Texte intégral
Minute n°
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE
N° RG 24/03473 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IMUJ
4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 25 Février 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré :
Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection
assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;
DEBATS : à l'audience publique du 26 Novembre 2024
ENTRE :
E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Mme [I], munie d’un pouvoir
ET :
Madame [C] [W] [X]
demeurant [Adresse 2]
non comparante
Monsieur [Y] [R] [V]
demeurant [Adresse 2]
non comparant
JUGEMENT :
réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 25 Février 2025
EXPOSÉ DU LITIGE
Exposé des faits et de la procédure
Suivant acte sous seing privé du 20 mars 2015, à effet du 2 avril 2015, pour une durée d’un mois reconductible tacitement, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 286,07 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 286 euros.
Par courrier simple du 20 décembre 2021, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a fait délivrer le 9 avril 2024 à Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 2 463,52 €, outre 143,99 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à personne pour les deux parties défenderesses.
Le 15 juillet 2024, Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X] ont donné congé à leur bailleur de leur départ au plus tard le 16 août 2024 et ont sollicité une date afin d’effectuer un état des lieux de sortie. Ce courrier a été réceptionné le 16 juillet 2024 par l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, le cachet de ce dernier faisant foi.
Par courrier simple daté du 16 juillet 2024, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a accusé réception de leur congé et leur a rappelé l’expiration de leur délai de préavis, l’impératif d’une prise de contact avec un représentant de leur société, l’envoi dans un délai de 2 mois d’un solde de tout compte, et leur a transmis une annexe à visée pédagogique afin de rendre en bon état son logement, ainsi qu’un talon réponse à leur retourner.
Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 25 juillet 2024, signifiée à étude pour les deux parties défenderesses, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a attrait Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
- à titre principal, constater la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges par le jeu de la clause résolutoire,
- en conséquence, voir dire et ordonner qu’ils seront tenus de quitter les lieux, eux, leur famille et tous occupants de leur chef,
- voir dire qu’ils en seront expulsés par tous moyens et voies de droit et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,
- en tout état de cause, les condamner solidairement à leur payer les sommes suivantes :
- 2812,11 euros, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,
- 150 euros, à titre de dommages-intérêts,
- une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,
- 250 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire.
L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 26 juillet 2024.
L’audience s’est tenue le 26 novembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.
Prétentions et moyens des parties
Lors de l’audience, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT, demandeur représenté avec pouvoir, se désiste de leur demande de la résiliation du bail, et de l’ensemble des demandes qui y sont liées – expulsion, demande en paiement d’indemnités d’occupation – Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X] ayant quitté le logement précité. Les autres demandes en paiement sont maintenues, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 3880,70 €, arrêtée au 25 novembre 2024, échéance proratisée du mois d’août 2024 incluse. Il s’oppose à l’octroi de tout délais de paiement.
Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X], parties défenderesses, bien que régulièrement citées, n’ont ni comparu ni mandaté personne pour les représenter.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.
Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025 pour y être rendue la présente décision.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’absence des parties défenderesses
L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».
En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X], parties défenderesses.
SUR LA DEMANDE PRINCIPALE
Sur les demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation
L’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT s’est désisté de leurs demandes à ce titre eu égard au départ effectif de Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X] du logement précité.
Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif
Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.
En l’espèce, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 25 novembre 2024, échéance proratisée du mois d’août 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 3673,44 euros.
Pour la somme au principal, Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.
Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.
Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT la somme de 3 673,44 €, arrêtée au 25 novembre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance proratisée du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.
Sur la demande en paiement au titre de réparations locatives
Selon l’article 1730 du Code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».
Selon l’article 1732 du Code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».
Enfin, en application de l'article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
Ainsi, une présomption pèse sur le locataire dans la mesure où il doit répondre des dégradations ou pertes constatées dans le logement.
Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :
- soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;
- soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;
- soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;
- ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.
Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail, et l’entretien courant assumé par le locataire peut s’entendre comme « les mesures à prendre au fil des jours à peu de frais pour éviter une lente dégradation des lieux ».
Il n’appartient pas au locataire de prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à une « vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Les menues réparations et l’ensemble des réparations locatives restent alors à la charge du bailleur, sous réserve que le locataire démontre la cause des désordres. L’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.
L’obligation pour le locataire de procéder aux travaux d’entretien courant du logement et des équipements ne disparaît pas du fait d’une vétusté, d’une malfaçon ou autre exception prévue par la loi.
En l’espèce, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT sollicite le paiement de la somme de 207,26 euros au titre de réparations locatives.
Il produit aux débats à cet effet un courrier en date du 2 octobre 2024 détaillant le montant de la récupération forfaitaire opérée, comme suit :
- Remplacement au m2 VERRE CATHEDRALE, à hauteur de 120,25 euros,
- Remplacement d’une porte isoplane, à hauteur de 87,01 euros,
soit la somme totale précitée.
Aucune facture, ni devis complet n’est produit aux débats par la demanderesse.
Bien que l’indemnisation du bailleur ne soit pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, il ne peut retenir une somme établie par ses soins via un détail chiffré de réparations locatives, sans y joindre les devis ou les factures afférentes complètes.
Dès lors, il apparaît que la somme de 207,26 euros, imputée aux locataires au titre de réparations locatives, n’est pas vérifiée.
Par conséquent, l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT sera débouté de leur demande en paiement, au titre de réparations locatives, dirigée à l’encontre de Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X].
Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts
En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne présume pas.
Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à titre de dommages-intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.
En l’espèce, Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X] sont les parties perdantes du litige.
Ils seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2 463,52 € du 9 avril 2024, de l’assignation du 25 juillet 2024 et des dénonces à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 20 décembre 2021 et à la préfecture de la [Localité 4] du 26 juillet 2024.
Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.
La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,
CONSTATE le désistement de l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT de leurs demandes en résiliation de bail, expulsion et paiement d’indemnités d’occupation ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X] à payer à l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT la somme de 3 673,44 €, arrêtée au 25 novembre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance proratisée du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision ;
DÉBOUTE l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT de leur demande en paiement, au titre de réparations locatives, dirigée à l’encontre de Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X] ;
DÉBOUTE l’ÉPIC DEUX FLEUVES [Localité 4] HABITAT de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [Y], [R] [V] et Madame [C], [W] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 2 463,52 € du 9 avril 2024, de l’assignation du 25 juillet 2024 et des dénonces à la CAF valant saisine de la CCAPEX du 20 décembre 2021 et à la préfecture de la [Localité 4] du 26 juillet 2024 ;
DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.
La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.
LE GREFFIER LE JUGE
