Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE RENNES
25 Mars 2024
2ème Chambre civile
N° RG 23/07446 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KTMZ
AFFAIRE :
S.C.I. HOA LAN,
C/
Société SYLVIA TERRADE SAS,
copie exécutoire délivrée
le :
à :
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX
l’an deux mil vingt quatre, le vingt cinq mars
Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assisté de Valérie LE MEUR, directrice des services de greffe lors des débats, et de Fabienne LEFRANC, Greffier lors de la mise à disposition,
ONT COMPARU
S.C.I. HOA LAN, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 424 143 022, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Maître Jean-Maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocats au barreau de RENNES
ET
Société SYLVIA TERRADE SAS, immatriculée au RCS de NANTES sous le n° 503 672 768, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 7]
ayant pour avocat postulant Maître Gwendal BIHAN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de RENNES, et pour avocat plaidant Me Olivier HUGOT de la SAS ARRAKIS (DUNE), avocat au barreau de PARIS
Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 22 Janvier 2024, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 25 Mars 2024,
Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous signature privée non daté, la société civile immobilière (SCI) Hoa Lan a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) BMC un local situé [Adresse 3] à [Localité 8] (35), pour une durée de neuf années à compter du 01er octobre 1999 et pour un loyer annuel de 375 000 F HT, payable mensuellement le premier jour de chaque mois.
Les parties n'ont pas renseigné la clause relative à la destination des lieux mais elles ont stipulé une clause d'échelle mobile utilisant l'indice national du coût de la construction.
Par un nouvel acte établi dans les mêmes formes, la société par actions simplifiée (SAS) Académy [Z] [P] a convenu avec la SCI Hoa Lan d'un renouvellement du bail précité, pour une nouvelle durée de neuf ans, à compter du 01er novembre 2008 et pour un loyer annuel de 100 000 € TTC.
Par acte d'huissier de justice en date du 23 avril 2020, la SAS Académy [Z] [P] a fait signifier à son bailleur une demande de renouvellement de son bail, aux mêmes charges et conditions, laquelle a été acceptée dans les mêmes formes mais moyennant, toutefois, le paiement d'un loyer de renouvellement d'un montant annuel de 176 000 € HT en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
A défaut d'accord sur le prix, le bail s'est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, à compter du 01er juillet 2020.
Par acte de commissaire de justice en date du 06 juillet 2023, la SCI Hoa Lan a fait signifier à la SAS Silvya Terrade Grand-Ouest, venant aux droits de la SAS Académy [Z] [P], une demande de révision du loyer sur le fondement de l'article L 145-9 (sic) du code de commerce.
Le bailleur a réitéré cette demande, au moyen d'un mémoire préalable régulièrement notifié à son preneur, le 18 juillet 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 06 octobre suivant, la SCI Hoa Lan a fait assigner son locataire devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir, principalement, fixer le montant annuel du loyer révisé, à compter du 06 juillet 2023, à la somme de 169 000 € HT, le tout sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Évoquée dès le 27 novembre 2023, l'affaire a ensuite été renvoyée à la seule demande des avocats des parties.
Lors de l'audience sur renvoi et utile du 22 janvier 2024, le bailleur a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Par un mémoire en réponse, du 18 janvier précédent, dont la notification préalable à son bailleur n'est pas justifiée, défaillance qui pour autant ne fait pas débat, la SAS Silvya Terrade Grand-Ouest sollicite une expertise, aux frais du demandeur, aux fins de déterminer la valeur locative des lieux, le tout, elle aussi, sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 3 000 € au titre de ses propres frais irrépétibles.
Les parties se sont accordées, à l'audience, sur la nécessité de désigner un expert.
Pour plus ample exposé du litige, de leurs moyens et de leurs prétentions respectives, la juridiction se réfère au mémoire du défendeur, en application des dispositions de l'article R 145-23 du code de commerce ainsi qu'à l'acte introductif de la présente instance.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fixation judiciaire du loyer révisé
L'article L 145-39 du code de commerce dispose que :
« En outre, et par dérogation à l'article L 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente ».
La SAS Silvya Terrade Grand-Ouest ne conteste pas que les conditions d'application de cet article sont remplies au cas présent et sollicite même une mesure d'instruction aux fins de fixation de la valeur locative des locaux litigieux, de sorte qu'elle doit être regardée comme acquiesçant implicitement, mais de façon certaine, à la demande de son bailleur de voir judiciairement fixée la révision du loyer.
Le premier alinéa de l'article R 145-22 du code de commerce prévoit que :
« Le juge adapte le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative au jour de la demande ».
L'article L 145-33 du même code dispose, à cet égard, que :
« Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments».
Toutefois, le premier alinéa de l'article L 145-36 dudit code prévoit que :
« Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat ».
C'est ainsi que l'article R 145-11 de ce code dispose que :
« Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables».
Ces dispositions prévoient que :
« A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.
Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation ».
Le bailleur indique, sans être contredit, que les locaux litigieux sont constitués d'un « plateau de bureaux » (en page 5 de son mémoire préalable), ce que confirme le rapport d'expertise unilatérale qu'il verse aux débats (pièce n°5, pages 5 et 9). L'expert, ainsi, pour fonder sa proposition de valeur locative, n'a fait référence qu'à des transactions portant, visiblement, sur des locaux à usage exclusif de bureaux (page 12).
Il en résulte que la valeur locative des lieux doit être déterminée, à la date du 06 juillet 2023, conformément aux dispositions des articles L 145-36, R 145-11 et R. 145-7, alinéas 2 et 3, du code de commerce.
L'article R 145-30 de ce code dispose que :
« Lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».
Comme en ont convenu les parties à l'audience, seul l'avis d'un technicien spécialisé en matière de loyers commerciaux permettra d'avoir une opinion éclairée sur la valeur locative des lieux.
Il sera dès lors ordonné la réalisation d'une expertise judiciaire, aux frais avancés de la SCI Hoa Lan, demandeur en effet à l'instance.
Sur les demandes annexes
Les dépens seront réservés dans l'attente de la décision sur la révision du loyer et il en sera de même, par voie de conséquence, des demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
DISPOSITIF
Le juge des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :
DIT la SCI Hoa Lan bien fondée en sa demande de révision du loyer ;
ORDONNE une expertise,
et DÉSIGNE, pour y procéder, Madame [U] [C], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Rennes, domiciliée [Adresse 4] à [Localité 7] (44) mob : [XXXXXXXX01] courriel : [Courriel 9], avec pour mission de :
* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport ;
* se rendre sur les lieux au [Adresse 3] à [Localité 8] (35), visiter l'immeuble, en faire la description avec plan et photographies à l'appui ;
* donner son avis sur la valeur locative du local litigieux, à compter du 06 juillet 2023 et ce, conformément aux dispositions des articles L 145-36, R 145-11 et R. 145-7, alinéas 2 et 3, du code de commerce ;
* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige ;
DIT que la SCI Hoa Lan devra consigner au greffe de la juridiction, avant le 10 mai 2024, sous peine de caducité, une somme de 4 000 € (quatre mille euros) à valoir sur les honoraires de l’expert ;
DIT que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;
RAPPELLE que cette mesure d'expertise sera exécutée sous son contrôle ;
RAPPELLE que l'expert pourra s'adjoindre les services de tout sapiteur de son choix, exerçant dans un autre domaine que le sien, dont l'avis lui paraîtra utile dans le cadre de la présente expertise ;
DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 01er février 2025, sauf prorogation du délai dûment sollicitée auprès de lui ;
RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles.
La greffière Le juge des loyers commerciaux
