Texte intégral
Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Quatrième Chambre
JUGEMENT
12 SEPTEMBRE 2024
N° RG 20/00032 - N° Portalis DB22-W-B7E-PF4K
Code NAC : 50F
DEMANDERESSE :
Madame [K], [O] [E]
née le 05 Décembre 1979 à [Localité 8] (35)
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître Sandra BROUT- DELBART de la SELARL BROUT-DELBART AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant
DEFENDERESSES :
S.A.S. AFEDIM,
immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 387 468 382,
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats postulant, Maître Serge PAULUS de la SELARL ORION, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant
Copie exécutoire à Me Christophe DEBRAY, Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN
Copie certifiée conforme à l’origninal à Maître Sandra BROUT- DELBART
délivrée le
S.C.I. LES AMARYLLIS
Société Civile Immobilière de Construction-Vente (SCCV), immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 808 058 366, agissant en la personne de sa gérante, la société ARIAL BATI, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles, sous le numéro 524 875 184,
[Adresse 7]
[Localité 5]
représentée par Me Charles WEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant
ACTE INITIAL du 12 Décembre 2019 reçu au greffe le 02 Janvier 2020.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 30 Mai 2024, après le rapport de Madame DUMENY, Présidente de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Septembre 2024.
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Mme DUMENY, Vice Présidente
Monsieur BRIDIER, Vice-Président
Madame BARONNET, Juge
GREFFIER :
Madame GAVACHE
EXPOSE DU LITIGE
La SCI LES AMARYLLIS a confié en qualité de maître de l’ouvrage à la société NATEXIAS, entreprise générale, la réalisation d’une opération de construction d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3], composé de 41 logements ainsi que 42 places de stationnement en sous-sol et 2 places de stationnement en extérieur.
La société CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE, devenue la société AFEDIM, mandatée par la SCI LES AMARYLLIS pour commercialiser le projet immobilier, a proposé à Madame [K] [E], le 16 mars 2016, de faire l’acquisition d’un appartement au sein de l’ensemble immobilier dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement.
Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2016, Madame [K] [E] a signé auprès de la SCI LES AMARYLLIS un contrat de réservation portant sur un appartement (lot n°28) et un parking (lot n°50) dépendant de l’ensemble immobilier.
Le bien étant à vocation locative dans le cadre d’une opération de défiscalisation « PINEL », Madame [K] [E] a confié la gestion locative de ses biens à la société CM-CIC GESTION IMMOBILIERE par mandat de gestion du
5 décembre 2016.
Par acte authentique en date du 15 décembre 2016, la SCI LES AMARYLLIS a vendu en l’état futur d’achèvement à Madame [K] [E] les lots précités au prix de 156 000 euros, le délai prévisionnel d’achèvement étant fixé au quatrième trimestre 2017, soit au plus tard le 31 décembre 2017, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.
A la suite d’une réunion en date du 24 octobre 2017, la société NATEXIAS s’est engagée auprès de la SCI AMARYLLIS à finir les travaux le 31 janvier 2018.
Par courriel du 18 décembre 2017, la société NATEXIAS a informé la SCI LES AMARYLLIS de sa décision d’arrêter le chantier suite au refus de celle-ci de payer la facture de travaux du 30 novembre 2017.
Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 décembre 2017, la SCI LES AMARYLLIS a mis en demeure la société NATEXIAS de poursuivre le chantier comme convenu contractuellement. Cette mise en demeure a été réitérée par son conseil le 17 janvier 2018 puis par courrier en date du 2 février 2018, elle a résilié leur marché de travaux.
Par acte d’huissier en date du 13 février 2018, la SCI LES AMARYLLIS a fait assigner en référé la société NATEXIAS et Monsieur [X], l’architecte en charge du suivi du chantier, devant le président du tribunal de grande instance de Versailles aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 22 mars 2018, le président du tribunal de grande instance de Versailles a ordonné une expertise judiciaire aux fins notamment d’établir un constat contradictoire de l’état d’avancement du chantier, d’examiner les désordres allégués et de donner un avis sur les comptes présentés par les parties.
La livraison n’ayant pu intervenir dans les délais, Madame [K] [E] a, par actes d’huissier en date des 12 et 16 décembre 2019, assigné la SCI LES AMARYLLIS et la société AFEDIM devant ce tribunal aux fins d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices consécutifs à la mauvaise exécution par ces dernières de leurs obligations contractuelles.
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, Madame [K] [E] demande au tribunal de :
Condamner la SCI LES AMARYLLIS au titre de la responsabilité contractuelle ; A titre principal, condamner la société AFEDIM au titre de la responsabilité contractuelle ;A titre subsidiaire, condamner la société AFEDIM au titre de la responsabilité extracontractuelle ; Condamner la société AFEDIM en ce qu’elle a été défaillante dans le cadre de son devoir d’information et de mise en garde ; Condamner in solidum la SCI LES AMARYLLIS et la société AFEDIM à lui verser les sommes de 28 887 € sauf à parfaire à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel résultant de la perte de l’avantage fiscal ;
2.000 € en réparation de son préjudice matériel résultant du paiement de charges mensuelles supplémentaires ;
1.500 € en réparation de son préjudice moral ;
107.796 € (sauf à parfaire) à titre de dommages et intérêts moratoires ;
5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner in solidum la SCI LES AMARYLLIS et la société AFEDIM aux dépens, au bénéfice de la SELARLU BROUT DELBART AVOCAT, prise en la personne de Maître Sandra BROUT-DELBART; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Se fondant sur les articles 1112-1, 1217 et 1602 du code civil, Madame [K] [E] soutient que la SCI LES AMARYLLIS a manqué à son obligation contractuelle d’information, de conseil et de mise en garde, en sa qualité de venderesse professionnelle, d’une part, en s’abstenant de l’informer des risques fiscaux encourus en cas de non achèvement du logement dans le délai de 30 mois à compter de la signature de l’acte authentique, et d’autre part, de l’arrêt du chantier et de ses causes. A cet égard, elle indique avoir consenti à conclure la vente en l’état futur d’achèvement dans le cadre d’une opération d’investissement locatif afin qu’elle puisse bénéficier du dispositif de défiscalisation « PINEL », qui lui avait été proposé par la société CMC-CIC AGENCE IMMOBILIERE (devenue la société AFEDIM), et que la SCI LES AMARYLLIS, qui n’ignorait pas cet élément, ne l’a jamais informée des risques de remise en cause de l’éligibilité de ce dispositif en application de l’article 199 novovicies du code général des impôts. Elle indique avoir été contrainte d’interroger la SCI AMARYLLYS pour obtenir des informations sur l’arrêt du chantier et ses causes, alors qu’aux termes de l’acte authentique de vente, elle était tenue de justifier de la suspension de la livraison et notamment de la défaillance de l’entreprise, en produisant la copie de la lettre recommandée adressée par le maître d’œuvre à l’entreprise défaillante, ce qu’elle s’est abstenue de faire. Madame [E] considère qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de justifier des causes du retard auprès de l’administration et ajoute que le silence de la SCI l’a empêché d’évoquer une éventuelle force majeure auprès des services fiscaux.
S’agissant du manquement à l’obligation d’information, de conseil et de mise en garde de la société AFEDIM (anciennement CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE), Madame [E] soutient qu’il trouve son fondement, à titre principal, dans la responsabilité contractuelle régie par les articles 1112-1, 1602, 1217 du code civil et L. 111-1 et suivants du code de la consommation, et à titre subsidiaire, dans la responsabilité extracontractuelle de droit commun régie par l’article 1240 du code civil. Elle indique que le bénéfice du dispositif de défiscalisation « PINEL » apparaissant dans la proposition commerciale de la société AFEDIM a été déterminant dans l’achat en VEFA du bien immobilier. Elle ajoute qu’elle n’aurait pas acquis le bien immobilier en VEFA si la société AFEDIM l’avait informée des risques de perte du bénéfice du régime fiscal de faveur en cas de retard de plus de 30 mois suivant la date de signature de l’acte authentique, ce qu’elle s’est abstenue de faire. Elle précise que cette information est d’autant plus importante en sa qualité d’acquéreur non averti, profane en la matière.
S’agissant de la condamnation in solidum sollicitée en lien avec les fautes commises par la SCI LES AMARYLLIS et la société AFEDIM, [K] [E] réclame des dommages et intérêts pour son préjudice matériel résultant de la perte de l’avantage fiscal, du paiement des charges mensuelles supplémentaires, du retard dans la livraison des travaux, ainsi que pour le préjudice moral subi. Elle soutient que les manquements commis par les défenderesses lui ont fait perdre la chance de pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôts sur les revenus calculée sur 9 années, pour un total de 28 887 euros, en vertu de l’article 199 novovicies du code général des impôts. Elle précise que le délai de 30 mois fixé par la loi est déjà largement dépassé de sorte qu’elle n’est pas en mesure, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, de solliciter l’avantage fiscal attendu. Elle ajoute que la SCI ne rapporte pas la preuve de l’obtention d’une suspension de délai accordée par l’administration fiscale, laquelle est soumise à son bon vouloir. Madame [E] sollicite également le paiement de la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice financier résultant du paiement des charges mensuelles supplémentaires en faisant valoir que compte tenu du retard dans la livraison de son bien, elle verse des intérêts liés au prêt immobilier depuis le mois de janvier 2018 sans percevoir aucune ressource de loyer. Elle indique que les manquements des défenderesses ont généré de l’inquiétude et de l’angoisse et sollicite la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice moral subi. Madame [K] [E] estime en outre que la SCI LES AMARYLLIS ne justifie pas de cas de force majeure ou de causes légitimes de suspension de délai de livraison prévus au contrat de vente, et sollicite au visa de l’article 1231-1 du code civil, le versement de la somme de 107 796 euros à titre de dommages et intérêts calculée sur la base de l’indemnité prévue à l’article R. 231-14 du code de la construction de l’habitation.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 décembre 2022, la SCI LES AMARYLLIS demande au tribunal de :
La juger recevable et bien fondée en ses demandes ;Juger Madame [K] [E] irrecevable et mal fondée en ses demandes ; Débouter Madame [K] [E] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner Madame [K] [E] au versement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire Condamner Madame [K] [E] aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés directement par Maître Christophe DEBRAY.
La SCI LES AMARYLLIS soutient qu’en tant que vendeur d’un bien en l’état futur d’achèvement, elle n’était soumise à aucune obligation de conseil ou d’information particulière au profit des acheteurs sur le plan fiscal, autre que celles tenant aux caractéristiques essentielles du bien vendu, qu’elle indique avoir respectées. Elle précise que la poursuite du bénéfice de l’avantage fiscal n’a jamais été évoqué dans les contrats signés par Madame [E] de sorte que cet élément n’est jamais rentré dans le champ contractuel. S’agissant du manquement à l’obligation d’information relative à l’arrêt du chantier, elle verse aux débats des courriers adressés à l’acquéreur démontrant qu’elle y a satisfait. En tout état de cause, la SCI indique que Madame [K] [E] ne justifie d’aucun préjudice en lien de causalité avec une éventuelle faute de sa part. S’agissant de l’avantage fiscal espéré, la SCI précise qu’il n’est pas irrémédiablement et définitivement perdu dans la mesure où [K] [E] est recevable à solliciter auprès de l’administration fiscale une prorogation du délai légal d’achèvement de l’immeuble en raison des circonstances exceptionnelles l’ayant retardé. Elle ajoute que, bien qu’elle n’y soit nullement tenue, elle a entrepris des démarches auprès de l’administration fiscale afin que l’avantage fiscal attendu soit préservé et que cette dernière a déjà accepté de proroger le délai légal devant être respecté pour bénéficier de l’avantage fiscal de 299 jours. Elle précise en outre que l’obtention effective de la réduction d’impôt est soumise à d’autres conditions que le respect du délai de 30 mois et que la perte de l’avantage fiscal pourrait être partiellement compensée par la liberté de louer le bien au prix du marché. S’agissant du paiement des charges supplémentaires, elle indique que l’emprunt qu’elle a souscrit pour l’acquisition du bien immobilier ne constitue pas un préjudice devant être pris en charge par le vendeur dudit bien.
La SCI LES AMARYLLIS oppose en outre que le retard de livraison de l’immeuble est entièrement justifié par les cas de force majeure et/ou les causes légitimes de suspension de délai de livraison prévus au contrat de vente. Elle communique un certificat établi par le maître d’œuvre ayant la direction des travaux évoquant diverses causes légitimes de suspension du délai de livraison et notamment l’abandon du chantier par la société NATEXIAS, suivi de sa liquidation judiciaire, la défaillance des entreprises, la recherche de nouvelles entreprises, la découverte de désordres et de malfaçons affectant l’immeuble, l’engagement d’une procédure de référé expertise, la pandémie de COVID 19. Elle souligne que l'acte de vente ne contient pas de clause prévoyant le paiement d’une indemnité contractuelle pour un éventuel retard de livraison non justifié, de telle sorte que l’indemnisation liée à un tel retard ne peut intervenir que selon les règles de droit commun de la responsabilité civile, qui impliquent la preuve d'un préjudice réel. Elle indique à cet égard que la somme sollicitée par la demanderesse sur le fondement de l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation qui concerne le contrat de construction d’une maison individuelle est inapplicable en l’espèce et en tout état de cause disproportionnée.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 juin 2023, la société AFEDIM demande au tribunal de :
Dire et juger qu’elle n’a commis aucun manquement au titre de son obligation d’information, de conseil et de mise en garde à l’égard de Madame [E] ; Débouter Madame [E] de l’intégralité de ses prétentions ; Si par extraordinaire le tribunal venait à faire droit à la demande de Madame [E] et ainsi juger qu’une faute a été commise parses soins :
Enjoindre à Madame [E] de mettre en cause l’assurance dommage-ouvrage – la société ABEILLE IARD – ainsi que la garantie financière d’achèvement – la banque NEUFLIZE-, qui devront relever et garantir la société AFEDIM de toute condamnation prononcée à son encontre ; En tout état de cause,
Condamner Madame [E] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article du code de procédure civile ; Condamner Madame [E] aux entiers dépens de la procédure ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, elle indique avoir agi en qualité de mandataire de la SCI LES AMARYLLIS afin de commercialiser le bien immobilier et qu’elle n’est partie ni au contrat de réservation, ni au contrat de vente conclus avec la SCI LES AMARYLLIS de sorte qu’elle ne peut pas engager sa responsabilité sur le fondement contractuel. Elle précise avoir fourni à Madame [K] [E] une simple proposition commerciale et qu’à ce titre elle n’était tenue ni à une obligation d’information, de conseil ou encore de mise en garde relative aux conséquences financières et fiscales de son achat, ni au suivi de la construction du bien acheté. Elle indique qu’à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute et d’un lien de causalité entre les préjudices invoqués et les manquements allégués, Madame [K] [E] ne peut pas non plus engager sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil. A cet égard, la société AFEDIM indique avoir fourni à Madame [E] une notice d’information sur les caractéristiques et les risques des acquisitions immobilières ainsi qu’une fiche clarté exposant le dispositif PINEL l’informant sur les risques liés à l’investissement immobilier et qu’elle ne peut être tenue responsable du retard pris sur la construction du bien et les conséquences financières en résultant qui relève de la seule responsabilité du vendeur.
Si par extraordinaire sa responsabilité délictuelle était retenue par le tribunal, la société ne pourrait être condamnée à réparer que le préjudice résultant d’une perte de chance de ne pas contracter et non à payer le montant de la réduction d’impôts sur neuf années comme sollicité. Elle précise partager la position de la SCI concernant le fait que faute d’achèvement des travaux, Madame [K] [E] n’est pas en mesure de solliciter le bénéfice de l’avantage fiscal et qu’une prorogation du délai légal d’achèvement des biens acquis est toujours possible pour certaines situations. S’agissant des préjudices financiers résultant du paiement des charges supplémentaires et des dommages et intérêts liés au retard, la société indique ne pas être à l’origine de ces préjudices dans la mesure où elle n’est pas partie au contrat de vente. S’agissant du préjudice moral, la société indique que Madame [K] [E] ne justifie pas de la réalité du préjudice allégué, ni du montant sollicité en réparation.
La clôture a été prononcée le 7 novembre 2013 et l’affaire a été renvoyée pour plaidoirie à l’audience collégiale du 30 mai 2024 où elle a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.
Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera précisé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes, formulées dans le dispositif des écritures des parties, tendant à voir « juger » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais des moyens au soutien de leurs prétentions véritables.
Sur les demandes formées au titre du manquement à l’obligation d’information, de conseil et de mise en garde à l’encontre de la SCI LES AMARYLLIS
Aux termes de l’'article L. 111-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, tout professionnel vendeur de biens est tenu de mettre le consommateur, avant la conclusion du contrat, en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien.
Ces caractéristiques, s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, portent sur
- la définition du bien vendu ;
- le prix de vente ;
- le délai de livraison ;
- l'existence des garanties légales et obligatoires de construction.
Il résulte de l’article 1103 du code civil que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Par ailleurs, en vertu de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L'article L 261-1 du code de la construction et de l'habitation, reprenant l'article 1601-1 du code civil, définit la vente d'immeuble à construire comme celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
L'article L 261-3 du même code, reprenant l'article 1601-3 du code civil, dispose que la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
L'article 1231-1 du code civil éonce que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
L'article 1353 dispose enfin que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Sur le manquement relatif aux risques fiscaux encourus
A titre préalable, il sera rappelé que la SCI LES AMARYLLIS et Madame [K] [E] entretiennent des relations contractuelles pour avoir conclu un contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 15 décembre 2016.
Il est admis que le vendeur d’un bien immobilier éligible à un dispositif de défiscalisation n’est pas tenu à une obligation de conseil et d’information détaillée et personnalisée à l’égard des acquéreurs sur les bénéfices et les risques qu’ils peuvent escompter de leur achat, sa responsabilité ne pouvant, le cas échéant, n’être retenue que s’il a lui-même dispensé ces conseils et informations de sa propre initiative, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Il apparaît que la SCI LES AMARYLLIS a donné mandat de commercialisation des lots de l’immeuble à construire « LES AMARYLLIS » à la société CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE, devenue la société AFEDIM.
Les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que la SCI LES AMARYLLIS aurait pris part aux choix de communication et de présentation des opérations de défiscalisation proposées par la société AFEDIM, laquelle est la seule à avoir proposé un investissement immobilier éligible au dispositif « PINEL » à Madame [E], comme en témoigne la proposition commerciale du 16 mars 2016.
Par ailleurs, ni le contrat de réservation du 30 avril 2016, ni l’acte authentique de vente du 15 décembre 2016 ne font mention du dispositif fiscal « PINEL » auquel Madame [E] souhaitait bénéficier en faisant l’acquisition du bien immobilier de sorte que cet élément n’est pas entré dans le champ contractuel.
Il s’ensuit que Madame [K] [E] ne peut rechercher la responsabilité de la SCI en raison du défaut d’information, de conseil et de mise en garde sur les risques fiscaux encourus et ses prétentions sur ce fondement seront rejetées.
Sur le manquement relatif à l’arrêt du chantier et de ses causes
Il n’est pas contesté que la SCI LES AMARYLLIS est soumise, en sa qualité de vendeur d’immeuble à construire, à une obligation générale d’information à l’égard de l’acheteur relative au suivi du chantier et aux causes de suspension des délais de livraison.
Cette obligation d’information découle tant des dispositions du contrat de vente que du principe de bonne foi régissant toute relation contractuelle aussi bien au stade de la formation que de l’exécution du contrat.
En l’espèce, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement signé par la SCI LES AMARYLLIS et Madame [K] [E] le 15 décembre 2016 détaille, au paragraphe « délai d’achèvement », les causes légitimes de suspension du délai de livraison et prévoit notamment en cas de défaillance des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux que le vendeur en justifie à l’acquéreur « au moyen de la production de la copie de toute lettre recommandée AR adressée par le maître d’œuvre à l’entrepreneur défaillant ».
Il appartient dès lors à la SCI LES AMARYLLIS de justifier qu’elle a rempli son obligation d’information à l’égard de Madame [K] [E].
La SCI verse aux débats :
un courrier simple en date du 31 mars 2018 ayant pour objet le choix des prestations et évoquant le « redémarrage » du chantier et l’expertise judiciaire en cours ;un courrier simple en date du 7 août 2018 évoquant des « délais judiciaires suite à l’arrêt de chantier frauduleux » et un « travail au ralenti » ; un courrier simple en date du 19 décembre 2019 évoquant « diverses procédures en cours qui ralentissent le chantier » ainsi que des « malfaçons » ayant occasionnées la résiliation du marché de travaux avec l’entreprises générale ;
Madame [K] [E] verse aux débats :
un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 février 2019 (daté par erreur du 22 février 2018) exposant l’existence d’un retard suite à un arrêt de chantier ainsi qu’une expertise judiciaire en cours pour l’indemnisation des désordres. A ce courrier est joint un certificat de l’architecte en date du 5 septembre 2018 indiquant avoir été contraint de résilier le marché de travaux avec l’entreprise NATEXIAS en raison de « malfaçons répétées », « retards avérés sans justifications » et « appels de fond totalement injustifiés » ; un courrier simple en date du 30 juillet 2019 indiquant que les travaux ont repris et que les différentes malfaçons sont en train d’être corrigées sous le contrôle de l’expert judiciaire préalablement aux travaux d’achèvement du chantier.
Ces courriers, au demeurant très lacunaires quant aux causes de retard de livraison invoquées par le vendeur, sont tous postérieurs à la date de livraison prévue au contrat de vente, à savoir le 31 décembre 2017. En outre, il sera relevé que la SCI n’a jamais transmis à Madame [K] [E] la copie du courrier recommandé adressé par l’architecte à l’entreprise défaillante, conformément à son obligation contractuelle.
Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la SCI LES AMARYLLIS échoue à rapporter la preuve du respect de son obligation d’information relative à l’arrêt du chantier et de ses causes et voit sa responsabilité contractuelle engagée.
Sur les préjudices subis par Madame [K] [E]
La responsabilité de la SCI LES AMARYLLIS étant engagée, il lui appartient de réparer l’intégralité des préjudices subis par Madame [K] [E] dès lors qu’ils se trouvent en lien de causalité direct et certain avec le manquement contractuel à qui il appartient d’apporter la preuve de l’existence et de l’étendue de ses préjudices et de leur lien causal avec ce manquement.
Sur le préjudice matériel résultant de la perte de l’avantage fiscal
Il résulte de l’article 199 novocies du code général des impôts, dans sa version applicable au litige que les contribuables domiciliés en France, au sens de l'article 4 B, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré. L'achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition, dans le cas d'un logement acquis en l'état futur d'achèvement, ou la date de l'obtention du permis de construire, dans le cas d'un logement que le contribuable fait construire. La réduction d'impôt est répartie, selon la durée de l'engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d'un sixième ou d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Madame [K] [E] sollicite l’indemnisation de la perte de chance d’avoir pu bénéficier de la réduction d’impôt prévue par l’article susvisé, soulignant que le délai de 30 mois fixé par le texte est largement dépassé. Elle considère qu’en raison du manquement de la SCI à son obligation d’information sur le suivi du chantier, elle s’est trouvée dans l’impossibilité de justifier des causes du retard auprès des services fiscaux. Elle soutient que ce silence l’a empêchée de se prévaloir d’un cas de force majeure pour bénéficier d’une prolongation du délai d’achèvement.
La perte de chance de la réalisation d’un évènement favorable constitue un préjudice réparable.
En l’espèce toutefois, Madame [E] ne peut se prévaloir d’un préjudice en lien avec le manquement du vendeur dans la mesure où elle ne démontre pas en quoi le défaut d’information sur l’arrêt du chantier et de ses causes l’a privée de la chance de percevoir le bénéfice de la réduction d’impôt attendue. En effet, elle ne rapporte pas la preuve qu’elle devait justifier auprès de l’administration fiscale des causes de suspension du délai de livraison du bien immobilier pour solliciter le bénéficie de l’avantage fiscal.
En tout état de cause, Madame [K] [E] ne justifie pas avoir pris attache auprès de des services fiscaux une fois qu’elle a été informée par la SCI LES AMARYLLIS de l’arrêt du chantier et de ses causes pour porter à leur connaissance la situation et bénéficier de conseils voire d’un rescrit.
L’existence d’un préjudice en lien avec le manquement de la SCI à son obligation d’information n’apparaît donc pas caractérisé et il y a lieu de débouter la demanderesse de ce chef.
Sur le préjudice résultant du paiement des charges mensuelles supplémentaires
En l’espèce, le préjudice matériel résultant du paiement des charges mensuelles supplémentaires dont se plaint Madame [K] [E], correspond aux intérêts du prêt immobilier, lesquels sont consubstantiels à son projet d’acquisition et sans lien avec le manquement de la SCI ci-avant caractérisé. Ce préjudice, à l’instar à l’instar des dommages et intérêts moratoires sollicitées, est en lien avec le non-respect des délais de livraison que la demanderesse n’invoque pas expressément comme un manquement contractuel dans le II de ses écritures.
En tout état de cause, Madame [K] [E] ne justifie aucunement de la somme de 2.000 euros qui ne ressort d’aucun calcul explicite.
Sur le préjudice moral
Il sera relevé que les pièces que les pièces que la demanderesse verse aux débats à l’appui de ses prétentions, sont :
une attestation de paiement des indemnités journalières justifiant qu’elle a été arrêtée à plusieurs reprises au cours des années 2018 et 2019 ; un certificat médical établi en date du 2 décembre 2019 par son médecin soulignant qu’elle présente de « façon récurrente des états d’anxiété parfois associés à un syndrome dépressif » ; une attestation sur l’honneur en date du 3 décembre 2019 émanant de son compagnon qui témoigne du fait que l’absence d’explication claire sur les motifs du retard de livraison du bien immobilier l’a plongée dans un état dépressif.
Le tribunal considère que ces éléments sont insuffisants pour justifier du lien de causalité entre l’absence d’information du vendeur quant à l’arrêt du chantier et de ses causes et ces problèmes de santé survenus plusieurs mois après ou pour des causes non précisées. Ce chef de demande sera donc rejeté.
Sur les dommages et intérêts moratoires
Il en va également de même des dommages et intérêts moratoires, lesquels ne sont pas en lien avec le manquement à l’obligation d’information pesant sur le vendeur mais à l’inexécution du contrat de vente du fait du retard de livraison, que cette dernière n’invoque pas précisément comme un manquement contractuel.
Madame [K] [E] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI LES AMARYLLIS.
Sur les demandes formées au titre du manquement à l’obligation d’information, de conseil et de mise en garde à l’encontre de la société AFEDIM
Sur la responsabilité contractuelle
Il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats que la société AFEDIM a agi en qualité de mandataire de la SCI LES AMARYLLIS et a proposé, dans ce cadre, un investissement immobilier à Madame [K] [E], comme en témoigne la proposition commerciale établie le 16 mars 2016.
Par ailleurs, il n’est pas contesté que la société AFEDIM n’est ni partie au contrat de réservation du 30 avril 2016, ni à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclus entre Madame [K] [E] et la SCI LES AMARYLLIS.
Dans ces conditions, aucun contrat ne lie Madame [K] [E] à la société AFEDIM, de sorte que la responsabilité de cette dernière ne peut être recherchée sur le fondement de contractuel.
Sur la responsabilité délictuelle
La responsabilité contractuelle ayant été exclue précédemment, seule la responsabilité délictuelle peut être examinée.
Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En application de ce texte, et indépendamment de l’existence ou non d’un mandat entre l’acquéreur d’un bien bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation et le professionnel qui commercialise le bien immobilier dans ce cadre, il est admis que celui-ci est tenu d’informer et de conseiller l’acquéreur sur les caractéristiques de l’investissement qu’il lui propose et les choix à effectuer.
L'obligation d'information du commercialisateur d'un bien immobilier bénéficiant d'avantages fiscaux consiste à porter à la connaissance du client, actuel ou futur, des informations objectives sur les caractéristiques de l'investissement qu'il lui est proposé de réaliser afin que celui-ci puisse se faire une idée suffisamment précise du bien ou de service pour pouvoir s'engager en toute connaissance de cause. Cette obligation d'information doit être exécutée avec neutralité, exactitude et loyauté sans éluder les caractéristiques les moins favorables du produit et les risques inhérents au placement choisi. Elle est due, que le client soit ou non averti, sous réserve des seules informations nécessairement connues de lui.
La responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel qui suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice en lien de causalité.
En l’espèce, il n’est pas contesté que la société CM-CIC AGENCE IMMOBILIERE, devenue la société AFEDIM, était chargée de commercialiser les lots de l’immeuble à construire « LES AMARYLLIS » et qu’elle a proposé à Madame [E] un investissement locatif éligible au dispositif « PINEL ».
Il appartient dès lors à société AFEDIM de justifier qu’elle a rempli son obligation d’information. Au soutien la société verse aux débats :
la notice d’information concernant la vente de logement neufs à usage de location ou d’occupation signée par [K] [E] le 30 avril 2016 qui détaille les principales caractéristiques et risques liés à l’investissement immobilier ; la fiche clarté qui détaille le dispositif « PINEL » et fait notamment état de l’obligation de respecter le délai de 30 mois à compter de la signature de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement.
La notice d’information signée par Madame [E] et complétée par la fiche clarté, que cette dernière ne conteste pas avoir reçue, sont suffisantes pour justifier que la société AFEDIM a rempli son obligation d’information et de conseil s’agissant du dispositif de défiscalisation
Dans ces conditions, la responsabilité de la société AFEDIM ne sera pas retenue.
En conséquence sa demande subsidiaire est sans objet.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Madame [K] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance qu’elle a engagée et le bénéfice de distraction sera accordé à Maître Debray.
Sur les demandes d’indemnité au titre des frais irrépétibles
En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit aux demandes de ce chef formulées par la SCI AMARYLLIS et la société AFEDIM, qui en seront dès lors déboutées.
Sur l’exécution provisoire
Il résulte de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, que hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.
En l’espèce, rien ne justifie d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et susceptible d’appel,
DEBOUTE Madame [K] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de l’avantage fiscal ;
DEBOUTE Madame [K] [E] de sa demande de dommages et intérêts au titre du paiement des charges mensuelles supplémentaires ;
DEBOUTE Madame [K] [E] de sa demande de dommages et intérêt au titre de son préjudice moral ;
DEBOUTE Madame [K] [E] de sa demande de dommages et intérêts moratoires ;
DECLARE sans objet la demande subsidiaire de la S.A. AFEDIM,
CONDAMNE Madame [K] [E] aux dépens de l’instance ;
DIT que le bénéfice de distraction est accordé à Me Debray Christophe ;
DEBOUTE Madame [K] [E] de sa demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE la SCI LES AMARYLLIS et la société AFEDIM de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire.
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 SEPTEMBRE 2024 par Mme DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
