Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/08234

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 30 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 386 N° RG 22/08234 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJQ47 [H] [R] C/ [Y] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Abdellatif KARZAZI Me Julien DARRAS Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de Nice en date du 24 Novembre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 20/04018. APPELANT Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Abdellatif KARZAZI, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [Y] [M] née le 28 Février 1996 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Amélie BENISTY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023 Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 octobre 2017 qualifié de contrat de location étudiant meublé, à effet à la même date, Monsieur [R] a donné bail d'habitation à Madame [M] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 600 euros, majoré d'une somme mensuelle forfaitaire de 90 euros, pour une durée de neuf mois et venant à échéance le 08 juillet 2017. Par acte sous sein privé du 19 juin 2018 à effet au premier octobre 2018, qualifié de contrat de location étudiant meublé, Monsieur [R] a donné bail à Madame [M] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 600 euros, majoré d'une somme mensuelle forfaitaire de 100 euros. Il était convenu du versement d'un dépôt de garantie de deux mois de loyer. Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 12 avril 2019 par procès-verbal d'huissier. Par lettre du 10 juillet 2019, Madame [M] a sollicité la restitution intégrale de son dépôt de garantie. Par acte du 12 août 2020, Madame [M] a fait assigner Monsieur [R] aux fins principalement d'obtenir la restitution de son dépôt de garantie et des dommages et intérêts. Par jugement contradictoire du 24 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a : - condamné Monsieur [R] à payer à Madame [M] la somme de 513 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - débouté Monsieur [R] de sa demande de paiement de la somme de 944,50 euros, - débouté Monsieur [R] de sa demande dommages et intérêts pour résistance abusive; - débouté Madame [M] de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive - rejeté toutes plus amples demandes, - condamné Monsieur [R] à payer à Madame [M] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur [R] aux dépens de l'instance, - rappelé que l'exécution provisoire est attachée de droit au présent jugement. Par déclaration d'appel du 08 juin 2022, Monsieur [R] a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a : - condamné Monsieur [R] à payer à Madame [M] la somme de 513 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - débouté Monsieur [R] de sa demande de paiement de la somme de 944,50 euros, - débouté Monsieur [R] de sa demande dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamné Monsieur [R] à payer à Madame [M] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Monsieur [R] aux dépens de l'instance. Madame [M] a constitué avocat et formé un appel incident. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 08 septembre 2022 auxquelles il convient de se référer, Monsieur [R] demande à la cour : - d'infirmer la décision attaquée sur les chefs de jugements critiqués, - de débouter Madame [M] de ses demandes fins et conclusions, - de condamner Madame [M] au paiement de la somme de 944,50 euros au titre du solde débiteur de son compte locatif, - de condamner Madame [M] à lui payer une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi et la résistance abusive et injustifiée, - de condamner Madame [M] à lui payer une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Il soutient que l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée et fait état de dégradations qui ne relèvent pas d'une usure normale des lieux. Il ajoute que Madame [M] est redevable de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères, du coût de la perte des clés de la cave, d'un reliquat du loyer d'octobre 2018 et du coût des objets manquants lors de la restitution des lieux loués qui étaient meublés. Il estime que cette dernière doit être déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie. Il sollicite des dommages et intérêts liés au préjudice qu'il a subi en raison de l'état dégradé du bien et du comportement procédurier et agressif de Madame [M], de son compagnon et de ses parents. Par dernières conclusions notifiées le 17 novembre 2022 par RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [M] demande à la cour de : - de déclarer l'appel de Monsieur [R] recevable mais mal fondé - de débouter Monsieur [R] de l'ensemble de ses moyens, prétentions et demandes. - de confirmer le jugement en ce qu'il a : *débouté Monsieur [R] de sa demande de paiement de la somme de 944,50 euros, *débouté Monsieur [R] de sa demande dommages et intérêts pour résistance abusive, *condamné Monsieur [R] à payer à Madame [M] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, *condamné Monsieur [R] aux dépens de l'instance, d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : * condamné Monsieur [R] à lui payer la somme de 513 euros au titre du solde du dépôt de garantie versé pour 1200 euros * débouté Madame [M] de sa demande à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive - de débouter Monsieur [R] de demandes, - de condamner Monsieur [R] à lui payer la somme de 1200 euros à titre de restitution du dépôt de garantie - de condamner Monsieur [R] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive - de condamner Monsieur [R] à lui payer 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel - de condamner Monsieur [R] aux dépens de l'instance d'appel. Elle estime être bien fondée à solliciter la restitution totale du dépôt de garantie. Elle conteste le fait que des objets auraient été manquants et note que ceux-ci étaient entreposés dans la cave, comme elle l'avait indiqué lors de l'état des lieux de sortie. Elle ajoute que ceux-ci n'ont jamais été dans l'appartement. Elle déclare que Monsieur [R] a procédé à des rajouts sur la liste des objets présents dans les lieux loués. Elle reproche à son ancien bailleur de n'avoir pas procédé à la régularisation de charges. Elle soutient que les provisions qu'elle a versées sont en conséquence sans cause et conclut n'être pas redevable des taxes d'enlèvement sur les ordures ménagères. A tout le moins, elle estime que le montant total des provisions versées vient en compensation avec le montant de ces taxes. Elle soutient que le coût au titre de la perte des clés et l'intervention d'un serrurier ne peut excéder la somme de 28, 90 euros. Elle précise que cette somme, tout comme le coût du remplacement de la poignée du frigidaire doit venir en compensation avec les provisions sur charges qu'elle a payées. Elle conteste l'existence de dégradations qui seraient survenues au cours du bail. Elle sollicite des dommages et intérêts en réparation de la résistance abusive de Monsieur [R] à lui restituer son dépôt de garantie. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 05 octobre 2023. MOTIVATION Les parties étaient liées par le dernier bail signé le 19 juin 2018, à effet au premier octobre 2018, pour une durée de neuf mois. Il s'agit d'un bail étudiant qui entre dans le champ d'application des locaux meublés. Conformément à l'article 25-3 de la loi du 06 juillet 1989, les articles 6 et 7 de cette loi s'appliquent au bail conclu entre Monsieur [R] et Madame [M]. L'état des lieux d'entrée évoque essentiellement un logement en bon état d'entretien, à l'exception : - des murs de la cuisine (état moyen), - du sol, du plafond, de la menuiserie, des vitres-volets, des placard de la cuisine (très bon état), - du sol, du plafond, de la menuiserie, de la porte, des vitres-volets, des placards de l'entrée (très bon état) , - du sol, du plafond, de la menuiserie, des vitre-volets, des placards du séjour (très bon état), - du sol, des murs du plafond, de l'évier et de la cuvette de la salle de bain (très bon état) Est également versée au débat la liste du mobilier présent dans les lieux qui mentionne qu'une nappe et un fer à repasser sont à la cave. L'état des lieux de sortie effectué le 12 avril 2019 en présence des parties, mentionne essentiellement un bien en bon état à l'exception : - de quelques épaufrures sur un mur dans l'entrée - de quelques légères taches noires en partie basse d'un mur dans l'entrée - de quelques taches et éraflures et une peinture légèrement écaillée en partie haute sur la porte d'entrée de la salle de bains - de joints noircis en certains endroits dans la douche - d'un spot intégré dans la tablette d'un miroir de la salle de bains qui ne fonctionne pas - d'un carreau de carrelage au sol brisé à l'angle de la pièce à l'extrémité droite dans le séjour - de quelques taches et éraflures sur les murs de la pièce principale (séjour) - de la poignée du réfrigérateur légèrement endommagée - du couvercle d'une petite poubelle en PVCqui est endommagé - de certaines lames de volets qui sont mal fixées dans le séjour. L'huissier a également évoqué les déclarations de Monsieur [R] et de sa femme qui indiquaient qu'il manquait deux casseroles, trois mugs, un plat en pyrex, une cafetière électrique et une planche à découper. L'huissier a relevé que Madame [M] disait que les éléments manquants étaient dans la cave. Cette pièce n'a pu être visitée car Madame [M] faisait état de la perte des clés de cette pièce, sans que le bailleur ait un double. L'huissier a noté que Monsieur et Madame [R] soutenaient que le canapé était à l'origine 'abîmé mais pas autant'. Il a enfin relevé que la table basse à deux plateaux, en bois d'aspect ancien, présentait d'importantes traces d'usures sur le plateau, ce qui n'était pas noté dans l'état des lieux d'entrée. Il convient de tenir uniquement compte de cet état des lieux de sortie et non de la copie non paraphée par les parties de l'état du logement, censée être l'état des lieux de sortie, produite au débat par Monsieur [R]. Le procès-verbal d'état des lieux de sortie de l'huissier de justice permet de constater que le logement a été rendu propre, à l'exception de quelques amas de poussières sous la porte d'entrée, d'un sol qui n'est pas propre lorsque le cache du meuble sous-vasque est retiré, de quelques petites salissures à l'intérieur d'un meuble sous le lavabo de la salle de bains, d'une grille VMC sale, d'un tapis de bain légèrement taché et d'un sol qui n'est pas propre sous le lit dans le séjour. L'état des lieux d'entrée ne mentionnait pas que les murs de l'entrée (hall) et ceux du séjour étaient en très bon état. Il évoquait également une fissure au sol dans l'angle du lit, bien qu'il soulignât que le sol était en très bon état. Madame [M] n'a pas rendu les lieux dans l'état dans lequel elle les a trouvés. En effet, quelques dégradations sont à déplorer : la poignée du réfrigérateur est légèrement endommagée, tout comme est endommagé le couvercle d'une petite poubelle en PVC; certaines lames de volets sont mal fixées et d'importantes traces d'usure sont visibles sur le plateau de la table basse. Madame [M], en application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont elle a la jouissance exclusive, à moins qu'elle ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, ce qu'elle ne fait pas. Il ne peut lui être reproché l'état du canapé dont les bailleurs indiquaient eux-mêmes devant l'huissier de justice qu'il était déjà abîmé. Monsieur [R] ne peut pas plus solliciter le remplacement du carrelage, du cache mitigeur ni une participation aux travaux de réfection de la peinture, alors même qu'il ne démontre pas un défaut d'entretien courant du logement. L'article 25-10 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail : 1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ; 2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté. Le contrat qui lie les parties prévoit des charges locatives sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, par le biais d'une somme mensuelle de 100 euros. Ainsi, il n'y a pas lieu à régularisation de charges. Les charges ayant été établies au forfait, celui-ci est réputé couvrir l'ensemble des charges, y compris, par conséquent, la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères, à l'exception de la consommation électrique qui est expressément exclue dans le contrat du forfait de charges. Le coût de la taxe d'enlèvement sur les ordures ménagères n'est pas exclue contractuellement de ce forfait pour les charges. Monsieur [R] ne peut donc réclamer le remboursement de cette taxe en plus du forfait de charges que Madame [M] lui a versé. Il appartenait à Madame [M] de remettre à Monsieur [R] le fer à repasser et la nappe, même s'il était noté qu'ils se trouvaient à l'origine dans la cave. Elle est redevable du coût des objets manquants, tels que visés dans le procès-verbal d'huissier de justice établi contradictoirement le 12 avril 2019, à savoir deux casseroles, trois mugs, un plat en pyrex, une cafetière électrique et une planche à découper. Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, Monsieur [R] est en droit de solliciter : - le coût d'une heure de ménage : 24 euros - le coût d'une clé pour la porte de la cave : 30 euros (puisque le bailleur avait déboursé 28,90 euros lors de la précédente perte de clé de cette pièce) - le coût du remplacement de la porte du réfrigérateur : 48,73 euros - le coût remplacement d'un halogène dans la salle de bains : 8 euros - le coût du remplacement du fer à repasser : 59,99 euros - le coût d'une nappe : 24,99 euros - le coût d'une cafetière électrique : 24,90 euros - le coût d'un plat en pyrex : 16,65 euros - le coût du remplacement d'une poubelle : 29,90 euros - le coût de trois mugs et d'une planche à découper : 11,78 euros - le coût de deux casseroles manquantes : 43,00 euros, - la remise en état des lames de volet : 275 euros, - la somme de 7 euros au titre du reliquat du loyer d'octobre 2018, - la somme de 50 euros au titre du remplacement d'une table basse soit la somme totale de 653,94 euros. Le montant de ce qui est dû par Madame [M] est inférieur au montant du dépôt de garantie. La somme de 653, 94 euros dont est redevable Madame [M], sera payée par compensation avec le dépôt de garantie de 1200 euros.Dès lors, il convient de condamner Monsieur [R] à verser à Madame [M] la somme de 546, 06 euros, en restitution du solde du dépôt de garantie. Le jugement sera infirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [R] Monsieur [R] ne démontre aucune faute contractuelle émanant de Madame [M] qui ne serait pas réparée par la condamnation de cette dernière aux sommes précédemment indiquées. Il ne démontre pas que l'état du logement empêchait qu'il puisse être reloué et qu'il aurait subi un préjudice de 5000 euros à ce titre. Il ne justifie pas que cette dernière aurait commis des fautes extra-contractuelles dont il aurait été victime. Il évoque par ailleurs le comportement du compagnon et du père de Madame [M] à son encontre. Au-delà du fait qu'il ne rapporte pas la preuve de fautes commises par ces derniers à son encontre, il ne peut pas solliciter des dommages et intérêts à l'encontre de Madame [M] qui n'est pas responsable des éventuels agissements des uns et des autres. Enfin, la procédure intentée initialement par Madame [M] n'a pas dégénéré en abus de droit. Dès lors, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [R]. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Madame [M] Il a été démontré que Madame [M] n'a pas rendu les lieux loués dans le même état que celui dans lequel elle les a pris. Il n'est pas contesté que Monsieur [R] ne lui a pas restitué le dépôt de garantie dans le délai de deux mois. Il a été jugé que les sommes dues par Madame [M] n'excédaient pas le montant du dépôt de garantie et qu'elle pouvait se voir restituer le solde de celui-ci. Madame [M] ne forme pas de demande de majoration liée au défaut de restitution du dépôt de garantie, en application de l'article 22 de la loi du 06 juillet 1989. Madame [M] démontre que Monsieur [R] a violé son obligation de restitution du dépôt de garantie dans les délais qui lui étaient impartis, ce qui lui a causé un préjudice financier qui sera intégralement réparé par la somme de 500 euros. Le jugement sera infirmé sur ce point. Sur les dépens et sur les frais irrépétibles Monsieur [R] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] les frais qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. En conséquence, Monsieur [R] sera condamné à lui verser la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Le jugement déféré qui a condamné Monsieur [R] aux dépens et à verser à Madame [M] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [H] [R] et l'a condamné aux dépens et au versement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser à Madame [M] la somme de 546, 06 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie, CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser à Madame [Y] [M] la somme de 500 euros de dommages et intérêts, CONDAMNE Monsieur [H] [R] à verser la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par Madame [Y] [M], CONDAMNE Monsieur [H] [R] aux dépens de la présente instance. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,