Tribunal judiciaire, 17 septembre 2024. 23/00774

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 4] [Adresse 1] [Localité 7] Minute N° N° RG 23/00774 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KBDE [F] [J] C/ SCI LES CAPITELLES Le Exécutoire délivré à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024 DEMANDERESSE Mme [F] [J] née le 28 Décembre 1980 à [Localité 6] (SEINE-ET-MARNE) [Adresse 2] [Adresse 8] [Localité 7] représentée par Me Laurie PEYTAVIN, avocat au barreau de MONTPELLIER DEFENDERESSE SCI LES CAPITELLES n°SIRET 412 197 725 00010 [Adresse 3] [Localité 7] représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffière : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Date des Débats : 18 juin 2024 Date du Délibéré : 17 septembre 2024 DÉCISION : avant dire droit, mixte, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 17 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par acte du 3 juin 2021, la SCI Les Capitelles a donné à bail à Mme [F] [J] un logement à usage d'habitation situé à [Localité 7], [Adresse 2], moyennant paiement d’un loyer de 507 euros et d’une provision sur charges de 40 euros. Invoquant des défauts de paiement du loyer, la SCI Les Capitelles a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Mme [F] [J] par acte du 22 février 2023. Par acte du 21 avril 2023, Mme [F] [J] a fait citer la SCI Les Capitelles devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 7] en vue de prononcer la nullité du commandement et subsidiairement, lui accorder des délais de paiement afin de suspendre les effets de la clause résolutoire. Au soutien de sa prétention, elle allègue que la somme en principal de 1 493,91 euros mentionnée à l’acte au titre des loyers et charges impayés est erronée. L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois. A l’audience du 18 juin 2024, Mme [F] [J] comparaît, représentée par son avocat. Elle poursuit le bénéfice de son assignation. Elle allègue à l’audience que le décompte de la dette figurant au commandement ne mentionne pas les versements de la locataire et de la CAF du Gard, mais elle reconnaît que le solde débiteur est juste. La SCI Les Capitelles comparaît, représentée par son avocat. Elle conclut à la validité du commandement et demande reconventionnellement que soit constatée la résiliation du bail d’habitation en application de l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et ordonnée l’expulsion de Mme [F] [J] ainsi que de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique. Subsidiairement, elle sollicite que la résiliation du bail soit prononcée aux torts de la locataire qui n’a pas réglé régulièrement les loyers. Elle demande la condamnation de Mme [F] [J] au paiement de la somme de 2 031,09 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 février 2024, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec indexation légale à compter du jour de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective du logement. Elle sollicite la condamnation de Mme [F] [J] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. MOTIFS DE LA DECISION - sur la nullité du commandement Selon les dispositions de l’article 24- I- 3°de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient à peine de nullité le décompte de la dette. Le commandement notifié pour une somme supérieure au montant de la dette n’en est pas moins valable à due concurrence des sommes exigibles. En l’espèce, le commandement litigieux notifié le 22 février 2023 contient un décompte de la dette locative mentionnant un solde débiteur au 1er novembre 2022 de 1 493,91 euros. La SCI Les Capitelles produit l’extrait du compte locatif de Mme [F] [J] pour la période litigieuse dont il ressort que les versements invoqués par la demanderesse ont bien été correctement imputés au crédit du compte (paiements de la locataire et de la CAF du 5 mai 2022 au 17 décembre 2022). Si le décompte figurant au commandement ne mentionne pas lesdits versements et manque de clarté, le solde négatif d’un montant de 1 493,91 euros est en revanche juste car corroboré par l’extrait du compte locatif, comme le reconnaît à l’audience la demanderesse. Il s’en suit, que le commandement a été notifié le 22 février 2023 pour la somme en principal de 1 493,91 euros, ce qui correspond au montant exact de la dette locative au mois de février 2023, après imputation des versements effectués par la locataire et par la CAF sur la période du 5 mai 2022 au 17 décembre 2022. Le commandement de payer sera donc jugé valable. - sur la recevabilité des demandes reconventionnelles de la SCI Les Capitelles en résiliation du bail et expulsion de la locataire Selon les dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. L’obligation de notifier est également applicable aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, mais la notification au représentant de l’Etat incombe au bailleur. En l’espèce, la SCI Les Capitelles ne justifie pas avoir rempli cette obligation au moins six semaines avant l’audience du 18 juin 2024 à laquelle l’affaire a été retenue à la demande des parties. Il convient donc d'ordonner la réouverture des débats afin de recueillir les explications de la SCI Les Capitelles sur ce point, s’agissant d’une formalité substantielle conditionnant la recevabilité de ses demandes reconventionnelles. - sur la demande en paiement de la dette locative Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, la SCI Les Capitelles produit à l’appui de sa demande l’extrait du compte locatif dont il résulte que la dette locative s’élève au 4 mars 2024 à la somme de 2 031,09 euros. Il ressort de l’examen de cette pièce que la preuve de l’existence de l’obligation dont il est réclamé l’exécution est rapportée, la créance pouvant être fixée à la somme de 2 031,09 euros. Mme [F] [J] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du paiement. Que le défendeur ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de sa libération En conséquence, elle sera condamnée à payer à la SCI Les Capitelles la somme de 2 031,09 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 4 mars 2024. - sur les délais de paiement Selon l’Article 1345-5 du Code civil : “compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette”. En l’espèce, compte tenu de la situation des parties et de la reprise du paiement des loyers courants, des délais seront accordés selon les modalités figurant au dispositif de la décision. - sur les frais irrépétibles et les dépens Mme [F] [J], succombant au principal, sera condamnée aux dépens de l’instance. Il est en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI Les Capitelles l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [F] [J] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou le juge n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant par jugement mixte, rendu en premier ressort, Juge valable le commandement de payer visant la clause résolutoire notifié le 22 février 2023, Sursoit à statuer sur les demandes reconventionnelles de la SCI Les Capitelles en résiliation du bail et expulsion de la locataire, Ordonne à la SCI Les Capitelles la production du justificatif de la notification au représentant de l’Etat dans le Gard de ses demandes reconventionnelles en résiliation et expulsion de la locataire, au moins six semaines avant l’audience du 18 juin 2024, Ordonne la réouverture des débats afin que les parties en débattent contradictoirement, Renvoie sur ce point l'affaire à l'audience du : Le Mardi 19 novembre 2024 à 09h00, TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES Palais de justice [Adresse 5] [Localité 7] DIT que ce présent jugement vaut convocation, Pour le surplus, CONDAMNE Mme [F] [J] à payer à la SCI Les Capitelles la somme de 2 031,09 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 4 mars 2024, AUTORISE Mme [F] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 170 euros chacune et une 13ième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts, RAPPELLE que ce paiement intervient en plus du loyer courant, PRECISE que le première mensualité devra intervenir dans les dix jours de la notification de la présente décision et les suivantes au jour anniversaire de la première mensualité, la dernière échéance devant apurer l'intégralité des sommes dues au titre du retard de paiement des loyers et charges, DIT qu’en cas de défaut de paiement d'une mensualité, sans autre formalité, la somme due sera intégralement exigible, CONDAMNE Mme [F] [J] à payer à la SCI Les Capitelles la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [F] [J] aux dépens, RAPPELLE que la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire le 17 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. La greffière, La juge des contentieux de la protection