Cour d'appel, 31 octobre 2024. 24/02654

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2024 N° 2024/ 210 Rôle N° RG 24/02654 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMU7E S.A.R.L. HELINVESTISSEMENTS C/ S.A.S.U. CP HOLDING Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe-laurent SIDER Me Romain CHERFILS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 01 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-000841 APPELANTE Société HELINVESTISSEMENTS S.A.R.L. prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4] représentée par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉE Société CP HOLDING S.A.S.U. prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5] représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Mélanie PEREIRA avocat au barreau de PARIS plaidant et substituant Me Philippe RIGLET, avocat au barreau de PARIS *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024 Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Suivant actes sous seing privé du 22 octobre 2012, la société Helinvestissements a donné à bail à la société PV-CP Resorts France, aux droits de laquelle se trouve la société CP Holding, deux appartements situés au sein d'une résidence de tourisme dénommée ' [Adresse 6]' située à [Localité 7]. Par acte d'huissier en date du 22 septembre 2023, la société Helinvestissements a fait assigner la société CP Holding en expulsion devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de Cannes. Par jugement en date du 1er février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de Cannes: - s'est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Grasse pour statuer sur l'action en expulsion intentée par la société Helinvestissements, - a dit qu'à défaut dans le délai de 15 jours de la notification de la présente décision, le dossier de l'affaire sera aussitôt transmis par le greffe de ce tribunal au tribunal judiciaire de Grasse, juridiction devant laquelle l'instance sera poursuivie conformément aux dispositions de l'article 82 du code de procédure civile, - a réservé les frais irrépétibles et les dépens. Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu que: - la société CP Holding soulève l'incompétence de la présente juridiction au profit du tribunal judiciaire de Grasse en indiquant que les baux signés le 22 octobre 2012 relèvent du statut des baux commerciaux, - à la lecture de ces baux, ils font expressément référence en leur article 1 aux dispositions du code de commerce relatives aux baux commerciaux, à savoir les articles L 145-1 et suivants, - ils mentionnent en leur article 4 ' destination des lieux' que le preneur entend exercer dans le local, objet du bail, une activité commerciale d'exploitation d'une résidence de tourisme ou para hôtelière de résidence de loisirs, - la société Helinvestissements ne peut prétendre qu'elle ignorait cette situation alors qu'elle a elle-même visé dans les congés délivrés le 31 mars 2022 l'article L 145-9 du code de commerce relatif au renouvellement des baux commerciaux, - le fait que les contrats litigieux ne comportent pas de clauses relatives à la faculté de renouvellement ou l'indemnité d'éviction n'est pas de nature à remettre en question le caractère commercial du bail, - les contestations relatives aux baux commerciaux relèvent du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble conformément à l'article R 145-23 du code de commerce, soit en l'espèce le tribunal judiciaire de Grasse. Par déclaration en date du 29 février 2024, la SARL Helinvestissements a interjeté appel de ce jugement. Par ordonnance sur requête en date du 6 mars 2024, elle a obtenu l'autorisation d'assigner à jour fixe la société CP Holding devant la chambre 3-4 de cette cour pour l'audience du 11 septembre 2024 à 14h00 ( audience conseiller rapporteur). Par exploit du 20 mars 2024, la société Helinvestissements a fait assigner à jour fixe la société CP Holding devant la chambre 3-4 de cette cour pour l'audience du 11 septembre 2024. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2024, la société Helinvestissements demande à la cour de: Vu les articles 83 à 89 du code de procédure civile, - réformer le jugement dont appel, - débouter la société CP Holding de son exception d'incompétence, Au fond, - décider d'évoquer le fond conformément aux dispositions des articles 88 et 89 du code de procédure civile, - fixer la date d'effet des congés à titre principal au 30 septembre 2022, et subsidiairement au 30 septembre 2023, - ordonner l'expulsion de la société CP Holding des deux appartements lots n° 0033-01 et [Adresse 1], avec si besoin est le concours de la force publique, - condamner la société CP Holding à régler à la société Helinvestissements l'arriéré de loyers, - condamner la société CP Holding à régler à la société Helinvestissements une indemnité d'occupation égale d'un montant égal au montant des loyers et charges pour chacun des deux appartements, prenant effet à la date du congé telle que fixée par la cour et courant jusqu'à la libération effective des lieux, - condamner la société CP Holding à régler à la société Helinvestissements la somme de 2.000 € pour résistance abusive et injustifiée, - condamner la société CP Holding à régler à la société Helinvestissements la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La société CP Holding, suivant ses dernières conclusions déposées et notifiées le 29 août 2024, demande à la cour de: Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, A titre principal, - confirmer le jugement du 1er février 2024 en toutes ses dispositions, - débouter la société Helinvestissements de sa demande d'examen au fond, A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour considérerait qu'il lui revient de se prononcer sur le fond de l'affaire, - juger que les baux consentis par la société Helinvestissements sont des baux commerciaux expressément soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux prévus aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce, - juger que les congés délivrés par la société Helinvestissements sont irréguliers et dépourvus de tout effet pour avoir été délivrés à une date contraire aux dispositions de l'article L 145-4 du code de commerce, - juger que la société CP Holding n'a commis aucune résistance abusive à l'égard de la société Helinvestissements en se maintenant dans les locaux au-delà de la date d'effet des congés délivrés par cette dernière, tant au regard de l'invalidité des congés que du droit au maintien dans les lieux du locataire commercial, - juger que la demande de la société Helinvestissements tendant à ce que la date d'effet des congés soit reportée au 30 septembre 2023 est nouvelle et ne peut donc être soulevée en appel, - juger que la demande de la société Helinvestissements tendant au paiement d'une indemnité d'occupation est nouvelle et ne peut donc être soulevée en appel, En conséquence, - débouter la société Helinvestissements de l'ensemble de ses demandes, en ce compris sa demande d'expulsion des lieux loués et l'y déclarer mal fondée, A titre très subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour considérerait qu'elle peut statuer sur les demandes nouvelles formulées par la société Helinvestissements dans ses conclusions d'appel, - juger que la demande de paiement de prétendus arriérés de loyers formulés par la société Helinvestissements n'est pas justifiée dans son principe et n'est pas chiffrée, - juger que les congés délivrés par la société Helinvestissements sont nuls et dépourvus d'effet, En conséquence, - débouter la société Helinvestissements de sa demande de paiement de prétendus arriérés de loyers, - débouter la société Helinvestissements de sa demande de report des effets des congés, A titre infinimement subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour considérerait que la date d'effet des congés est reportée au 30 septembre 2023, - juger que la société CP Holding, titulaire de deux baux commerciaux consentis par la société Helinvestissements, a droit au paiement d'une indemnité d'éviction conformément aux dispositions de l'article L 145-28 du code de commerce, - juger que la société CP Holding a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de ladite indemnité d'éviction, - juger que l'indemnité d'éviction doit être fixée conformément aux dispositions de l'article L 145-28 du code de commerce, En conséquence, - débouter la société Helinvestissements de sa demande d'expulsion, - débouter la société Helinvestissements de sa demande en paiement d'une indemnité d' occupation égale au montant du loyer, - désigner tel expert qu'il plaira avec mission notamment de fournir à la cour tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, En tout état de cause, - condamner la société Helinvestissements aux entiers dépens distraits au profit de Me Romain Cherfils, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocat associé aux offres de droit, ainsi qu'à la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. MOTIFS Sur l'exception d'incompétence La société Helinvestissements oppose en premier lieu à la société CP Holding l'irrecevabilité de son exception d'incompétence comme d'une part, violant les dispositions de l'article 75 du code de procédure civile d'une part et, d'autre part, comme étant prescrite. En vertu de l'article 954 du code de procédure civile, les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée. Elles comprennent en outre l'indication des pièces invoquées. A cet effet, un bordereau récapitulatif leur est annexé. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées. La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance. La partie qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. En l'espèce, dans le dispositif de ses dernières écritures qui seul lie la cour, la société Helinvestissements se borne à demander à la cour de débouter la société CP Holding de son exception d'incompétence et de décider d'évoquer le fond conformément aux articles 88 et 89 du code de procédure civile. Elle ne formule aucune prétention au titre de l'irrecevabilité de l'exception d'incompétence qu'elle développe dans le corps de ses écritures, de sorte que la cour n'en est pas saisie. Sur le fond, la société Helinvestissements fait grief au premier juge d'avoir accueilli l'exception d'incompétence soulevée par la partie adverse alors que les contrats conclus avec la société CP Holding ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux mais sont des baux civils. Elle fait ainsi valoir: - les deux contrats sont intitulés ' [Adresse 6], bail en meuble' et chaque page du bail porte la mention ' bail meublé sans séjour', - ces baux comportent une clause contraire aux dispositions d'ordre public des baux commerciaux: la faculté de résilier le contrat 2 ans après la date de prise d'effet du bail, - la désignation des lieux dans chaque bail sur un local sans mention d'une quelconque activité commerciale, - si le preneur exerce une activité commerciale consistant en la location dudit bail meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées avec la fourniture de différentes prestations, lesdites prestations ne sont pas dispensées par le bailleur mais par le preneur à destination de la clientèle de tourisme à qui les locaux sont sous-loués. La société CP Holding conteste une telle analyse qui est, selon elle, parfaitement contraire aux mentions contenues dans les baux litigieux qui énoncent qu'ils sont soumis aux dispositions du code de commerce concernant les baux commerciaux et que les locaux loués sont à usage d'une activité commerciale. Elle ajoute que le seul fait que les contrats ne contiennent pas de stipulations relatives au renouvellement et à l'indemnité d'éviction est parfaitement indifférente sur la qualification des baux en cause. Conformément à l'article L 145-1 du code de commerce, dans sa version en vigueur au moment de la conclusion des contrats litigieux, ' I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ; 2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers. III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds. En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.' En outre, en vertu de l'article L 145-7-1 du code de commerce, les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidence de tourisme mentionnés à l'article L 321-1 du code de tourisme sont d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale. En application de l'article L 145-1 susvisé, pour bénéficier d'un bail commercial, il convient de justifier d'un contrat de bail concernant un immeuble ou un local à usage commercial dans lequel le locataire, qui doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés, exploite un fonds de commerce. Les deux contrats régularisés entre les parties le 22 octobre 2012 , dont le contenu est identique à l'exception de la désignation des lieux, sont certes intitulés ' [Adresse 6]- bail en meuble ' et indiquent en haut de chaque page ' bail meublé sans séjour'mais cette seule dénomination par les parties lors de la signature ne saurait à elle seule exclure que ceux-ci fassent l'objet d'une requalification en bail commercial si les conditions sont réunies. Il en est de même de l'absence de clauses relatives à la faculté de renouvellement ou d'indemnité d'éviction, cette circonstance ne pouvant remettre en question le caractère commercial d'un bail. En l'espèce, les deux baux litigieux énoncent à l' article 1 'engagement de location ' que ' Le bailleur donne à bail à loyer au preneur qui accepte conformément aux articles L 145-1 et suivants du nouveau code de commerce et les texte ultérieurs subséquents, les locaux aménagés ci-après désignés à l'article 3". Par cette clause, qui ne saurait s'analyser comme le prétend l'appelante en une simple clause de style dépourvue de toute portée, les parties ont clairement entendu préciser que le contrat de location était soumis au statut des baux commerciaux. L'article 4 ' Destination des lieux' stipule que ' Il est précisé que le preneur entend exercer dans le local faisant l'objet du présent bail, de même que dans les locaux similaires du même immeuble qu'il a déjà loués ou dont il va procéder à la location, une activité commerciale d'exploitation d'une résidence de tourisme ou para hôtelière de résidence de loisirs, consistant en la location dudit local meublé et équipé pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle.' Il est, par ailleurs indiqué, que chaque bail prendra effet 'le lendemain du 30 septembre 2012 pour s'achever, sauf résiliation anticipée, le 30 septembre de la onzième année. Il pourra prendre fin par anticipation sous un préavis à l'initiative du bailleur pour la première fois le 30 septembre 2021, puis à la fin de chaque période triennale, sous un préavis minimum de 6 mois'. Les baux ont ainsi été conclus pour une durée supérieure à 9 ans, en l'occurrence 11 ans, conformément aux articles L 145-4 et L 145-7-1 du code de commerce. Le fait de prévoir une faculté de résiliation à l'expiration d'un délai de deux ans puis à l'issue de chaque période triennale est encore une fois indifférent sur l'application ou non du statut des baux commerciaux. En définitive, il apparaît que les parties ont bien régularisé un contrat de bail concernant un immeuble dans lequel le locataire, dont il n'est pas allégué qu'il ne serait pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés, y exerce son activité commerciale. C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que les deux contrats de bail régularisés le 22 octobre 2012 sont soumis au statut des baux commerciaux prévu aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce et a fait droit à l'exception d'incompétence soulevée par la société CP Holding au profit du tribunal judiciaire de Grasse dès lors que les contestations relatives aux baux commerciaux relèvent du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble conformément à l'article R 145-23 du code de commerce. Le jugement entrepris sera ainsi confirmé. Sur l'évocation de l'affaire Conformément à l'article 88 du code de procédure civile, lorsque la cour d'appel est juridiction d'appel relativement à la juridiction qu'elle estime compétente, elle peut évoquer l'affaire si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction. La société appelante demande à la cour d'évoquer l'affaire selon les modalités des articles 88 et 89 du code de procédure civile. La société CP Holding, à titre principal, s'y oppose. En l'espèce, il n'est pas justifié par la société Helinvestissements qu'il serait de bonne justice qu'une solution définitive soit donnée par la cour au présent litige, ni davantage des raisons pour lesquelles les parties devraient être privées de leur droit à bénéficier du double degré de juridiction quant à l'examen de l'affaire au fond. La demande d'évocation sera rejetée. Vu l'article 700 du code de procédure civile, Vu l'article 696 du code de procédure civile; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire, Confirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de Cannes déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute la société Helinvestissements de sa demande d'évocation, Condamne la société Helinvestissements à payer à la société CP Holding la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Helinvestissements aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT