Cour d'appel, 26 septembre 2023. 22/00065

CF/CD Numéro 23/03091 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 26/09/2023 Dossier : N° RG 22/00065 - N° Portalis DBVV-V-B7G-ICU7 Nature affaire : Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée Affaire : [H] [Z] [D] épouse [K], [M] [K] C/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ATLANTA Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 26 Septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 20 Juin 2023, devant : Madame FAURE, Présidente, magistrate chargée du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Monsieur SERNY, magistrat honoraire assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes. Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : Madame [H] [Z] [D] épouse [K] née le 04 novembre 1958 à [Localité 8] (Portugal) de nationalité Française [B] [E] [Adresse 3] [Localité 4] Monsieur [M] [K] né le 30 juin 1952 à [Localité 6] (47) de nationalité Française [B] [E] [Adresse 3] [Localité 4] Représentés par Maître LACAZE, avocat au barreau de PAU Assistés de Maître PASQUON-RIMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX INTIME : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ATLANTA pris en la personne de son syndic en exercice la SAS COURTES EGUIAZABAL (CPE), elle-même prise en la personne de son représentant légal [Adresse 2] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté et assisté de Maître ARBIEU, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 29 NOVEMBRE 2021 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE RG numéro : 19/01714 EXPOSE DU LITIGE L'immeuble dénommé résidence ATLANTA sis [Adresse 1] à [Localité 5] a été placé sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis par un règlement de copropriété et un état descriptif de division le 22 juillet 1974 aux termes d'un acte reçu par Me [V], notaire à [Localité 7]. Par acte authentique du 13 novembre 2018, Monsieur et Madame [K] ont acquis, deux lots de copropriété au sein de la résidence Atlanta : - le lot n° 20 constitué d'un parking extérieur, - le lot n° 52 constitué d'un appartement de trois pièces situé au rez-de-chaussée et du bénéfice d'un droit de jouissance exclusif d'un jardin. Le 29 juillet 2019, s'est réunie une assemblée générale des copropriétaires à l'initiative du syndic de copropriété, le cabinet Courtes Eguiazabal CPE à l'occasion de laquelle ont notamment été votées et approuvées des résolutions portant sur la réalisation de travaux de ravalement des façades. Par acte d'huissier en date du 27 septembre 2019, Monsieur et Madame  [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Atlanta, devant le tribunal judiciaire de Bayonne, aux fins d'annulation des résolutions 9.1, 27 et 29 de l'assemblée générale du 29 juillet 2019 de la copropriété résidence Atlanta, et de résolution de cette même assemblée générale, sollicitant en outre une rectification d'une erreur matérielle de l'état descriptif de division initial. Suivant jugement contradictoire en date du 29 novembre 2021 (RG n° 19/01714), le juge de première instance a, notamment : - rejeté toutes dispositions plus amples ou contraires, - ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture intervenue le 20 mai 2021 et fixé la clôture de l'instruction au 20 septembre 2021, - débouté Monsieur et Madame [K] de leur demande d'annulation de la résolution n° 29 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Atlanta du 29 juillet 2019, - débouté Monsieur et Madame [K] de leur demande d'autorisation de planter des arbustes dans la continuité de la haie existante et de la bordure béton qui sépare le jardin à jouissance exclusive de l'allée commune menant à la plage, - débouter Monsieur et Madame [K] de leur demande de rectification d'erreur matérielle affectant l'état descriptif de division, - débouté Monsieur et Madame [K] de leur demande tendant à se prononcer sur la contrariété entre le plan de masse et l'état descriptif de division, - condamné Monsieur et Madame [K] à remettre en l'état initial le jardin à jouissance exclusive en supprimant les plantations irrégulièrement mises en terre dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 10 euros par jour passé ce délai, - débouté Monsieur et Madame [K] de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Atlanta, sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ; - dit que Monsieur et Madame [K] supporteront la charge des dépens de l'instance. Le tribunal a relevé que la résolution 9.1 du 29 juillet 2019 avait été annulée par une assemblée générale du 27 août 2020 et qu'il n'y avait plus de demande de ce chef. Les époux [K] ont renoncé à la contestation de la résolution n° 27. Il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 29 qui a rejeté la demande des époux [K] d'être autorisés à planter une haie fermant le jardin à jouissance privative, en déclarant que le refus de l'assemblée générale ne résultait pas d'un abus de majorité ou d'une rupture d'égalité entre copropriétaires mais de l'existence d'une difficulté relative à la contenance du jardin, puisqu'il existe une discordance entre l'état descriptif de division de l'immeuble et le plan de masse. A ce sujet, le tribunal a conclu qu'il ne pouvait pas se substituer à l'assemblée générale des copropriétaires et au copropriétaire du lot n° 55 pour rectifier l'erreur. Sur la demande d'autorisation de planter des arbustes, le tribunal a rappelé le règlement de copropriété qui prévoit que le copropriétaire doit conserver l'aspect originaire du jardin, et la modification du règlement de copropriété relève du vote de l'assemblée générale. Le tribunal en a conclu que les plantations irrégulières devaient donc être supprimées. Madame [H] [Z] [D] épouse [K] et Monsieur [M] [K] ont relevé appel par déclaration du 7 janvier 2022 (RG n° 22/00065), critiquant le jugement dans l'ensemble de ses dispositions à l'exception de celles : - ordonnant la révocation de l'ordonnance de clôture intervenue le 20 mai 2021 et fixé la clôture de l'instruction au 20 septembre 2021, - déboutant le syndicat des copropriétaires de la résidence Atlanta, sis [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de leurs dernières écritures en date du 7 avril 2022, Monsieur [M] [K] et Madame [H] [Z] [K] née [D], appelants, statuant sur le fondement des articles 8, 15, 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 2 et 3 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 1104 du code civil, entendent voir la cour : - réformer le jugement en ce qu'il a : - débouté Monsieur et Mme [K] de leur demande d'annulation de la résolution n° 29 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Atlanta du 29 juillet 2019, - débouté M. et Mme [K] de leur demande d'autorisation de planter des arbustes dans la continuité de la haie existante et de la bordure béton qui sépare le jardin à jouissance exclusive de l'allée commune menant à la plage, - débouter M. et Mme [K] de leur demande de rectification d'erreur matérielle affectant l'état descriptif de division, - débouté M. et Mme [K] de leur demande tendant à se prononcer sur la contrariété entre le plan de masse et l'état descriptif de division, - condamné M. et Mme [K] à remettre en l'état initial le jardin à jouissance exclusive en supprimant les plantations irrégulièrement mises en terre dans un délai de 3 mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 10 euros par jour passé ce délai, - débouté M. et Mme [K] de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ; - dit que M. et Mme [K] supporteront la charge des dépens de l'instance ; - débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Atlanta de l'ensemble de ses demandes fins moyens et conclusions, - dire et juger que les époux [K] étaient recevables et bien fondés en introduisant leur action à demander l'annulation de la résolution n° 9-1 du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juillet 2019, - dire et juger que M. et Mme [K] renoncent à la demande d'autorisation de travaux à la suite de la résolution n° 27 du procès verbal d'assemblée générale du 29 juillet 2019, - dire et juger qu'il y a lieu d'annuler la résolution n° 29 adoptée par l'assemblée générale de la copropriété résidence Atlanta lors de l'assemblée générale du 29 juillet 2019, - autoriser M. et Mme [K] à planter des arbustes dans la continuité de la haie existante et de la bordure béton qui sépare leur jardin à jouissance exclusive de l'allée commune menant à la plage, avec des arbustes de même essence, - dire et juger qu'il y a lieu d'ordonner la rectification d'erreur matérielle de l'état descriptif de division de la manière suivante : le lot n° 52 est constitué d'un appartement avec un droit de jouissance exclusive d'une portion de terrain en nature de jardin au droit dudit local d'une superficie de 136 m² environ, et le lot n° 55 est un appartement constitué avec un droit à la jouissance exclusive d'une portion de terrain en nature de jardin au droit dudit local d'une superficie de 112 m² environ, - dire et juger qu'il existe une contrariété entre le plan de masse et l'état descriptif de division concernant les surfaces de jardins privatifs à jouissance exclusive attribuées aux lots n° 52 et au lot n° 55, - dire et juger qu'il y a lieu d'autoriser la plantation par M. et Mme [K] d'une haie de même essence que celle existante fermant le jardin à jouissance privative attachée a leur lot sur une surface de 136 m², et après la délimitation faite par un géomètre-expert aux frais du syndicat des copropriétaires, - condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Atlanta à verser à M. et Mme [K] la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, - dire et juger que M. et Mme [K] seront dispensés de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10juillet 1965. Les moyens de Monsieur et Madame [K] sont les suivants : - l'annulation de la résolution 9.1 de l'assemblée générale a été effectuée par une nouvelle assemblée générale du fait de la contestation des époux [K]. Un remboursement du trop versé des charges est intervenu avant l'audience du tribunal judiciaire mais après l'assignation, ce qui justifie une somme de 7 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - sur la résolution 27, même s'ils ont renoncé à leur contestation, le tribunal aurait dû considérer que leur demande était fondée et légitime ; - le jardin à jouissance exclusive se trouvant devant le lot des époux [K] existe dans sa surface depuis les années 1970 et ils ont régulièrement formulé des demandes d'alignement pour qu'il y ait une harmonie notamment par le rétablissement de l'alignement des trois haies ; - il y a une inversion de surface avec le lot n° 55 qui bénéficie d'une occupation réelle bien plus grande ; le tribunal devait comparer le plan de masse et l'état descriptif de division affecté d'une erreur au résultat de laquelle les surfaces de jardins privatifs à jouissances exclusives ont été inversées entre les lots 52 et 55 et ordonner la rectification, s'agissant d'une partie commune ; - la haie doit être autorisée dès lors que d'autres lots bénéficient d'une haie pour préserver leur jouissance exclusive ; - en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [K] seront dispensés de toute participation aux frais de la présente procédure. Les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence Atlanta du 11 mars 2023 tendent à : Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, Vu l'article 1353 du Code Civil, Vu les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les pièces versées aux débats, Vu le jugement interjeté, - confirmer intégralement le jugement du tribunal judiciaire de Bayonne du 29 novembre 2021 dans toutes ses dispositions, - débouter les consorts [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de la résidence Atlanta et contraires aux présentes écritures, - condamner les consorts [K] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence Atlanta, la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les mêmes aux dépens de la présente instance d'appel. Les moyens du syndicat des copropriétaires de la résidence Atlanta sont les suivants : - la résolution 9.1 de l'assemblée générale du 29 juillet 2019 a fait l'objet d'une annulation par l'assemblée générale le 27 août 2020 donc la demande est irrecevable sur ce point et les frais irrépétibles ne sont pas justifiés à ce titre ; - le refus de l'assemblée générale dans la résolution 27 n'est pas abusif puisque le projet n'était pas abouti et qu'il s'agissait d'un projet différent de celui qui a été accordé et les époux [K] doivent l'accepter libre choix à eux de déposer à nouveau un projet de travaux respectant le règlement de copropriété lors de la prochaine AG ; la demande de frais irrépétibles doit être rejetée sur ce point puisqu'ils ont renoncé à leur demande d'annulation ; - sur la résolution n° 29, l'intervention d'un géomètre-expert est essentielle afin d'établir l'existence d'une erreur et d'y remédier par des mesurages et l'établissement d'un nouvel état descriptif de division et règlement de copropriété ; les époux [K] n'apportent pas la preuve de cette erreur à leur détriment ; -la demande d'autorisation d'une haie est irrecevable en application de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 et un vote dans les conditions de majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 est nécessaire. - la remise en état du jardin avec la suppression des arbustes doit être confirmée en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale. Vu l'ordonnance de clôture du 17 mai 2023. MOTIFS Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2019 a été produit en intégralité en cours de délibéré après réclamation de la cour dès lors que l'exemplaire au dossier des appelants n'était pas complet et ne comportait pas la délibération litigieuse. Il convient de rappeler que les demandes de dire et juger ne sont pas des prétentions et qu'il n'appartient pas à la présente cour de se prononcer à cet effet sur ces demandes d'autant que les demandes d'annulation des résolutions 9.1 et 27 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juillet 2019 n'ont fait l'objet d'aucun chef de jugement spécifique puisque les époux [K] avaient renoncé à leur demande d'annulation de ces résolutions en cours de procédure devant le tribunal judiciaire. Sur l'annulation de la résolution n° 29 de l'assemblée générale du 29 juillet 2019 : Il est demandé l'annulation de la résolution n° 29 de l'assemblée générale du 29 juillet 2019 qui rejette la demande formée par les époux [K] d'être autorisés à planter une haie fermant le jardin à jouissance privative attaché à leur lot. Cette résolution a porté sur la demande des époux [K] propriétaires du lot 52 de plantation d'une haie fermant le jardin à jouissance privative attaché à leur lot. Les motifs de la résolution exposent qu'à la demande initiale de 112 m², Madame [K] rajoute le fait qu'il existe une divergence de contenance du jardin à jouissance privative : 112 m² sur le règlement de copropriété et son titre de propriété, et 136 m² sur un plan d'architecte. Il a été mentionné dans le texte de la résolution que, afin de trancher cette question en prenant conseil auprès d'un avocat, l'assemblée a souhaité reporter le vote de cette question, ce qui n'a pas été accepté par Madame [K]. À un vote pour, et 32 votes négatifs, la résolution n'a pas été adoptée. Le premier juge a donc justement considéré que le refus de l'assemblée générale ne résulte pas d'un abus de majorité ou d'une rupture d'égalité entre copropriétaires, mais de l'existence d'une difficulté. En effet, dès lors que la superficie du jardin privatif n'est pas certaine et que l'implantation de la haie est destinée à clore un jardin à jouissance privative, la contenance du jardin doit être étudiée afin de déterminer le lieu d'implantation de la haie. Le principe de la haie n'est pas remis en cause, seul son lieu est soumis à vérification et les époux [K] ne pouvaient demander à être autorisés à mettre en place une haie de la même essence puisque leur demande se réfère à une contenance de 136 m² alors que leur titre fait état de 112 m². Aussi, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 29. Sur la demande de rectification matérielle de l'état descriptif de division : Sur la demande d'ordonner la rectification matérielle de l'état descriptif de division sur les lots n° 52 et 55 pour voir porter leur lot à une surface de 136 m², le jugement sera confirmé dès lors que le tribunal ne pouvait se substituer à l'assemblée générale et alors qu'il ne s'agit pas d'une simple erreur matérielle de contenance mais de la modification de l'état descriptif de division qui impliquerait une modification de la surface du lot n° 55 dont le copropriétaire n'est pas dans la cause de surcroît. Sur la demande d'autorisation judiciaire de l'implantation d'une haie : L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. L'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l'assemblée générale des copropriétaires refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire peut être autorisé par le tribunal à exécuter aux conditions fixées par le tribunal tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er de cet article 30. L'intervention d'un géomètre-expert étant rendue nécessaire comme le reconnaissent les époux [K] puisqu'ils déclarent que les frais doivent être avancés par le syndicat des copropriétaires, cette autorisation ne peut donc intervenir de manière anticipée en tenant compte d'une surface de 136 m² sans le résultat de l'étude du géomètre-expert. Aussi, comme l'a rappelé le premier juge le règlement de copropriété stipule s'agissant des jardins privatifs que les propriétaires de lots auxquels est attachée la jouissance d'un jardin privatif devront pourvoir au bon entretien de celui-ci et lui conserver son aspect originaire. Or, en l'espèce, les époux [K] sollicitent l'autorisation judiciaire d'une haie après avoir retenu une modification de la surface initiale donc originaire de leur jardin à jouissance privative. Comme il a été exposé ci-dessus, ce n'est pas le principe de la haie qui est en cause ici et son apparence dès lors que de surcroît d'autres haies clôturant d'autres jardins à jouissance privative existent mais son implantation, la surface prétendue du jardin étant supérieure. Tant que cette surface n'est pas déterminée ou qu'il n'est en tout état de cause pas démontré qu'elle n'est pas de 112 m² mais de 136 m² ce qui modifierait l'aspect originaire, une autorisation même judiciaire ne peut être accordée. Le jugement sera donc confirmé dans toutes ses dispositions. Il n'y a pas lieu de dispenser les époux [K] de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. L'équité commande en cause d'appel d'allouer au syndicat des copropriétaires de la résidence une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour, y ajoutant : Dit n'y avoir lieu à dispenser les époux [K] de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Condamne Madame [H] [Z] [D] épouse [K] et Monsieur [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Atlanta une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Madame [H] [Z] [D] épouse [K] et Monsieur [M] [K] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE