Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 24/00846

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/00846 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y7SJ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 JUILLET 2024 MINUTE N° 24/02215 ---------------- Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 10 Juin 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : LA SOCIETE FONCIERE DES TERRAVILIERES, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Sandra ROBERT de la SELARL CSR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0017 ET : LA SOCIETE RISHEB, dont le siège social est sis [Adresse 1] non comparante, ni représentée ********************** EXPOSE DU LITIGE La société LE [Adresse 4] a donné à bail commercial à Messieurs [W] [M] et [I] [D], pour une durée de neuf années à effet au 12 décembre 2011, des locaux situés dans un ensemble immobilier " [Adresse 1] à [Localité 3]. Suivant avenant n° 3 du 15 juin 2012, la société [W] s'est substituée aux preneurs. Suivant acte authentique du 19 juin 2012, le bailleur a cédé les locaux loués à la société FONCIERE DES TERRAVILIERES. Suivant acte sous seing privé du 16 octobre 2015, la société [W] a cédé son fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la société RISHEB. Suivant exploit du 23 novembre 2023, la SCI FONCIERE DES TERRAVILIERES a fait délivrer à la SAS RISHEB un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Par exploit d'huissier du 11 avril 2024, la SCI FONCIERE DES TERRAVILIERES a fait assigner la SAS RISHEB en référé aux fins de : Vu les dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu les dispositions de l'article 1728 du Code civil, Vu les dispositions de l'article L 145-41 du Code de commerce, Vu le contrat de bail commercial en date du 7 novembre 2011, Vu les avenants au bail commercial des 17 février, 10 avril et 15 juin 2012, Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 novembre 2023, Vu les pièces produites, - DECLARER recevable et bien fondée l'action engagée par la société FONCIERE DES TERRAVILIERES ; En conséquence : - CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial du 7 novembre 2011, et de ses avenants des 17 février, 10 avril et 15 juin 2012, ayant lié la société FONCIERE DES TERRAVILIERES et la société RISHEB, par l'effet de la clause résolutoire insérée audit bail, et ce à compter du 26 décembre 2023 ; - ORDONNER l'expulsion des lieux litigieux de la société RISHEB ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance, si besoin est, du commissaire de police et de la force publique et ce sous astreinte de 100,00 euros par jour de retard commençant à courir quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance; - ORDONNER la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans un garde-meubles du choix de la société FONCIERE DES TERRAVILIERES aux frais, risques et périls de la société RISHEB; - CONDAMNER par provision la société RISHEB à payer à la société FONCIERE DES TERRAVILIERES la somme totale de 37.035,72 euros, calculée comme suit : 30.452,33 euros correspondant à l'arriéré des loyers, charges et taxes dus à la date du 12 octobre 2023 ;6.090,46 euros correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement prévue ;492,93 euros correspondant au montant du commandement de payer, frais de nantissement, extrait Kbis, frais de relance;- ORDONNER que toutes les sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires seront assorties d'un intérêt au taux de base bancaire majoré de quatre points ; - CONDAMNER la société RISHEB à payer à la société FONCIERE DES TERRAVILIERES à titre d'indemnité d'occupation mensuelle hors charges et hors taxes la somme de 12.643,70 euros par mois correspondant à deux fois le montant mensuel du loyer contractuel, outre tous les accessoires du loyer comprenant notamment la provision sur charges et taxes à compter du 26 décembre 2023 et ceci jusqu'à libération effective, totale et défi nitive des lieux litigieux ; - CONDAMNER la société RISHEB à payer à la société FONCIERE DES TERRAVILIERES la somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNER la société RISHEB aux entiers dépens. L'assignation précitée a été dénoncée à la SARL [W] le 26 avril 2024, en sa qualité de créancier inscrit. L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 10 juin 2024 et la décision mise en délibéré au 26 juillet 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SAS RISHEB n'a pas constitué avocat. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. A l'audience, la SCI FONCIERE DES TERRAVILIERES, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l'assignation et aux conclusions sus-visées. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence de comparution de la SAS RISHEB Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens du 1er alinéa de l'article 835 précité, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n'est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l'application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n'existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement du 23 novembre 2023 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C'est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 77.767,52 euros, outre 395,33 euros au titre du coût de l'acte et 25,54 euros au titre des frais d'exécution. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS RISHEB, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés. Sur la demande de provision au titre des loyers Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. S'agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 23 novembre 2023 et le décompte actualisé au 7 juin 2024 si bien qu'elle n'est pas contestable en ce qui concerne l'arriéré de loyers et charges à hauteur de 30.877,03 euros arrêté à la date du 2 avril 2024. Il conviendra donc d'ordonner le paiement provisionnel de la somme de 30.452,33 euros telle que sollicitée par la demanderesse, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 23.492,43 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus. Sur la clause pénale et la majoration de l'indemnité d'occupation La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1152 du Code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Tel est également le cas s'agissant de la majoration de 4 points de l'intérêt au taux de base bancaire et de celle de l'indemnité d'occupation. Sur les demandes accessoires Le 2ème alinéa de l'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En conséquence, la SAS RISHEB qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer de 395,33 euros. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI FONCIERE DES TERRAVILIERES au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 2.500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d'honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ; ORDONNONS l'expulsion immédiate de la SAS RISHEB et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 12 décembre 2011, situés dans un ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 3], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS la SAS RISHEB à payer en deniers ou quittances à la SCI FONCIERE DES TERRAVILIERES la somme de 30.452,33 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 23.492,43 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNONS la SAS RISHEB au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat le 23 décembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et des majorations de 4 points de l'intérêt au taux de base bancaire et de l'indemnité d'occupation ; RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; CONDAMNONS la SAS RISHEB à verser à la SCI FONCIERE DES TERRAVILIERES la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SAS RISHEB aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer de 395,33 euros ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 26 JUILLET 2024. LA GREFFIÈRE Fatma BELLAHOYEID LE PRÉSIDENT Stephane UBERTI-SORIN