Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 14 SEPTEMBRE 2023
N° 2023/ 537
Rôle N° RG 22/16646 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKPLJ
S.C.I. 47EM
C/
[O] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Jean-Christophe STRATIGEAS
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 24 novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/06075.
APPELANTE
S.C.I. 47EM
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est situé [Adresse 4] - [Localité 6]
représentée par Me Jean-Christophe STRATIGEAS de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Me Sarah HADIDI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant
INTIME
Monsieur [O] [J]
né le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] - [Localité 1]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine OUVREL, Présidente
Mme Angélique NETO, Conseillère
Madame Myriam GINOUX, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023.
ARRÊT
Rendu par défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023,
Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon bail sous seing privé du 7 octobre 2013, la SCI 47EM, venant aux droits de la SARL Solma, a donné en location à monsieur [O] [J] un logement meublé situé studio [Adresse 3], [Adresse 5], [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 441,18 € outre 35 € de provisions sur charge.
La SCI 47EM a fait délivrer un commandement de payer daté du 20 août 2021 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [O] [J] de lui régler la somme de 7 201,16 € ainsi que de justifier d'une assurance garantissant les risques locatifs.
Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 24 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Marseille a :
constaté l'existence d'une contestation sérieuse,
dit n'y avoir lieu à référé,
dit n'y avoir lieu à allouer une quelconque somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné la SCI 47EM aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Selon déclaration reçue au greffe le 14 décembre 2022, la SCI 47EM a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises.
Par dernières conclusions transmises le 9 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI 47EM demande à la cour de :
réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
prononcer l'acquisition de la clause résolutoire,
ordonner la libération des lieux et, à défaut, l'expulsion de la SCI 47EM et de tous occupants de son chef,
condamner monsieur [O] [J] à lui payer la somme de 7 508,11 € au titre des loyers impayés, suivant décompte arrêté au 28 février 2023,
condamner monsieur [O] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du dernier loyer en cours, avec indexation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, en application de dispositions de l'article 1760 du code civil, soit 32,96 € par jour de retard,
condamner monsieur [O] [J] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant le coût du commandement, de l'assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.
Régulièrement intimé à étude par acte du 27 septembre 2022, monsieur [O] [J] n'a pas constitué avocat et n'a pas conclu.
L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 30 mai 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, l'appelante invoque une violation du contradictoire par le premier juge en ce que la décision mentionne qu'un 'diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et qu'il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience', ce qui n'aurait pas été le cas. Or, le jugement fait foi jusqu'à inscription de faux, procédure non mise en oeuvre, de sorte qu'il ne suffit pas d'affirmer qu'une telle lecture n'a pas eu lieu pour contester une mention reprise par le premier juge dans sa décision.
En tout état de cause, la violation du contradictoire est un moyen de nullité de la décision entreprise, et non un moyen d'infirmation. Or, aucun appel nullité, ni aucune demande d'annulation de l'ordonnance n'a été formé.
Dès lors, ce moyen ne peut prospérer.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(...)
III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.
En l'occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 7 octobre 2013 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement de payer.
Par acte délivré le 20 août 2021, la SCI 47EM a fait commandement à monsieur [O] [J] de payer la somme de 7 201,16 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.
En l'espèce, il appert que des démarches ont été tentées pour apurer partiellement la dette, y compris auprès de la caisse d'allocations familiales qui a procédé à une régularisation partielle en versant la somme de 914,63 € en décembre 2021 au titre du premier semestre 2021. Quelques règlements partiels sont intervenus ainsi que cela résulte des décomptes produits. Pour autant, le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n'a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.
En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 20 octobre 2021, ce, sans aucune contestation sérieuse puisque le montant du loyer et des charges, contractuellement fixé n'ont manifestement pas été acquittés. De même, monsieur [O] [J] se trouve occupant sans droit ni titre depuis lors, de sorte que son expulsion et celle de tous occupants de son chef s'impose.
En ce sens, l'ordonnance querellée doit être infirmée quant au constat de la résolutoire. De même, l'expulsion consécutive est justifiée.
Sur la provision pour dette locative
Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'occurrence, la dette de loyer court depuis novembre 2020 sans que cela ne fasse l'objet d'aucune contestation. Le bail est résilié à la date du 20 octobre 2021.
La SCI 47EM produit les appels de loyers régulièrement adressés au locataire, le commandement de payer, les mises en demeure ainsi que plusieurs décomptes locatifs. Ces derniers prennent en compte les versements effectués au titre de l'allocation logement par la caisse d'allocations familiales. De même, ceux-ci sont fondés sur le montant du loyer, augmenté d'une provision sur charge, correspondant à celui fixé dans le bail, outre indexation, tel que contractuellement prévu.
Ainsi, il appert que la créance de la SCI 47EM envers monsieur [O] [J] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés est non sérieusement contestable à hauteur de 7 508,11 € selon décompte arrêté au 1er février 2023. Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance et de condamner l'intimé à verser à la SCI 47EM cette somme à titre provisionnel.
Sur la provision en termes d'indemnité d'occupation
Monsieur [O] [J] s'étant maintenu dans les lieux, il est redevable envers la SCI 47EM d'une indemnité d'occupation.
Certes, l'article 8 du contrat de bail prévoit : 'II est convenu que, à défaut du paiement intégral d'un seul terme de loyer ou de non-souscription d'une assurance des risques locatifs, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, après commandement ou courrier recommandé resté sans effet.
En outre, sans qu'il soit dérogé à la clause résolutoire, le locataire s'engage formellement à respecter les deux clauses pénales suivantes (...):
B - Si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à compenser le préjudice dû à l'occupation abusive des lieux loués'.
Or, en vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Il appert donc que le doublement du montant du loyer à titre d'indemnité d'occupation constitue une clause pénale dont il appartiendra au juge du fond d'apprécier le bien fondé et la proportion avec le préjudice induit.
En référé, ce doublement du loyer ne peut être acquis sans contestation sérieuse.
Ainsi, indépendamment des termes du bail, il en résulte que la créance de la SCI 47EM envers monsieur [O] [J] au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle due dans son principe apparaît non sérieusement contestable dans son quantum dans la limite du montant du dernier loyer mensuel et des provisions sur charges, soit de la somme de 494,39 € par mois. C'est ce montant d'indemnité d'occupation provisionnelle qui doit être retenu et mis à la charge de l'intimé à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective et intégrale des lieux, la condamnation n'étant prononcée que pour la période postérieure à février 2023 puisque la partie antérieure est déjà prise en compte au titre de la dette locative.
L'ordonnance entreprise sera réformée en ce sens.
Sur les intérêts
L'article 8 du contrat de bail prévoit : 'II est convenu que, à défaut du paiement intégral d'un seul terme de loyer ou de non-souscription d'une assurance des risques locatifs, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, après commandement ou courrier recommandé resté sans effet.
En outre, sans qu'il soit dérogé à la clause résolutoire, le locataire s'engage formellement à respecter les deux clauses pénales suivantes:
A - En cas de non-paiement du loyer et dès la première mise en demeure, les sommes impayées porteront intérêt entre la date d'exigibilité et le paiement effectif au taux de 12% l'an.
En outre, le locataire devra rembourser au bailleur les frais et honoraires d'huissier pour la mise en recouvrement desdites sommes, sans préjudice de l'application judiciaire de l'article 700 du code de procédure civile'.
Là encore, le taux d'intérêt contractuellement stipulé à hauteur de 12 % constitue une clause pénale qu'il appartiendra au juge du fond d'apprécier dans son principe et dans son montant.
En tout état de cause, il ne peut en être fait application en référé dès lors que ce taux apparaît sérieusement contestable en sa partie supérieure au taux d'intérêt légal.
En conséquence, les sommes dues par monsieur [O] [J] envers la SCI 47EM porteront intérêt au taux légal à compter de l'assignation qui lui a été délivrée le 28 octobre 2021, valant mise en demeure, et non depuis le 10 août 2021 au taux de 12 %.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Monsieur [O] [J] qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel, l'ordonnance entreprise étant réformée en ce sens. En outre, une indemnité de 1 500 € sera mise à sa charge au bénéfice de la SCI 47EM sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 octobre 2021 et qu'en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date,
Condamne monsieur [O] [J] à payer à la SCI 47EM la somme de 7 508,11 € à titre de provision à valoir sur les loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 1er février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2021,
Condamne monsieur [O] [J] à payer à la SCI 47EM une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation, soit 494,39 € par mois, à compter du 1er mars 2023 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs,
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI 47EM en paiement par monsieur [O] [J] d'une indemnité d'occupation égale au double du loyer, ainsi que d'intérêts à hauteur de 12 % depuis la mise en demeure d'août 2021,
Ordonne, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de monsieur [O] [J] demeurant studio [Adresse 3], [Adresse 5], [Localité 1], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
Dit que la présente ordonnance sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département des Bouches-du-Rhône en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Dit qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer,
Rappelle que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
Rappelle en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,
Condamne monsieur [O] [J] à payer à la SCI 47EM la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne monsieur [O] [J] au paiement des dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.
La Greffière La Présidente
