Cour de cassation, 14 mai 2020. 19-16.848

CIV. 3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 mai 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10219 F Pourvoi n° F 19-16.848 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 MAI 2020 La société [...], société civile immobilière, dont le siège est [...] , représentée par son gérant en exercice, M. K... J..., sis [...] , a formé le pourvoi n° F 19-16.848 contre l'arrêt rendu le 12 mars 2019 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B, expropriations), dans le litige l'opposant : 1°/ à La Métropole de Lyon, dont le siège est [...] , venant aux droits de la communauté urbaine de Lyon , 2°/ à Mme L... I... , domiciliée [...] , représentant le directeur régional des finances publiques d'Auvergne Rhône-Alpes, commissaire du gouvernement, défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de la société [...], de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la Métropole de Lyon, de la SCP Foussard et Froger, avocat du directeur régional des finances publiques d'Auvergne Rhône-Alpes, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 3 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société [...] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société [...] et la condamne à payer à La Métropole de Lyon la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Maunand, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mai deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour la société [...] PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité d'expropriation revenant à la SCI [...] au vu des mémoires déposés par l'intimée et des conclusions du commissaire du gouvernement sans indiquer les dates de ces dépôts ; Alors 1°) qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant ; qu'en ayant seulement fait référence (arrêt p. 2) aux « mémoires déposés par l'intimé régulièrement notifiés » sans rechercher, au besoin d'office, si l'intimé avait respecté le délai imparti pour le dépôt des mémoires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation ; Alors 2°) que le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue pour l'intimé ; qu'en ayant seulement fait référence aux conclusions déposées par le commissaire du gouvernement régulièrement notifiées, sans rechercher, au besoin d'office, si elles avaient été déposées dans le délai imparti, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir fixé l'indemnité principale d'expropriation revenant à la SCI [...] à la somme de 362 000 euros et l'indemnité de remploi à celle de 37 200 euros ; Aux motifs que la zone UB2 était une zone banalisée destinée à la gestion des secteurs constitués d'immeubles collectifs conçus, dans leur implantation et leur hauteur, en rupture avec la trame urbaine les environnant qui impose pour les bâtiments à construire un retrait minimum de cinq mètres par rapport aux voies, une hauteur limitée à sept mètres et une emprise au sol plafonnée à 10% ; qu'elle offrait donc des possibilités de construction plus réduites que le zonage UC 1b et la promesse de vente produite par l'exproprié, même à la supposer valable bien que conclue postérieurement à l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété, était dépourvue de valeur probante comme reposant sur un classement en zone UC1b avec des droits à construire de 3 000 mètres carrés contre 339 mètres carrés en zone U2B ; qu'il résultait du procès-verbal de transport sur les lieux que les garages étaient en état d'usage, couverts de toits en fibro-ciment et munis de portes en bois ; que le sol était goudronné et à l'état d'usage ; que la parcelle était close si ce n'est pour l'accès principal par la rue [...] qui empruntait une servitude de passage sur fonds voisin ; que le premier juge avait justement retenu pour son évaluation que le bien litigieux était constitué de 45 garages et des parties communes dont il était acquis qu'ils étaient loués à la date de l'ordonnance ; que l'existence ou pas d'une copropriété importait peu comme étant sans incidence sur la nature et la consistance du bien ; qu'en l'absence de tous autres éléments, la méthode par la récupération foncière devait être écartée comme reposant sur de nombreux paramètres prospectifs ne permettant pas de déterminer le seul préjudice matériel et certain indemnisé par le code de l'expropriation ; que la méthode par comparaison seule permettait en l'espèce de déterminer un préjudice certain ; que c'était dès lors à bon droit que le premier juge avait valorisé le bien par la méthode par comparaison et avait retenu comme référence pertinente quatre vente de garages situés à proximité du bien exproprié ; qu'en outre, la méthode par capitalisation du revenu confortait cette valorisation, puisque la capitalisation du revenu tiré des garages, soit 28 000 euros au taux de 8% aboutissait à une valorisation de 350 000 euros du même ordre que celle par comparaison ; que la valorisation par la charge foncière à partir des références produites par les parties aboutissait à un prix moyen du mètre carré de surface de plancher de 341 euros ; que même en retenant la valeur de 400 euros revendiquée par l'exproprié, la valorisation obtenue pour une surface de plancher de 339 mètres carrés était largement inférieure à la valorisation par comparaison, de sorte qu'elle ne saurait contredire l'estimation du premier juge ; Alors 1°) que le juge doit fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; que l'absence de copropriété a une importance dans la mesure où, en l'absence de parties communes, l'exproprié avait la propriété de l'ensemble du terrain sur lequel sont édifiés des garages, de sorte que le terme de comparaison pour la fixation de l'indemnité d'expropriation ne peut se limiter aux garages avoisinants, lesquels ne représentent pas l'ensemble de la surface potentiellement constructible, mais doit être fixé en fonction de la surface de la parcelle sur laquelle sont édifiés des garages ; qu'en énonçant que le premier juge avait justement retenu, pour son évaluation, que le bien litigieux était constitué de parties communes et que l'existence ou non d'une copropriété importait peu pour apprécier la nature et la consistance du bien exproprié, la cour d'appel a violé l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Alors 2°) que la qualification de terrain à bâtir est attachée à la nature du terrain, situé dans un secteur constructible et desservi par une voie d'accès, un réseau électrique et un réseau d'eau potable et le juge doit donc se fier à ces éléments pour déterminer la nature du bien et non aux constatations qu'il peut opérer au moment de la visite des lieux ; qu'en écartant la qualification de terrain à bâtir de la parcelle expropriée en raison de la présence de garages constatée dans le procès-verbal de transport sur les lieux et après avoir constaté des possibilités de construction, certes plus réduites que le zonage UC1 b mais nullement inexistantes, la cour d'appel a violé l'article L. 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Alors 3°) que le juge qui fixe le montant des indemnités d'expropriation doit tenir compte de la situation locative des biens immobiliers à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; qu'en ayant retenu, pour l'évaluation de l'indemnité d'expropriation, qu'il était « acquis » que les 45 garages étaient tous loués à la date de l'ordonnance sans indiquer l'origine de cette affirmation et sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI [...] n'avait pas déjà mis fin aux baux portant sur les garages à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.