Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 05 Août 2024
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DEMANDEUR :
NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1
représenté par Madame [Y] [K], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [U] [P] [O]
Logement 69 Etage 6
3 Rue de Biarritz
44200 NANTES
non comparant D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 janvier 2024
date des débats : 13 juin 2024
délibéré au : 05 août 2024
RG N° N° RG 23/02642 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MOGR
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [U] [P] [O] + préfecture
Copie dossier
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 2 septembre 2008, ayant pris effet le lendemain, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de NANTES, NANTES HABITAT, a donné à bail à Monsieur [U] [P] [O] le logement situé 3 rue de Biarritz - 6ème étage - Porte n°69 - 44200 NANTES, moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 216,20 €, outre une provision sur charges de 106,52 € par mois.
Le 15 juin 2022, NANTES HABITAT, devenu NANTES METROPOLE HABITAT, a fait délivrer à Monsieur [U] [P] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.671,83 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 7 juin 2022.
Par acte de commissaire de justice du 3 août 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 7 août 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [P] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :
- constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties. Dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation dudit bail pour non-paiement des loyers et charges ;
- ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [U] [P] [O] ainsi que celle de toutes personnes introduites de son chef dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
- ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
- condamner le locataire à payer les sommes suivantes :
3.065,25 € représentant les loyers et charges impayés au 07/07/2023, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;
200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;
- rappeler que l’exécution provisoire est sauf exception de plein droit pour les décisions de première instance.
A l’issue de deux renvois à la demande de l’une des parties au moins, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 13 juin 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, valablement représentée par Madame [Y] [K] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.072,41 € selon décompte arrêté au 4 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. La société bailleresse a par ailleurs expressément sollicité qu’il soit octroyé à Monsieur [U] [P] [O] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [P] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
Aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé par les services sociaux en l’absence de l’intéressé aux rendez-vous proposés.
La décision a été mise en délibéré au 5 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée”.
Monsieur [U] [P] [O] n’ayant pas comparu, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.
Sur la recevabilité de la demande
En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (...). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (...). Cette saisine (...) s'effectue par voie électronique”.
Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (...) par voie électronique (...)”.
L’article 24 IV de cette même loi dispose en outre que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur (...).
En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 7 août 2023, soit dans le délai de six semaines au moins avant la première audience fixée au 11 janvier 2024.
Cependant, si NANTES METROPOLE HABITAT fait valoir qu’elle a saisi la CCAPEX le 9 août 2021, il s’avère que le document qu’elle produit pour en justifier est insuffisant. En effet, il ne s’agit que d’une copie de sa fiche de saisine du 5 août 2021, portant l’horodatage suivant « 2021 AOU 09 11:13:48 », sans que n’apparaisse sur ce document le tampon de la CCAPEX ou une quelconque mention permettant de confirmer que c’est bien la CCAPEX qui a reçu ce document.
En outre, interrogé sur ce point par la Présidente en cours de délibéré, NANTES METROPOLE HABITAT a déclaré s’être rapproché de la CCAPEX qui l’a informée ne pas être en mesure de lui accuser réception par ses services de la saisine du 5 août 2021. La société bailleresse a précisé n’avoir pas d’autre justificatif à transmettre.
Aucun élément du dossier ne permet donc de s’assurer de l’envoi de la fiche de saisine du 5 août 2021 et de sa réception par les services de la CCAPEX. Il n’est par ailleurs fait état d’aucun signalement de la situation d’impayés à la Caisse d’Allocations Familiales.
Par conséquent, dès lors que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne sont pas respectées, il y a lieu de déclarer irrecevable l'action aux fins de résiliation de bail et expulsion engagée par NANTES METROPOLE HABITAT à l’encontre de Monsieur [U] [P] [O], tant s’agissant de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail que de sa demande visant à voir prononcer la résiliation du bail, toutes deux fondées sur un défaut de paiement des loyers.
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a de la loi du 06 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 2.072,41 € au 4 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, déduction faite des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.
Ce décompte n’appelle aucune critique et Monsieur [U] [P] [O] n’a pas comparu pour contester le montant sollicité ou faire état de règlements qui n’auraient pas été pris en considération.
En conséquence, Monsieur [U] [P] [O] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 2.072,41 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 4 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Sur les délais de paiement
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.
En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [U] [P] [O] a repris le règlement intégral de son loyer courant depuis plusieurs mois, outre le versement de sommes complémentaires en vue d’apurer sa dette.
Lors de l’audience, NANTES METROPOLE HABITAT a expressément sollicité qu’il soit octroyé à Monsieur [U] [P] [O] des délais de paiement sur 36 mois.
Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience et de la demande du bailleur, il convient d’accorder à Monsieur [U] [P] [O] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [U] [P] [O] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 15 juin 2022.
Sur l'article 700 du code de procédure civile
En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l’équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE irrecevable l’action aux fins de résiliation de bail et expulsion engagée par 1l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Monsieur [U] [P] [O] ;
CONDAMNE Monsieur [U] [P] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, la somme de 2.072,41 € (DEUX MILLE SOIXANTE-DOUZE EUROS ET QUARANTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 4 Juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse ;
ACCORDE à Monsieur [U] [P] [O] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, de 35 fois 57 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible
DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNE Monsieur [U] [P] [O] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 15 juin 2022 ;
DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, de ses demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.
Le Greffier La Présidente
A. PARES L. GAILLARD-MAUDET
