Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 20 DECEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05253 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFONK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2021 -Président du TJ d'EVRY-COURCOURONNES - RG n° 21/02906
APPELANT
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [6], [Adresse 2] représenté par son syndic, le CABINET PRECLAIRE, SARL immatriculée au RCS d'EVRY COURCOURONNES sous le numéro 533 489 977
C/O Cabinet PRECLAIRE
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Eric SIMONNET et plaidant par Me Anna ORLIKOVSKAYA substituant Me Eric SIMONNET - SELARL SIMONNET AVOCATS - avocat au barreau de PARIS, toque : E0839
INTIME
Monsieur [X] [V]
né le 23 décembre 1982 à [Localité 5] (Bénin)
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 4]
DEFAILLANT
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Mme Perrine VERMONT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT
ARRET :
- DEFAUT
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.
* * * * * * * *
FAITS & PROCÉDURE
M. [X] [V] est propriétaire des lots n° 19 (un appartement), 48 (une cave) et 71 (un emplacement de stationnement) de l'état descriptif de division de l'immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé résidence [6], située [Adresse 2] à [Localité 4].
Par acte d'huissier de justice du 20 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] a assigné M. [X] [V], selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par les dispositions de l'article 481-1 du code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, aux fins de :
- condamner M. [X] [V] à lui payer les sommes de :
5.411 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arrières, arrêtés au 1er avril 2021, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 10 mars 2021, date de la mise en demeure,
512,67 € correspondent aux provisions devenues exigibles, dues sur la base du budget prévisionnel pour la période allant du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021, approuvé à l'assemblée générale du 8 septembre 2020 (résolution numéro 18),
24,81 € au titre de la cotisation au fonds travaux devenue exigible pour la période allant du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021, approuvée lors de l'assemblée générale du 8 septembre 2020 (résolution numéro 20),
1.200 € à titre de dommages et intérêts,
1.200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [X] [V] aux dépens,
- ordonner l'exécution provisoire.
Par jugement en date du 9 septembre 2021, le président du tribunal judiciaire d'Evry a ordonné la réouverture des débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires, dans le respect du principe du contradictoire, de justifier de la qualité de propriétaire de M. [X] [V] pour le lot n°48.
L'affaire a été renvoyée à l'audience du 18 novembre 2021.
Par acte d'huissier de justice du 28 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] à fait signifier M. [X] [V], le jugement du 9 septembre 2021, l'avis de renvoi d'audience, un avis de mutation du 7 juin 2017 ainsi que des renseignements hypothécaires.
Par jugement réputé contradictoire du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire d'Evry a :
- condamné M. [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] la somme de 1.617,74 €, au titre des charges échues, sur la période du 1er octobre 2017 au 1er avril 2021 inclus, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021 et ce, jusqu'à parfait paiement,
- condamné M. [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] la somme de 537,48 €, au titre des provisions devenues exigibles ainsi que des appels de fonds travaux, pour la période allant du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021 inclus,
- débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné M. [X] [V] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 mars 2022.
La procédure devant la cour a été clôturée le 4 octobre 2023.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions notifiées le 2 octobre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] à [Localité 4], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 alinéa 1er,14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1217, 1231-1 du code civil, à :
- infirmer le jugement en ce qui concerne :
le montant de la dette de M. [X] [V] à son encontre,
le rejet de sa demande de dommages et intérêts,
en conséquence et en statuant à nouveau,
- condamner M. [X] [V] à lui payer la somme de 10.712,61 € au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés arrêtés au 1er octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 10 mars 2021, date de la mise en demeure,
- condamner M. [X] [V] à lui payer la somme de 175 € au titre des frais nécessaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner M. [X] [V] à lui payer la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts,
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evry le 25 octobre 2016 en ce qu'il a condamné M. [X] [V] à lui payer la somme de 1.200 €,
y ajoutant,
- condamner M. [X] [V] aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du même code ;
Vu la signification de la déclaration d'appel à la requête du syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] à [Localité 4], délivrée à M. [X] [V] le 24 mai 2022, remis à l'étude ;
Vu la signification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] à [Localité 4], délivrée à M. [X] [V] le 29 septembre 2023, remis à l'étude ;
SUR CE,
M. [X] [V] n'a pas constitué avocat, il sera statué par défaut ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [V], l'avis de mutation adressé au syndic le 7 juin 2017 indiquant que M. [V] a acquis les lots n°19, 48 et 71 suivant acte authentique du 23 mars 2017 ;
- les procès verbaux des assemblées générales des :
24 janvier 2018 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017,
8 septembre 2020 approuvant le budget prévisionnel du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020,
26 février 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018,
23 avril 2021 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019,
6 avril 2022 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 et votant le budget du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023,
8 mars 2023 approuvant les comptes de l'exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, ajustant le budget prévisionnel du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et votant le budget prévisionnel du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,
- les attestations de non recours de ces assemblées,
- les décomptes des sommes dues au 1er avril 2021, 17 mai 2022 et au 1er octobre 2023,
- les relevé général des dépenses 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, et 2021/2022,
- les appels de fonds de 2017 à 2023,
- le contrat de syndic,
- les justificatifs des frais ;
En première instance le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 5.411 + 512,67 + 24,81 = 5.948,48 € au titre de l'arriéré des charges, travaux de la période courant du1er avril 2017 au 30 septembre 2021 ;
Devant la cour le syndicat des copropriétaires actualise sa demande et sollicite la condamnation de M. [V] à lui payer la somme de 10.712,61 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2017 au 1er octobre 2023 ;
Selon les décomptes produits (pièces syndicat n° 3a,3c et 3d) le compte de M. [V] présente, pour la période du 1er avril 2017 au 1er octobre 2023, un solde débiteur de 11.847,30 € dont 959,39 € au titre des dépens et 175 € au titre des frais ; en réalité, il résulte des décomptes produits que le montant des frais s'élève à la somme de 751,14 € ; il sera statué plus loin sur les frais et les dépens ;
La demande du syndicat au titre des charges et travaux s'élève à la somme de 11.847,30 - 751,14 - 959,39 = 10.136,77 € ;
Il résulte des pièces produites que les comptes annuels et les budgets prévisionnels ont été votés, les appels de fonds de 2017 à 2023 sont versés aux débats, de même que les relevés généraux des dépenses 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, et 2021/2022 ; la reprise de solde d'un montant de 3.768,26 €, arrêté au 1er octobre 2020 est justifiée par les pièces nouvelles communiquées en appel par le syndicat ;
Le syndicat justifiait de la totalité de sa créance en première instance ; le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a :
- condamné M. [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] la somme de 1.617,74 €, au titre des charges échues, sur la période du 1er octobre 2017 au 1er avril 2021 inclus, ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021 et ce, jusqu'à parfait paiement,
- condamné M. [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] la somme de 537,48 €, au titre des provisions devenues exigibles ainsi que des appels de fonds travaux, pour la période allant du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021 inclus ;
Devant la cour, le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 10.136,77 € de par les pièces produites ;
M. [V] doit donc être condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 10.136,77 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2017 au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021, date du jugement sur la somme de 5.249,98 €, à compter de l'arrêt sur le surplus ;
Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Le syndicat des copropriétaires sollicite les sommes suivantes :
- 7 août 2017 : mise en demeure : 37,07 €,
- 15 mars 2018 : mise en demeure : 37,20 €,
- 30 octobre 2018 : injonction de payer : 168 €,
- 4 décembre 2018 : suivi de dossier huissier: 6,90 €
- 8 janvier 2019 : injonction de payer : 86,72 €,
- 18 septembre 2019 : suivi de dossier tribunal : 27,60 €,
- 8 octobre 2019 : suivi de dossier avocat : 28,80 €,
- 10 décembre 2019 : injonction de payer : 86,65 €,
- 25 mars 2020 : frais de 2ème relance : 37,20 €,
- 28 mai 2020 : mise en demeure : 60 €,
- 11 mai 2021 : relance : 25 €,
- 3 mai 2021 : constitution dossier avocat : 150 €,
total : 751,14 € ;
Les frais de suivi de dossier huissier (6,90 €), avocat (28,80 €), tribunal (27,60 €), de constitution de dossier avocat (150 €) ne sont pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, sauf à justifier de diligences particulières, ce qui n'est pas le cas ici ; ils font partie des diligences de base du syndic à la charge de l'ensemble des copropriétaires, malgré les stipulations du contrat de syndic qui ne sont pas opposables à M. [V] ;
Seuls constituent des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précités les frais suivants :
- 7 août 2017 : mise en demeure : 37,07 €,
- 15 mars 2018 : mise en demeure : 37,20 €,
- 30 octobre 2018 : injonction de payer : 168 €,
- 10 décembre 2019 : injonction de payer : 86,65 €,
- 28 mai 2020 : mise en demeure : 60 €,
total : 388,92 € ;
L'injonction de payer du 8 janvier 2019 (86,72 €) est trop proche de la précédente du 30 octobre 2018, la relance du 25 mars 2020 est trop proche de l'injonction de payer du 10 décembre 2019 et la relance du 11 mai 2021 est trop proche de la délivrance de l'assignation du 17 mai 2021 ; ces frais apparaissent non seulement inutiles mais frustratoires ; ils doivent être rejetés ;
M. [V] doit donc être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 388,92 € au titre des frais de recouvrement, le jugement étant réformé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de ce chef ;
Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat
Selon l'alinéa 3 de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;
M. [V] est copropriétaire au sein de la résidence [6] depuis le 23 mars 2017 ; dès son arrivée dans l'immeuble, il s'est abstenu payer les charges de copropriété et les appels travaux ; il n'a effectué que deux versements le 12 décembre 2019 d'un montant total de 3.000 € ; plus aucun versement n'est intervenu entre le 12 décembre 2019 et le 1er octobre 2023, soit une abstention qui perdure depuis près de 4 ans ; sa mauvaise foi est caractérisée par cette abstention équivalent à un refus de paiement malgré les nombreux avertissements qu'il a reçus (mise en demeure, injonction) ;
Les manquements systématiques et répétés de M. [V] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raison valable pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts ;
M. [X] [V] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [X] [V], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,
Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné M. [X] [V] aux dépens, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] la somme de 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne M. [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 10.136,77 € au titre de l'arriéré des charges de la période courant du 1er avril 2017 au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2021, date du jugement sur la somme de 5.249,98 €, à compter de l'arrêt sur le surplus ;
Condamne M. [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 388,92 € au titre des frais de recouvrement ;
Condamne M. [X] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 2] à [Localité 4] la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;
Condamne M. [X] [V] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 2] à [Localité 4] la somme supplémentaire de 2.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
