Tribunal judiciaire, 27 février 2025. 24/01400

Tribunal Judiciaire site des Tintelleries [Adresse 5] [Localité 6] tel : [XXXXXXXX01] [Courriel 8] N° RG 24/01400 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-757DY JUGEMENT DU : 27 Février 2025 [U] [W] C/ [L] [V] [B] [F] REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du Peuple Français JUGEMENT DU 27 Février 2025 Jugement rendu le 27 Février 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier lors des débats et de Lucie JOIGNEAUX, greffier lors de la mise à disposition ; DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) Mme [U] [W] née le 02 Août 1948 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par Me Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER ET : DÉFENDEUR(S) Mme [L] [V], demeurant [Adresse 3] comparante M. [B] [F] demeurant [Adresse 3] comparant DÉBATS : 05 Décembre 2024 PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01400 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-757DY et plaidée à l'audience publique du 05 Décembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 27 Février 2025, les parties étant avisées ; Et après délibéré : PRESENTATION DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2009, Mme [U] [W] a donné à bail, à compter du 1er août suivant, à M. [B] [F] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 375,00 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois, outre 30,00 euros de charges. Mme [L] [V] est venue depuis lors occuper également le logement. En présence de loyers impayés, Mme [U] [W] a, par actes de commissaire de justice signifiés le 25 mai 2024, fait commandement aux preneurs d'avoir à lui payer la somme de 1465,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er mai 2024, outre 126,26 euros de frais et de produire les justificatifs d’assurance, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail. La CCAPEX a été saisie de la situation d'impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 27 mai 2024. Par actes de commissaire de justice signifiés le 14 septembre 2024, Mme [U] [W] a fait citer M. [B] [F] et Mme [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de : constater voire prononcer la résiliation du bail ; ordonner l'expulsion immédiate de M. [B] [F] et de Mme [L] [V], des lieux loués et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; condamner solidairement M. [B] [F] et Mme [L] [V] au paiement de la somme de 2946,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 1er août 2024 ; condamner solidairement M. [B] [F] et Mme [L] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers jusqu’à la libération effective des lieux ; condamner solidairement M. [B] [F] et Mme [L] [V] au paiement de la somme de 1200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [B] [F] et Mme [L] [V] en tous les dépens. En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 18 septembre 2024. L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 5 décembre 2024, où elle a été retenue. Mme [U] [W], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 2474,08 euros arrêtée au 2 décembre 2024 après un rappel de la CAF des allocations de l’année 2024 pour un montant de 2185,94 euros venu diminuer la dette locative. Elle s’en rapporte sur l’appréciation par le tribunal de la reprise des loyers en précisant n’avoir reçu que la somme de 200,00 euros le 4 décembre 2024 au titre du loyer résiduel. M. [B] [F] et Mme [L] [V], comparants en personne précisent avoir fourni l’attestation relative à l’assurance locative et repris le paiement du loyer courant. Ils sollicitent des délais de paiement en indiquant que Mme [L] [V] perçoit un revenu de 410,00 euros par mois et que M. [B] [F] dispose d’une retraite mensuelle de la marine de 1020,00 euros. Ils proposent d’apurer leur dette locative à hauteur de la somme de 70,00 euros en plus du paiement du loyer courant. Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025, par mise à disposition au greffe. SUR CE 1. Sur la résiliation du bail Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 27 mai 2024. L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article. En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 18 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience. L’action en résiliation de bail est en conséquence recevable. Sur le constat de la résiliation du bail En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle. En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet, à l'initiative du bailleur.   Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 25 mai 2024 sont demeurées impayées, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 26 juillet 2024.   Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 22 juillet 2009, le commandement de payer du 25 mai 2024, un décompte de créance au 2 décembre 2024. Au vu de ces pièces, M. [B] [F] et Mme [L] [V] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 2474,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la suspension de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l’espèce M. [B] [F] et Mme [L] [V], qui en dehors d’un versement ponctuel effectué la veille de la date de l’audience, ne justifient pas de la reprise du paiement de leur loyer courant. Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier qu’ils sont dans une situation précaire, en cours de séparation et qu’ils envisagent de déposer un dossier de surendettement. Le tribunal relève par ailleurs qu’au regard de leurs ressources et de leurs charges, le reste à vivre mensuel des locataires s’élève à la somme de 309,42 euros, pour deux personnes, ce qui ne leur permet pas d’envisager sérieusement de contribuer au paiement de la somme complémentaire de 70,00 euros par mois qu’ils offrent pour apurer leur dette locative. En conséquence il n’apparait pas que M. [B] [F] et Mme [L] [V] soient en mesure d’apurer celle-ci de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de leur accorder de délais de paiement. Sur les autres demandes Sur les dépens Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de dire que M. [B] [F] et Mme [L] [V], succombant à l'instance, supporteront la charge des dépens. Sur les frais irrépétibles L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.   Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1200,00 euros de Mme [U] [W] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,   DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ; CONDAMNE solidairement M. [B] [F] et Mme [L] [V] à payer à Mme [U] [W] la somme de 2474,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement; DIT n'y avoir lieu à l'octroi de délais de paiement ;   CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] conclu le 22 juillet 2009, entre Mme [U] [W], d’une part et M. [B] [F] et Mme [L] [V], d’autre part à la date du 23 août 2024 ; ORDONNE à M. [B] [F] et à Mme [L] [V] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut la bailleresse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion dans les délais légaux, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;  CONDAMNE solidairement M. [B] [F] et Mme [L] [V] à payer à Mme [U] [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux ; CONDAMNE solidairement M. [B] [F] et Mme [L] [V] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer du 25 mai 2024 ; DEBOUTE Mme [U] [W] de sa demande en paiement de la somme de 1200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. REJETTE toutes autres demandes des parties. La greffière Le juge des contentieux de la protection