit plus de six mois avant l'expiration du bail. Sa demande de renouvellement n'a donc produit aucun effet. Cet acte initial étant inopérant, peu important qu'ensuite, les bailleresses n'aient pas répondu dans le délai de trois mois prévu à l'alinéa 4 de l'article L 145'10 du code de commerce. Il convient en conséquence de débouter la SAS [S] ET [K] de sa demande tendant à voir dire que le bail commercial du 14 juin 2012 s'est renouvelé par tacite reconduction. - Sur le bien-fondé du congé délivré le 23 décembre 2020 L'article L 145 ' 17 du code de commerce dispose que 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa'. Le congé délivré par Mme [F] [W] née [S] et Mme [V] [S] le 23 décembre 2020 est fondé sur le défaut d'exploitation personnelle depuis plus de trois ans par la SAS [S] ET [K] des locaux loués. En application de l'article L 145-1 I 2° du code de commerce, le statut des baux commerciaux s'applique 'Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire'. En l'espèce, dès avant la conclusion du bail, en 2006, une construction a été édifiée par la SAS [S] ET [K], avec l'accord des propriétaires, sur la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 2], commune de [Localité 5], donnée à bail commercial suivant acte du 14 juin 2012. Sauf preuve contraire non rapportée en l'espèce, cet immeuble appartient aux bailleresses, propriétaires du terrain, en application de l'article 552 du code civil, la propriété du sol emportant la propriété du dessus. La mention 'lui appartenant' en page 1 du bail commercial au paragraphe 'EXPOSE' se rapporte à la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 2], commune de [Localité 5] et non à l'immeuble. De même, au paragraphe 'Charges et conditions' n° 4 en page 4 dudit bail, la mention : «Toutes constructions...et notamment l'immeuble sus désigné, resteront la propriété du bailleur à l'expiration du bail, sans indemnité' signifie que cet immeuble a toujours été et restera la propriété du bailleur. La SAS [S] ET [K] ne peut donc pas dire que les bailleresses ne lui loue que le terrain et qu'ayant elle-même ayant la libre disposition de l'immeuble édifié, elle peut le louer librement. Cet immeuble était destiné selon les termes du bail du 14 juin 2012 à un usage de bureaux. Or, il ressort des pièces du dossier, ce qui n'est pas contesté, que cet immeuble : ' a été sous-loué par la SAS [S] ET [K] au service d'éducation spéciale et de soins à domicile (Sessad) d'octobre 2016 à octobre 2019, ' a été inoccupé en octobre 2019 et juillet 2020 (cf constat d'huissier du 28 février 2020), ' a été sous-loué par la SAS [S] ET au Centre Médico Psychologique rattaché au Centre Hospitalier de [Localité 5] [K] depuis le mois de juillet 2020 (cf constat d'huissier du 21 novembre 2020). En outre, par courrier du 3 mars 2017, le représentant de la SAS [S] ET [K] a écrit au commissaire aux comptes que décision avait été prise de sous-louer l'immeuble en cause depuis 2016 pour déménager dans les anciens locaux de l'entreprise, afin de faire face à ses difficultés économiques. Sur ce, il convient de noter en premier lieu que, si le bail prévoit que le preneur peut sous-louer l'immeuble donné à bail, l'article L 145'31 alinéa 2 du code de commerce prévoit que : 'En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte'. Or, les bailleresses n'ont pas été appelées à l'acte de sous-location, soumis aux articles 1713 à 1762 du code civil, conclu entre la SAS [S] ET [K] le Centre Hospitalier de [Localité 5] le 2 septembre 2019. En second lieu, cet immeuble n'a pas été utilisé par la SAS [S] ET [K] pour en faire un 'usage commercial, industriel ou artisanal', conformément à son objet social, comme l'exige l'article L 145-1 I 2° du code de commerce, ce depuis au moins trois ans, ce qui interdit le renouvellement du bail en application de l'article L 145-8 du code de commerce. Elle n'a fait que sous-louer l'immeuble par un acte civil, sans l'exploiter personnellement. En conséquence, c'est à bon droit que les bailleresses ont fait délivrer congé à la SAS [S] ET [K] pour défaut d'exploitation personnelle des locaux loués. Le défaut d'exploitation depuis trois années ayant un caractère irréversible, la mise en demeure préalable était inutile (Cour de cassation 3ème civile 8 janvier 2008 n° 06-14.190). En application de l'article L 145-14 du code de commerce, les conditions de l'article L 145-17 étant remplies compte tenu du défaut d'exploitation, la SAS [S] ET [K] n'a droit à aucune indemnité d'éviction. Elle doit donc être déboutée de sa demande présentée à ce titre. Au total , la SAS [S] ET [K] est sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2021, conformément aux termes du congé. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la SAS [S] ET [K], l'a condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation depuis le 1er juillet 2021 d'un montant non contesté de 3 350 € HT par mois. Au vu de la solution du litige, la SAS [S] ET [K] doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts. - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La SAS [S] ET [K] succombant à l'instance, elle doit être condamnée aux dépens et il est équitable de la condamner à payer à Mme [V] [S] et à Mme [F] [W] née [S], prises ensemble, la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 5] le 10 juin 2022 ; DEBOUTE la SAS [S] ET [K] de l'ensemble de ses demandes ; CONDAMNE la SAS [S] ET [K] à payer à Mme [V] [S] et à Mme [F] [W] née [S], prises ensemble, la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SAS [S] ET [K] aux dépens. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.