Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/02414

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 7] [Adresse 3] [Adresse 5] [Localité 4] NAC: 5AA N° RG 24/02414 N° Portalis DBX4-W-B7I-TC57 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 28 Octobre 2024 S.C.I. ESPACE DIFFUSION C/ [T] [D] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à Me BOUILLET Le : Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties Le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Madame Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Madame Halima KAHLI, Greffière, lors des débats et de Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE : S.C.I. ESPACE DIFFUSION, Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Maître Hugo BOUILLET, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR : Monsieur [T] [D] demeurant [Adresse 6] [Adresse 2] [Localité 4] Non comparant, ni représenté RAPPEL DES FAITS Par contrat du 1er juin 2022, la S.C.I. ESPACE DIFFUSION a donné à bail à Monsieur [T] [D] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], [Localité 4] pour un loyer mensuel de 780 euros et une provision sur charges mensuelle de 120 euros. Le 13 décembre 2023, la S.C.I. ESPACE DIFFUSION a fait signifier à Monsieur [T] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La S.C.I. ESPACE DIFFUSION a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 décembre 2023. Par acte de Commissaire de justice en date du 24 juin 2024, la S.C.I. ESPACE DIFFUSION a ensuite fait assigner Monsieur [T] [D] devant le Juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef et de ses biens, au besoin avec l'assistance de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement, l’autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté s’il estime utile d’un technicien, et sa condamnation au paiement : - de la somme de 3.755,23 euros à titre provisionnel, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 927,25 euros, de la résiliation à la libération effective des lieux, - d'une somme de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens de la présente instance et ses suites, en ce compris le coût du commandement de payer. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juin 2024. A l’audience du 27 septembre 2024, la S.C.I. ESPACE DIFFUSION, représentée par Maître Hugo BOUILLET, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.505,43 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de septembre 2024 comprise. Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l'étude le 24 juin 2024, Monsieur [T] [D] n'est ni présent ni représenté. L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du Code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. Par ailleurs, si elle ne justifie pas du lien familial entre ses associés, la S.C.I. ESPACE DIFFUSION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 1er juin 2022 contient une clause résolutoire (clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 13 décembre 2023, pour la somme en principal de 5.808,48 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois. La CAF a réglé 582 euros à titre d’allocation pour le logement s’imputant sur la dette visée au commandement et Monsieur [T] [D] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 2.910 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 février 2024. Malgré une reprise des paiements depuis plusieurs mois, le juge ne peut plus accorder d’office des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. En l'absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du locataire, la résiliation est intervenue le 14 février 2024 et Monsieur [T] [D] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [T] [D] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique. Il n’y a pas lieu à statuer sur la demande d’autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice, ces diligences devant se faire au moment de la réalisation de l’état des lieux de sortie ou des éventuelles opérations d’expulsion. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur celui-ci. II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". La S.C.I. ESPACE DIFFUSION produit un décompte du 25 septembre 2024 démontrant que Monsieur [T] [D] reste devoir la somme de 3.505,43 euros, mensualité de septembre 2024 comprise. Monsieur [T] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3505.43 euros. Monsieur [T] [D] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 14 février 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [T] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. ESPACE DIFFUSION, Monsieur [T] [D] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juin 2022 entre la S.C.I. ESPACE DIFFUSION et Monsieur [T] [D] concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], [Localité 4] sont réunies à la date du 14 février 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [T] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. ESPACE DIFFUSION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; DISONS n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice ; CONDAMNONS Monsieur [T] [D] à verser à la S.C.I. ESPACE DIFFUSION à titre provisionnel la somme de 3.505,43 euros (décompte arrêté au 25 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2024 comprise) ; CONDAMNONS Monsieur [T] [D] à payer à la S.C.I. ESPACE DIFFUSION à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS Monsieur [T] [D] à verser à la S.C.I. ESPACE DIFFUSION une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [T] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; La Greffière, La Juge,