Tribunal judiciaire, 17 avril 2025. 24/01685

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] --------------------------------- [Adresse 9] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/01685 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I4PB Section 1 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 17 avril 2025 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : Monsieur [G] [K] [H] né le 17 Juin 1965 à [Localité 7] (CHARENTE-MARITIME), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18 PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [D] [T] né le 11 Septembre 2002 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Hélène PAÜS : Président Manon HANSER : Greffier DEBATS : à l’audience du 06 Décembre 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 avril 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 2 août 2023, M. [G] [H] a donné à bail à M. [D] [T] un appartement à usage d’habitation, et ses accessoires, situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 550€ outre 130€ de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, M. [G] [H] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 mars 2024. Il a ensuite fait assigner M. [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d'huissier du 9 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d'occupation. Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 6 décembre 2024, M. [G] [H] régulièrement représenté, demande au juge, au visa de la loi des articles 24 de la loi de 1989 et 1103 et 1104 du code civil : - de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation et subsidiairement prononcer cette résiliation ; - d'ordonner l’expulsion de M. [D] [T] et de tous occupants de son chef sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de la signification de la décision ; - de condamner ce dernier au paiement de la somme de 2786.04€ avec les intérêts au taux légaux successifs à compter de chaque échéance; - de condamner M. [D] [T] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, et fixer ladite indemnité à la somme de 696.51€ due à compter du 1er juin 2024 sous réserve du décompte de charges définitif; - le condamner au paiement de ladite indemnité depuis le jour de la résiliation et jusqu'à libération intégrale des lieux loués; - condamner M. [D] [T] aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. M. [G] [H] fait valoir que la dette n'a pas été payée malgré commandement. Bien que régulièrement assigné par remise de l'exploit à étude, M. [D] [T] n'a pas comparu ou ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 prorogé au 17 avril 2025. Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ; MOTIFS DE LA DÉCISION Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. - Sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 10 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, M. [G] [H] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version à date du 29 juillet 2023, prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 1393.02€ correspondant aux loyers et charges impayés depuis le 1er janvier 2024. Ce commandement laissait au locataire un délai de deux mois pour se libérer de sa dette, conformément aux stipulations contractuelles se référant encore à ce délai. La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire qui n'a pas comparu et échoue par voie de conséquence, à contredire les éléments présentés par son bailleur. Il est établi que M. [D] [T] ainsi que le révèle le relevé de compte produit, ne s'est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu'il restait devoir la somme de 2786.04€ à la date du 18 mai 2024, échéance de mai 2024 intégralement incluse et déduction étant faite du cout du commandement. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 18 mai 2024 à minuit. Depuis cette date, M. [D] [T] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux. Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [D] [T], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux. En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité. Il convient donc de la fixer à un montant suffisant pour convaincre l'occupant de libérer les lieux et compenser la perte de loyers. L'indemnité sera donc fixée à la somme de 696.51€ et pourra être majorée en fonction du décompte final de charges. L'indemnité d'occupation concourt à la libération des lieux de sorte qu'il n'y a pas lieu d'assortir l'obligation de quitter les lieux, d'une astreinte. - Sur le montant de loyers, charges et indemnités d'occupation: M. [G] [H] produit un décompte démontrant que M. [D] [T] reste désormais lui devoir la somme de 2786.04 € à la date du 29 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse et déduction étant faite du cout du commandement (dépens). M. [D] [T] sera donc condamné au paiement de ladite somme avec les intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances successives des mois de janvier, février, mars, avril et mai 2024. - Sur les demandes accessoires : M. [D] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [G] [H], M. [D] [T] sera condamné à lui payer une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif. PAR CES MOTIFS, Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2023 entre M. [G] [H] et M. [D] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation et ses annexes, situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 mai 2024 à minuit et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date ; ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [D] [T] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [D] [T] à la somme de 696.51€ (six cent quatre vingt seize euros cinquante et un centimes) ; CONDAMNE M. [D] [T] à payer à M. [G] [H] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 19 mai 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant majorée le cas échéant, en fonction du décompte définitif de charges ; DIT n'y avoir lieu à la fixation d'une astreinte ; CONDAMNE M. [D] [T] à verser à M. [G] [H] la somme de 2786.04 € (deux mille sept cent quatre vingt six euros quatre centimes) au titre de l'arriéré de loyers , charges et indemnités d'occupation selon décompte arrêté à la date du 29 mai 2024, échéance de mai intégralement 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances mensuelles de janvier 2024 à mai 2024 ; CONDAMNE M. [D] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture; CONDAMNE M. [D] [T] à verser à M. [G] [H] une somme de 800€ (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 avril 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,