Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 24/06720

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [K] [D] Monsieur [C] [D] Me Géraldine GIORNO Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/06720 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MAJ N° MINUTE : 24/16 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 23 décembre 2024 DEMANDEURS Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6] comparant en personne Monsieur [C] [D], demeurant [Adresse 1] - [Localité 5] représenté par M. [K] [D], muni d’un pouvoir spécial DÉFENDERESSE Madame [P] [W] [J] divorcée [V], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4] comparante en personne assistée de Me Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940 COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06720 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MAJ EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 08/05/2021, [K] [D] et [C] [D] ont donné à bail à [P] [J] divorcée [V] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], [Localité 4], 2ème étage, porte face, pour un loyer indexé initial mensuel de 2350 euros par mois, outre des provisions sur charges mensuelles de 180 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 24/03/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 23811,58 euros. Par acte de commissaire de justice du 31/10/2023, les bailleurs faisaient délivrer à la locataire un congé pour reprise personnelle. Par acte de commissaire de justice délivré en date du 25/04/2024 à étude, [K] [D] et [C] [D] ont fait assigner [P] [J] divorcée [V] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir notamment constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 26/04/2024. L’affaire était appelée à l’audience du 30/08/2024 et faisait l’objet d’un renvoi avant d’être examinée à l’audience du 23/10/2024. [K] [D], comparant en personne et représentant son frère [C] [D], sollicite de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés avec prise en charge des frais afférent à son recouvrement ; fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme antérieure exigée à titre de loyer, charges comprises, soit 2672,41 euros jusqu’au 30/04/2024, et une indemnité mensuelle à compter du 01/05/2024 à la somme de 2766 euros correspondant à la revalorisation contractuelle du loyer et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;condamner [P] [J] divorcée [V] au paiement d’une somme provisionnelle de 38965,91 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés à la date du 26/05/2024 ;condamner [P] [J] divorcée [V] au paiement d’une somme provisionnelle de 994 euros au titre de garantie du logement (dépôt de garantie) ;ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues à compter de la mise en demeure du 27/09/2023 et la capitalisation des intérêts, subsidiairement à compter du commandement de payer du 20/10/2023 ;condamner [P] [J] divorcée [V] au paiement des entiers dépens comprenant les frais de commissaires de justice engagées depuis le 01/10/2023 ; débouter la défenderesse de l’ensemble de ses demandes ;condamner la même au paiement de la somme de 2900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; très subsidiairement : renvoyer au fond. Au soutien de ses demandes, il estime notamment que les contestations de la défenderesse ne sont pas sérieuses, en ce qu’elle n’a pas formulé d’observations sur le loyer et les modes de paiement lors de la conclusion du bail et qu’elle a bénéficié d’un appartement refait à neuf avec cave et parking sécurisé, donnant sur une voie privée et des espaces vert sans bruit, justifiant un complément de loyer. Il affirme que la défenderesse est de mauvaise foi, qu’elle conteste la valorisation et l’indexation du loyer sans avoir évoqué ces questions auparavant et ne peut réclamer le remboursement de sommes qu’elle n’a pas versée. Il précise ne pas solliciter la validation du congé, qui ne peut être déclaré frauduleux. Il ajoute qu’elle n’a pas réglé le cautionnement dû et a commis des dégradations locatives dans le logement n’ayant pas permis au propriétaire de s’y installer après son départ ou de pouvoir le relouer jusqu’à août 2024. [P] [J] divorcée [V], assistée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir : - à titre principal : dire n’y avoir lieu à référé et débouter les demandeurs de leurs prétentions ; - à titre subsidiaire : déduire de la dette locative la somme de 20889,056 euros au titre des loyers indument perçus, en raison de l’encadrement des loyers ; déduire de la dette locative la somme de 6240 euros au titre des provisions non justifiées ; déduire de la dette locative le dépôt de garantie de 2350 euros ;déduire de la dette locative la somme de 5000 euros de caution qu’elle a versée ;déclarer le congé pour reprise délivré le 31/10/2023 nul en raison de son caractère fruauleux ; condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 10000 euros à titre de dommages et intérêts ;ordonner la compensation des sommes dues si beosoin ;autoriser la règlement de la dette en 24 mensualités ;débouter les bailleurs de toutes leurs autres demandes, et des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties, il convient de se reporter aux écritures des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. La décision était mise en délibéré au 23/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. Les bailleurs, personnes privées, sont dispensés de la saisine de la CCAPEX. Ils sont donc recevables en leur action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi. Sur l’existence de contestations sérieuses Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 24/03/2023 à la locataire, et reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [P] [J] divorcée [V] conteste le montant et l’exigibilité des loyers et des charges depuis la prise d’effet du bail le 08/05/2021. Elle soulève la violation de la règlementation en vigueur sur l’encadrement des loyers, l’absence de justification de l’application d’un loyer majoré ou d’un complément de loyer, l’absence de justification du montant des charges provisionnelles et des régularisations, la différence de superficie entre le descriptif du bail et l’attestation de propriété, et l’absence de clarté et lisibilité des décomptes produits par les bailleurs dans le commandement de payer et au cours de la présente procédure. Elle produit une capture d’écran du site de la DRIHL calculant le loyer applicable pour le logement concerné selon l’encadrement des loyers. En l’espèce, il ressort du bail conclu entre les parties qu’[P] [J] divorcée [V] occupait un appartement d’une surface de 59,22 m² au [Adresse 3], [Localité 4], 2ème étage, avec trois pièces principales, une cave et un parking. Le loyer appliqué par les bailleurs était de 2350 euros hors charges. Au regard de ces éléments, la défenderesse est bien fondée en sa contestation sérieuse. En effet, le loyer appliqué par les bailleurs ne respectait pas les dispositions règlementaires en vigueur, et le bail ne fait pas mention d’un complèment de loyer mais seulement d’une majoration de loyer sans la chiffrer précisement. Aussi, une provision mensuelle sur charges de 180 euros était réglée par la locataire sans que les bailleurs produisent de justificatif sur la régularisation annuelle de ces charges, invoquée par la défenderesse au cours de la présente procédure. En outre, les bailleurs ont augmenté le montant du loyer au cours de la location sans en informer prélablement la locataire. Enfin, les décomptes produits ne permettent pas de savoir clairement le montant réclamé à la locataire au titre du loyer et au titre des charges chaque mois, et le montant réglé par mois, et ce depuis la prise d’effet du bail. Il appartient pourtant aux créanciers de justifier de l’origine et du montant des sommes qu’ils réclament. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur le montant et l’exigibilité d’une créance locative sérieusement contestée. Dans ces conditions, l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée, le montant de la dette locative au jour de la délivrance du commandement n’étant pas certaine. Par conséquent, les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir devant le juge du fond et les demandeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit et sera prononcée. Compte tenu de la solution du litige et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe : DIT n’y avoir lieu à référé ; RENVOIE les parties à se pourvoir au fond : DEBOUTE [K] [D] et [C] [D] de l’ensemble de leurs demandes ; DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection