Cour d'appel, 03 janvier 2017. 15/03615

COUR D'APPEL DE VERSAILLES DA Code nac : 30F 12e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 03 JANVIER 2017 R.G. N° 15/03615 AFFAIRE : SARL GRAND GARDEN C/ SCI FONCIERE 1 Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 26 Mars 2015 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE N° Chambre : N° Section : N° RG : 13/03232 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Bertrand ROL Me Martine DUPUIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TROIS JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SARL GRAND GARDEN [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Bertrand ROL de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20150317 Représentant : Me Vassiliki PAPAIOANNOU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0678 APPELANTE **************** SCI FONCIERE 1 N° SIRET : 422 .00 6.3 79 [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1554632 Représentant : Me Dominique COHEN TRUMER de la SELASU SELAS COHEN-TRUMER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0009 - substitué par Me DE LA MONTEUEL INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Novembre 2016 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Dominique ROSENTHAL, Président, Monsieur François LEPLAT, Conseiller, Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller, Greffier F.F., lors des débats : Monsieur James BOUTEMY, Par acte du 5 janvier 2004, la société civile immobilière Foncière 1 (Sci) a donné à bail à la société Liberty Drive, un local commercial sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3], dépendant de la copropriété située [Adresse 4] et [Adresse 5], pour une durée de 9 années à compter du 20 janvier 2004, et dédié à l'activité de restaurant, brasserie, bar, traiteur. Ce bail et le fonds de commerce ont été cédés à la société A Steph, le 17 novembre 2005, puis à la société Yebisu, le 23 avril 2010 et enfin, le 29 mars 2012, à la société Grand Garden par acquisition de la totalité des parts sociales de la société Yebisu. Alors qu'une expertise des vices d'étanchéité d'évacuation des eaux usées, notamment des graisses de la cuisine du local de la Sci qui avaient infiltré les garages en sous-sol de l'immeuble, avait été ordonnée par le tribunal de grande instance de Paris en référé le 22 septembre 2009 à la demande du syndicat des copropriétaires, l'expert désigné a régulièrement organisé des réunions et prescrit aux sociétés A Steph, puis Yebisu les conduites à tenir pour remédier aux désordres, avant qu'apparaissent de nouveaux désordres le 2 juillet 2012, et que le 23 juillet suivant, la Sci fasse sommation à la société Grand Garden de procéder au curage et à l'inspection télévisée du réseau d'évacuation de la cuisine du local, d'en justifier, et de communiquer une attestation d'assurance du local. Par ordonnance du 11 septembre 2012, le juge des référés a enjoint la société Grand Garden et la Sci de procéder aux travaux et à une inspection télévisée du réseau d'évacuation de la cuisine du local exigée par l'expert, puis la société Grand Garden a réalisé des travaux en août 2012 et notifié au bailleur le 13 août 2012 une demande de renouvellement du bail. Le 17 septembre 2012, la Sci a délivré à la société Grand Garden une nouvelle sommation aux mêmes fins que la précédente puis lui a dénoncé le 13 novembre 2012 son refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction pour motif grave et légitime. Par lettre du 26 décembre 2012, la société Grand Garden a pris acte du refus, tout en contestant les motifs, et fixé au 5 janvier 2013, un rendez-vous à la Sci pour l'état des lieux de sortie du local et la remise des clefs. Par acte extra-judiciaire du 4 janvier 2013, la Sci a exercé son droit de repentir en application de l'article L.145-58 du code de commerce. Le 9 janvier 2013, la société Grand Garden a fait établir un procès-verbal de constat de fermeture du local, puis dénoncé le 16 janvier 2013 à la Sci un nouveau rendez-vous pour la remise des clefs et l'établissement d'un état des lieux de sortie, avant de lui adresser les clefs le 23 janvier 2013, et de l'assigner enfin, le 1er mars 2013, devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de la condamner au paiement d'une indemnité d'éviction de 420 000 euros, sous réserve d'expertise, ou subsidiairement, la condamner à payer 850 000 euros de dommages et intérêts, outre sa condamnation au remboursement du dépôt de garantie. PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 26 mars 2015 qui a : - débouté la société Grand Garden de ses demandes concernant l'exercice du droit de repentir de la Sci notifié le 4 janvier 2013, - débouté la société Grand Garden de ses demandes au titre de l'indemnité d'éviction, - débouté la société Grand Garden de sa demande de dommages intérêts, - condamné la société Foncière à restituer à la société Grand Garden le dépôt de garantie d'un montant de 17 062 euros, - condamné la société Grand Garden à payer à la Sci la somme de 13 840,36 euros TTC au titre des travaux concernant le bac à graisse, - condamné la société Grand Garden à payer à la société Foncière la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté la société la société Grand Garden de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toute autre demande plus ample et contraire, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné la société Grand Garden aux dépens ; * * Vu l'appel interjeté le 13 mai 2015 par la société Grand Garden ; * * Vu les conclusions transmises par le RPVA le 2 novembre 2016 pour la société Grand Garden en vue de voir : - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Grand Garden de ses demandes relatives à l'exercice du droit de repentir de la Sci notifié le 4 janvier 2013, de ses demandes relatives à l'indemnité d'éviction, de sa demande de désignation d'un expert, de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande d'article 700, - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Grand Garden au paiement de 13 840,36 euros au titre des travaux concernant le bac à graisse et de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la Sci à restituer à la société Grand Garden le dépôt de garantie de 17 062 euros, - déclarer au visa des articles L. 145-17 et L. 145-14 du code du commerce recevable et bien fondée la société Grand Garden en sa contestation des motifs du congé délivré le 13 novembre 2012 et en sa demande de paiement d'une indemnité d'éviction, - dire que le refus de renouvellement du bail ne repose pas sur des motifs graves et légitimes à l'encontre de la concluante, - condamner la Sci à payer à la société Grand Garden, à titre de provision sur l'indemnité d'éviction qui lui est due, la somme de 420 000 euros, - désigner un expert à effet d'évaluer : la valeur du fonds de commerce, les frais de remploi et le trouble commercial, la perte patrimoniale du dirigeant qui sera privé de toutes ses ressources, - dire au visa de l'article L. 145-58 du code de commerce que le droit de repentir du bailleur n'a pas été exercé valablement et est irrecevable, dès lors que le locataire n'était plus dans les lieux à la date de cet exercice et qu'il avait déjà cessé son activité, - dire au visa des article 1719 du code civil et 564 et suivants du code de procédure civile que la Sci a manqué à son obligation de délivrance et que les locaux loués n'étaient pas en état de servir à l'usage pour lequel ils avaient été loués, - dire que l'offre de renouvellement faite par la Sci par acte du 4 janvier 2013, dans le cadre de l'exercice de son droit de repentir, était sans objet, l'objet contractuel s'étant avéré impossible, - dire que le droit de repentir du bailleur n'a pas été exercé valablement et que l'offre de renouvellement faite dans le cadre de l'exercice de ce droit de repentir est nulle et de nul effet, - débouter la Sci de l'ensemble de ses demandes, subsidiairement, pour le cas où le droit de repentir est déclaré valable, - dire que la délivrance du congé avec refus de renouvellement pour faute a été exécutée dans des conditions exclusives de toute bonne foi, - dire que ces manoeuvres ont entraîné un préjudice pour la société Grand Garden, dont la Sci doit réparation, - condamner la Sci à payer à la société Grand Garden la somme de 850 000 euros, à titre plus subsidiaire, - déduire la somme de 60 000 euros prélevée par la Sci à titre de garantie sur les travaux et expertise, de sa créance de la société Foncière fondée sur son prétendu préjudice, en tout état de cause, - débouter la Sci de l'ensemble de ses demandes, - condamner la Sci à rembourser à la société Grand Garden le montant du dépôt de garantie, représentant 17 062 euros, - condamner la Sci à payer à la société Grand Garden la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la Sci en tous les dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué pour ceux la concernant par l'AARPI JRF, avocats, représentée par Maître Rol conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; * * Vu les conclusions transmises par le RPVA le 31 octobre 2016 pour la société Foncière 1 en vue de voir, au visa des articles L. 145-58, L. 145-57, L. 145-17 du code de commerce et 1382 du code civil : - dire la Sci recevable en l'ensemble de ses demandes, - confirmer le jugement entrepris, - débouter purement et simplement la société Grand Garden de toutes ses demandes ; - dire valable le droit de repentir notifié le 4 janvier 2013 par la Sci, - constater que la société Grand Garden a en conséquence exercé son droit d'option, et dire qu'en conséquence elle ne peut avoir droit à aucune indemnité d'éviction, à titre subsidiaire, - dire que le refus de paiement de l'indemnité d'éviction notifié le 13 novembre 2012 est valable, et constater que la société Grand Garden est déchue de tout droit au paiement d'une quelconque indemnité d'éviction, - débouter la société Grand Garden de toute autre demande, non fondée en droit, et non justifiée, à titre infiniment subsidiaire, - dire que l'indemnité d'éviction ne saurait être supérieure à la somme de 99 euros, en tout état de cause, - condamner la société Grand Garden à payer à la société Foncière la somme de 13 840,35 euros TTC en remboursement du prix des travaux qu'elle a dû exposer du fait de sa carence, - donner acte à la Sci de ce qu'elle se réserve le droit de demander au tribunal qui sera saisi après dépôt du rapport d'expertise à être relevée et garantie par la société Grand Garden de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, - condamner la société Grand Garden à payer à la Sci une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - la condamner aux entiers dépens, dont distraction, pour ceux d'appel, au profit de la société Lexavoue Paris-Versailles, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; * * Vu l'ordonnance de clôture du 3 novembre 2016. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré, à l'expertise judiciaire et aux écritures des parties, ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile. SUR CE, LA COUR, 1. Sur la validité du droit de repentir Considérant que pour revendiquer le droit à une indemnité d'éviction, ou subsidiairement, le paiement de dommages et intérêts, la société Grand Garden soutient que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance du local conforme à sa destination de restaurant, et conclut, d'une part, qu'il lui a délivré de mauvaise foi son refus de renouveler le bail sans indemnité pour motifs graves et légitimes, alors par ailleurs qu'elle avait obtempéré aux sommations de faire qui lui avait été précédemment délivrées, et d'autre part, que l'exercice du droit de repentir est irrégulier ou a aussi été dénoncé de mauvaise foi ; Qu'à cette fin, la société Grand Garden relève, d'une première part, que les infiltrations provenant de la cuisine du local avaient été constatées dès 2001, et que la Sci avait déjà fait l'objet d'une condamnation à ce titre le 4 avril 2007 ; Qu'en suite des préconisations de l'expert désigné le 22 septembre 2009, et de l'ordonnance en référé du 11 septembre 2012 précitée ci-dessus, la société Grand Garden avait procédé au remplacement du bac à graisse au mois d'août 2012 ainsi qu'à l'inspection télévisée le 20 septembre 2012 et en avait informé la Sci, ainsi que la cour d'appel de Paris l'a par ailleurs relevé dans son arrêt du 8 octobre 2013 rendu sur appel de l'ordonnance précitée du 11 septembre 2012 ; Que dans une note du 29 juillet 2014, l'expert a relevé que les travaux d'étanchéité n'avaient pas été réalisés, la société Grand Garden relevant encore que depuis qu'elle a quitté le local, le bac à graisse a été enlevé et la destination du local a été changée pour une activité de vente de produits d'alimentation ; Qu'aux termes de son rapport d'expertise définitif du 15 novembre 2015, conclu, notamment dans ses notes 7 et 13, que 'l'origine du sinistre réside dans la non-conformité aux stipulations des règles professionnelles de la mise en oeuvre des relevés d'étanchéité le long du bac à graisse du restaurant, dans l'exécution défectueuse de l'étanchéité autour de l'évacuation en sortie du bac et dans l'absence de tout dispositif d'évacuation d'eau de l'ensemble de l'étanchéité'; Mais considérant, au visa de l'article 1719 1° du code civil, que les infiltrations dont la cuisine du local était à l'origine ainsi que l'expertise dont celles-ci étaient l'objet, tout comme la charge pour le preneur d'en supporter la responsabilité, étaient connues de la société Grand Garden dès le transfert du bail et la cession du fonds de commerce pour être stipulées en détail à l'article 13° des conditions particulières du bail transféré suivant lequel : 'Le preneur a été informé par le bailleur de l'existence d'une procédure d'expertise judiciaire initiée par le Syndicat des Copropriétaires et portant notamment sur l'existence d'infiltrations pouvant provenir du local objet du présent bail et affectant les parties communes. Le preneur déclare faire son affaire personnelle de la réalisation des travaux qui seront rendus nécessaires pour mettre un terme aux infiltrations si celles-ci trouvaient leur origine dans les locaux loués' ; que le bail stipule encore à l'article IV relatif à sa destination que : ' Le Preneur déclare que la description des lieux loués, la connaissance qu'il a de leur configuration et l'état dans lequel ils lui sont livrés lui permettent de les exploiter conformément aux nécessités de son activités' et à l'article V 1°) sur les conditions générales de jouissance' que 'le Preneur prend les lieux loués dans leur état actuel, tous les travaux d'installation et de décoration intérieure et extérieure restant à sa charge, sans pouvoir exiger aucune réparation à son entrée en jouissance, ni pendant toute la durée du bail, et prend l'obligation d'assurer indépendamment de celles-ci l'ensemble des réparations qui seraient nécessaires auxdits locaux pendant le cours du bail y compris celles prévues à l'article 606 du Code Civil et celles prescrites par l'Administration. Le Preneur reconnaît que les locaux objets des présentes sont conformes à la destination prévue au bail. Il fera son affaire personnelle dès à présent et pendant toute la durée du bail de leur maintien en conformité au regard de toutes les réglementations administratives et de polices applicables tant auxdits locaux qu'à l'activité qui y sera exercée' ; Qu'enfin, la société Grand Garden a été régulièrement associée à l'expertise par l'ordonnance de référé du 11 septembre 2012, laquelle renvoyait à la connaissance des termes précis des travaux devant être entrepris et prescrits par l'expert ; Que les travaux de reprise d'étanchéité et de changement de bac à graisse que la société Grand Garden a entrepris en août 2012, n'ont pas été précédés d'un devis d'architecte devant être préalablement soumis à l'expert et validé par celui-ci, ainsi que celui-ci n'a cessé de l'indiquer aux preneurs à bail lors des réunions et des notes qui ont succédé, avec la société Yebisu le 28 avril 2011, le 25 janvier 2012, le 7 mars 2012, jusqu'au dernier délai fixé au 30 septembre 2012 et notifié à la société Grand Garden, la cour relevant que l'avis de l'architecte dont la société Grand Garden se prévaut ne fait que constater les travaux qu'elle a fait effectuer tandis que l'opération de visite télévisée des canalisation qu'elle a fait réaliser est postérieure aux travaux et indique par ailleurs de nombreuses réserves ; qu'en outre, l'expert a relevé dans une note du 29 octobre 2012 que ces travaux'ne [correspondaient] ni à une étude sérieuse et cohérente préalable ni au respect des normes et règles professionnelles. En particulier, l'étanchéité reste incomplète' ; Qu'il résulte des conclusions précitées de l'expert dans son rapport définitif dont se prévaut la société Grand Garden, la conclusion sans ambiguïté que le vice a pour origine les défauts d'étanchéité de l'installation du bac à graisse dont la société Grand Garden supportait la responsabilité des les réparer, dans le cadre de l'expertise qui lui était opposable, et non d'un défaut de conception de la canalisation des eaux usées de la cuisine ; Que la société Grand Garden n'établit pas la preuve que, depuis la prise à bail, elle a été empêchée de poursuivre son activité, alors que non seulement elle avait revendiqué le renouvellement du bail le 13 août 2012, mais qu'elle prétend avoir dû licencier neuf salariés le 31 décembre 2012, et tandis que la société Grand Garden n'est pas fondée à se prévaloir du sort du local ou des travaux entrepris après son départ pour établir la preuve des manquements contractuels du propriétaire ; Considérant par ces motifs, et d'une première part, qu'il ne peut être déduit la preuve que la non conformité des conditions d'évacuation des graisses résultait d'un manquement du bailleur, ni que celle-ci ait interdit la transmission de l'utilité économique attachée au bail, de sorte que ce nouveau moyen invoqué en appel sera rejeté ; Que de seconde part, l'expert ayant dûment déploré que la société Grand Garden n'avait pas préalablement à la réalisation des travaux soumis un devis d'architecte et que ceux qui avaient été exécutés n'étaient pas non plus conformes aux règles de l'art, la Sci était bien fondée à opposer à la demande de renouvellement du bail son refus pour motif grave et légitime ; Considérant que pour prétendre, en second lieu, que la Sci a irrégulièrement exercé son droit de repentir, la société Grand Garden relève qu'il a été dénoncé la veille du jour qu'elle avait fixé pour la remise des clefs, celles-ci lui ont été remises par lettre avec accusé de réception du 23 janvier 2013, et après qu'elle ait procédé à l'arrêt de son activité, à la fermeture du restaurant, au reclassement du personnel et à la libération des lieux de tout matériel, équipement et stock, de sorte qu'elle n'occupait plus le local ainsi qu'elle l'a fait constater par l'huissier chargé de notifier le droit de repentir du bailleur ; que la Sci a par ailleurs fait échec au projet de cession du fonds de commerce que la société Grand Garden avait engagé avec la société MSO au mois d'août 2012 au prix de 850 000 euros et qu'elle a enfin dû brader son matériel ; Mais considérant, au visa de l'article L. 145-58 du code de commerce, qu'il ne peut être déduit des moyens de fait invoqués par la société Grand Garden, la preuve qu'elle a accompli la réinstallation de son activité, ni qu'elle a remis les clefs du local au bailleur avant que ce dernier ait dénoncé, le 4 janvier 2013, son droit de repentir dont l'exercice unilatéral, statutaire et autonome, peut être exercé jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, et n'a pas d'autre conséquence que celle de faire supporter au propriétaire, les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires ; Que par ces motifs, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a reconnu l'exercice régulier du droit de repentir de la Sci et qu'il a, par voie de conséquence, rejeté les demandes présentées au titre de l'indemnité d'éviction ou à titre de dommages et intérêts. 2. Sur l'indemnisation des préjudices de la Sci ainsi que la restitution du dépôt de garantie Considérant que la Sci prétend à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la société Grand Garden à l'indemniser des travaux qu'elle a exécutés pour l'enlèvement du bac à graisse et la remise en état du sol au pied de cet équipement pour la somme de 13 840,35 euros, et en application de la charge que le contrat faisait peser sur le preneur à bail ; Qu'au demeurant, il est constant que le bailleur a donné une nouvelle destination au bail étrangère à la cuisine collective, de sorte que de par leur nature, les travaux qu'il a réalisés ne peuvent être distingués dans leur objet de ceux dont la charge incombait au précédent locataire, et que le jugement doit en conséquence être infirmé de ce chef ; Et considérant que la Sci demande qu'il lui soit '[donné] acte de ce qu'elle se réserve le droit de demander au tribunal qui sera saisi après dépôt du rapport d'expertise à être relevée et garantie par la société Grand Garden de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre' ; Que toutefois, cette prétention est déclaratoire et n'est par conséquent pas créatrice de droit, ainsi que le jugement l'a relevé, en sorte qu'il sera confirmé de ce chef. 3. Sur les frais irrépétibles et les dépens Considérant que les dispositions précitées de l'article L. 145-58 du code de commerce laissent à la charge du propriétaire, les frais de procédure en cas d'exercice du droit de repentir, de sorte qu'il convient d'infirmer le jugement de ce chef, et de condamner la Sci à payer à la société Grand Garden en cause de première instance et d'appel, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l'action. PAR CES MOTIFS, Contradictoirement, Déboute la société Grand Garden de ses demandes fondées sur l'article 1719 1° du code civil ; Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a condamné la société Grand Garden au remboursement des travaux de remise en état et au paiement des frais irrépétibles et des dépens ; Statuant à nouveau de ces chefs, Déboute la société civile immobilière Foncière 1 de sa demande de remboursement de travaux ; Condamne la société civile immobilière Foncière 1 à verser à la société Grand Garden la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; La condamne aux dépens de première instance et d'appel ; Déboute les parties de leur demandes plus amples ou complémentaires ; Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile Signé par Madame Dominique Rosenthal, Président et Monsieur Alexandre Gavache, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président