Cour de cassation, 05 juillet 1995. 93-18.481

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par M. Harry B..., demeurant ... (13e), en cassation d'un arrêt rendu le 17 mai 1993 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section A), au profit : 1 / de la société de Construction Oran-Doudeauville, société civile immobilière dont le siège social est sis 10, place de la Madeleine, Paris (8e), 2 / de M. Didier Z..., demeurant ... (18e), 3 / de M. Eric A..., demeurant ... (18e), 4 / de M. Jean-Marie X..., notaire, demeurant ... (10e), 5 / de M. Jean-Louis Y..., notaire, demeurant ... (10e), défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 30 mai 1995, où étaient présents : M. Douvreleur, conseiller doyen faisant fonctions de président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de Me Choucroy, avocat de M. B..., de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de la Société civile immobilière de construction Oran-Doudeauville, de la SCP Peignot et Garreau, avocat de MM. Z... et A..., de la SCP Boré et Xavier, avocat de M. X..., ès qualités, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les quatre moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 mai 1993), que, par acte sous seing privé du 27 août 1986, la Société civile immobilière de construction Oran-Doudeauville (la SCI) a promis de vendre un appartement à M. B... ; que cette promesse était conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts auprès d'un organisme bancaire, à un taux convenu et au plus tard le 27 octobre 1986, l'acte authentique devant être signé dans les dix jours de la levée de l'option qui devait intervenir avant le 27 novembre 1986 ; qu'une somme de 36 000 francs était séquestrée à titre d'indemnité d'immobilisation ; que, le 17 septembre 1986, la Caisse nationale d'épargne (CNE) a offert à M. B..., qui les a acceptés, des prêts ne correspondant pas aux stipulations contractuelles ; que M. B... a déclaré lever l'option par lettre du 14 octobre 1986 ; que celui-ci ayant, à nouveau, accepté le 28 février 1987, une nouvelle offre de prêt conforme aux stipulations, la SCI a exigé que la régularisation de l'acte intervienne avant le 31 mai 1987 ; que M. B... a fait connaître son accord sous réserve que deux nouvelles clauses soient insérées à l'acte ; que, le 31 juillet 1987, la SCI lui a signifié que la promesse était caduque, et a vendu l'appartement à MM. A... et Z..., par acte notarié du 2 octobre 1987 ; que M. B... les a assignés, ainsi que la SCI et le notaire rédacteur de l'acte, pour faire constater la nullité de cette vente et obtenir la réalisation judiciaire de la vente à son profit ; Attendu que M. B... fait grief à l'arrêt de décider que la promesse de vente du 27 août 1986 est devenue caduque, alors, selon le moyen, "1 ) que le fait que l'offre de prêt faite à M. B... avant la date prévue pour la levée d'option n'ait pas été exactement identique au prêt prévu dans la promesse ne pouvait faire obstacle à ce que M. B... lève l'option avec l'accord du promettant, la promesse étant alors, comme l'avaient souligné les premiers juges, transformée en une vente sous condition suspensive, devenant parfaite dès réalisation de la condition ; qu'en jugeant que la lettre remise par M. B... au promettant, qui l'avait acceptée et visée, avant la date d'expiration de la promesse ne pouvait valoir levée d'option au motif que la condition suspensive n'était pas entièrement satisfaite, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil ; 2 ) qu'aux termes de l'article 455, alinéa 1er, du nouveau Code de procédure civile, tout jugement doit être motivé ; qu'ainsi, en s'abstenant de dire pourquoi elle rejetait la demande en restitution de la somme de 36 000 francs alors qu'elle jugeait la promesse de vente caduque, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ; 3 ) que la partie en faveur de laquelle la condition suspensive a été stipulée peut renoncer à demander son application ; qu'il en est ainsi de la condition suspensive prévue en faveur de l'acquéreur à l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979 ; que si le bénéficiaire de la promesse, qui a reçu une offre de prêt pour un taux plus élevé que celui prévu, prend néanmoins la décision de l'accepter et de lever l'option, la vente est parfaite ; qu'en refusant de considérer que la condition suspensive de l'obtention du prêt avait été réalisée par l'acceptation de M. B... du 14 octobre 1986 à l'offre de prêt de la CNE du 17 septembre 1986 et l'option levée par sa lettre du 26 novembre 1986, l'arrêt attaqué a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil et, par fausse application l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979 ; 4 ) que la cour d'appel ne pouvait s'abstenir d'analyser les termes des lettres échangées et de vérifier si, comme l'avait fait valoir M. B..., les demandes qu'elles exprimaient relativement à des malfaçons ou instance judiciaire en cours tandis que l'acquéreur s'y déclarait prêt à régulariser la vente, ne tenaient pas aux garanties du vendeur, usuelles dans toute vente, sans remettre en cause l'accord des parties sur la chose et sur le prix ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 5 ) qu'il résultait de l'échange des lettres versées aux débats et rappelées par M. B... dans ses conclusions devant la cour d'appel que les pourparlers s'étaient poursuivis après le 31 mai 1987 jusqu'en novembre 1987 ; qu'en omettant de se prononcer sur la totalité des lettres échangées, la cour d'appel a omis de prendre en considération des éléments déterminants pour la solution du litige et encore viole l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que l'offre de prêt de la banque au taux d'intérêt convenu dans la promesse de vente ayant été proposée postérieurement au 27 octobre 1986, date fixée par la convention pour la réalisation de la condition suspensive, cette condition ne pouvait être considérée comme réalisée, la cour d'appel, devant laquelle M. B... n'avait pas soutenu avoir renoncé au bénéfice de cette condition, et qui n'avait pas à suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a déduit, à bon droit, que la lettre, adressée par M. B... à la SCI le 26 octobre 1986, ne pouvait valoir levée d'option et que celui-ci ayant subordonné son consentement à d'autres conditions non prévues à l'acte initial, malgré une prorogation du délai acceptée par le promettant, la promesse de vente était devenue caduque, et a, par ces seuls motifs, propres et adoptés, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. B... à payer à la Société civile immobilière de construction Oran-Doudeauville la somme de huit mille francs, à M. Z... la somme de six mille francs, à M. A... la somme de six mille francs, en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile ; Le condamne également aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du cinq juillet mil neuf cent quatre-vingt-quinze.