Cour d'appel, 14 septembre 2023. 21/02059

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 14 Septembre 2023 N° RG 21/02059 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G2MN Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CHAMBERY en date du 02 Juillet 2021, RG 11-21-0062 Appelant M. [U] [I] né le [Date naissance 1] 1972 demeurant Immeuble ' [Adresse 4] Représenté par Me Bérangère HOUMANI, avocat au barreau de CHAMBERY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003133 du 04/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY) Intimé E.P.I.C. OPAC DE LA SAVOIE dont le siège social est sis [Adresse 2] pris en la personne de son représentant légal Représenté par la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 23 mai 2023 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat du 10 décembre 2015, l'Office Public d'Aménagement et de Construction de la Savoie (ci-après l'OPAC de la Savoie) a donné à bail à M. [U] [I] un local à usage d'habitation situé à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 650,37 euros, outre 52,24 euros pour le garage/parking et 38 euros au titre de la terrasse. Par acte du novembre 2019, l'OPAC de la Savoie a fait délivrer à M. [U] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 841,20 euros. Par acte du 9 février 2021, l'OPAC de la Savoie a assigné M. [U] [I] aux fins notamment de constater que la résiliation du bail est acquise, d'être autorisé à procéder à l'expulsion du locataire et d'obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes. Par jugement réputé contradictoire du 2 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 janvier 2020, - ordonné à M. [U] [I] de quitter les lieux et de restituer les clés dans un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement, - dit qu'à défaut de départ volontaire l'OPAC de la Savoie pourra procéder à son expulsion deux mois après avoir fait délivré un commandement de quitter les lieux infructueux, au besoin avec le concours de la force publique, - fixé l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu'à la date de départ effectif au montant des loyers et charges, éventuellement révisé, qui auraient été payées si le bail avait continué, - condamné M. [U] [I] à payer à l'OPAC de la Savoie la somme de 3 976,40 euros au titre de loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation dus postérieurement au mois de décembre 2020, avec intérêt au taux légal, - condamné M. [U] [I] à payer à l'OPAC de la Savoie la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [U] [I] aux dépens y compris le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l'assignation, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, notamment l'astreinte, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 14 octobre 2021, M. [U] [I] a interjeté appel du jugement. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [U] [I] demande à la cour de : - confirmer le jugement en ce qu'il a : - fixé l'arriéré de loyers dû à la somme de 3 976,40 euros comprenant le mois de décembre 2020, - débouté l'OPAC de la Savoie de sa demande au titre de l'astreinte, - infirmer et en tous cas réformer le jugement pour le surplus, Statuant de nouveau, - constater qu'il a été expulsé les lieux objets du contrat de bail le 3 mai 2022, - dire et juger que l'arriéré de loyers et d'indemnités d'occupation arrêté au 3 mai 2022 ne saurait excéder la somme de 16 551,89 euros, - lui accorder les plus larges délais de paiement pour procéder à l'apurement de l'arriéré de loyer, - débouter l'OPAC de la Savoie du surplus de ses demandes contraires, - dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu'elle a exposés. Dans ses conclusions adressées par voie électronique le 11 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l'OPAC de la Savoie demande à la cour de : - dire irrecevable et en tous cas mal fondé l'appel de M. [U] [I], A titre principal, - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [U] [I] à lui payer la somme de 3 796,40 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, Statuant à nouveau sur ce point, - condamner M. [U] [I] à lui payer la somme de 21 132,60 euros, somme arrêtée au 9 mai 2023 à ce titre, - rejeter l'intégralité des demandes de M. [U] [I], A titre subsidiaire, en cas de non confirmation de l'acquisition de la clause résolutoire, - prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire et ordonner son expulsion sous astreinte de 15 euros par jour de retard, - condamner M. [U] [I] à lui payer la somme de 21 132,60 euros, somme arrêtée au 9 mai 2023 au titre des arriérés et des réparations locatives, Y ajoutant, - condamner M. [U] [I] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la SCP Girard-Madoux et associés L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 avril 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire La cour observe que ce point du jugement n'est pas contesté par M. [U] [I] lequel précise en outre avoir été expulsé du logement le 3 mai 2022. Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue aux bail sont acquises au 9 janvier 2020, ordonné en conséquence à M. [U] [I] de libérer les lieux sous peine d'expulsion et fixé l'indemnité d'occupation due par le locataire au montant des loyers et charges, éventuellement révisés qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur les arriérés locatifs L'OPAC de la Savoie sollicite la condamnation de M. [U] [I] à lui payer la somme de 21 132,60 euros, arrêtée au 9 mai 2023 et comprenant un arriéré locatif de 18 268,86, déduction faite du dépôt de garantie, ainsi que des réparations locatives de 924 euros et 1 939,74 euros. S'agissant du montant de la dette locative, M. [U] [I] ne conteste pas le principe de la dette mais son montant. Il estime en effet qui ont été incluses à tort des sommes concernant des frais de procédure et la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour un montant total de 1 716,97 euros. Il se reconnaît ainsi débiteur, au titre de l'arriéré locatif de la somme de 16 551,89 euros (18 268,86 - 1 716,97). La cour observe que l'OPAC de la Savoie justifie des sommes demandées par la production de décomptes. Toutefois, ainsi que le relève M. [U] [I], il convient de retirer de la somme demandée les frais de poursuite et la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile prononcée en première instance et ne relevant pas de la dette locative. Ainsi seront déduites les sommes suivantes (pièce bailleur n°27) : - 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - 90,98 euros au titre de frais de procédure, - 13 euros au titre de frais de procédure, - 448,81 euros au titre de frais de procédure, - 180,43 euros au titre de frais de procédure, - 602,21 euros au titre de frais de procédure, - 172,60 euros au titre de frais de procédure, - 8,94 euros au titre de frais de procédure, soit un total de 1 716,97 euros. La dette locative de M. [U] [I] s'élève donc à la somme de 16 551,89 euros. Le jugement déféré sera réformé sur ce point et M. [U] [I] condamné à payer à l'OPAC de la Savoie la somme de 16 551,89 euros au titre de la dette locative. Sur les réparations locatives L'OPAC de la Savoie sollicite le prise en charge par M. [U] [I] de deux factures correspondant aux travaux effectués dans le jardin (débroussaillage et taille des haies) ainsi qu'aux travaux de nettoyage de l'appartement, à l'élimination des déchets et à la désinfection du logement. M. [U] [I] précise, pour sa part, qu'il a été expulsé du logement le 4 mai 2022 alors que le procès-verbal d'état des lieux de sortie date du 9 août 2022 seulement, de sorte qu'il ne peut pas savoir ce qu'il est advenu durant le délai de plus de trois mois séparant son départ du constat. Il convient de relever qu'aucun élément versé au dossier ne permet de laisser penser que l'appartement litigieux aurait été occupé entre l'expulsion et l'établissement de l'état des lieux de sortie. Au contraire, selon les factures versées par l'OPAC de la Savoie les travaux sont postérieurs à la date d'état des lieux. En effet, la facture pour le nettoyage est du 30 septembre 2022 (pièce n°22) tandis que la facture du paysagiste est du 21 mars 2023 (pièce n°23). Ces éléments laissent à penser que les lieux n'ont pas pu être remis en location et habités avant que les travaux n'aient été terminés. En ce qui concerne la facture de nettoyage, débarrassage et désinfection de l'appartement, les travaux sont amplement justifiés par l'état des lieux de sortie montrant l'état délétère dans lequel se trouvent les lieux : murs, sols, plafonds et sanitaires particulièrement sales, pièces encombrées d'objets (ce qui est corroboré par les photographies prises lors de l'expulsion - pièce bailleur n°15). Ainsi, la somme de 1 939,74 euros sera mise à la charge de M. [U] [I]. En ce qui concerne l'entretien du jardin, les travaux sont, là encore, justifiés par l'état des lieux de sortie, à l'exception du poste 'arrachage de haie de troène' (280 euros) dans la mesure où le bailleur n'explique pas en quoi cette opération relèverait de l'entretien courant, et du poste 'dépose de 2 ml de clôture' (45 euros) dès lors que le bailleur n'en explique ni l'utilité ni le lien avec l'obligation d'entretien incombant au locataire. Ainsi, la somme de 445 HT (770 - 280 - 45), soit 534 euros TTC sera mise à la charge du locataire. Il résulte de ce qui précède que M. [U] [I] sera condamné à payer à l'OPAC de la Savoie la somme de 2 473,74 euros au titre des réparations locatives. Sur la demande de délais de paiement L'article 1244-1 ancien du code civil, applicable au présent litige, dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. En l'espèce, alors qu'il est redevable d'une somme totale de 19 025,63 euros, M. [U] [I] ne verse que son avis d'imposition établi en 2020 faisant état de revenus de 5 086 euros pour l'année 2019. Il ne justifie en rien de sa situation actuelle alors même que ses dernières conclusions sont du mois de mai 2023 ce qui lui laissait tout loisir pour verser des pièces récentes. En l'état, sa demande de délais de paiement sera rejetée, M. [U] [I] ne démontrant pas, avec une moyenne de 423 euros de revenus mensuels, être en capacité de respecter un échéancier dont les mensualités seraient nécessairement plus élevées que ses revenus. Sur les dépens et la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [U] [I], qui succombe, sera tenu aux dépens de la procédure, qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, la SCP Girard-Madoux et associés, avocats, étant autorisée au besoin à recouvrer directement auprès de lui ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision par application de l'article 699 du code de procédure civile. Aucune considération d'équité ne permet de faire droit à la demande de l'OPAC de la Savoie au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre, en première instance et en appel, le jugement déféré étant réformé en ce sens. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail sont acquises au 9 janvier 2020, ordonné en conséquence à M. [U] [I] de libérer les lieux sous peine d'expulsion et fixé l'indemnité d'occupation due par le locataire au montant des loyers et charges, éventuellement révisés qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, Réforme le jugement déféré pour le surplus Statuant à nouveau, Condamne M. [U] [I] à payer à l'Office Public d'Aménagement et de Construction de la Savoie la somme de 16 551,89 euros au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, Condamne M. [U] [I] à payer à l'Office Public d'Aménagement et de Construction de la Savoie la somme de 2 473,74 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt, Déboute M. [U] [I] de sa demande en délais de paiement, Condamne M. [U] [I] aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l'article 42 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991, la SCP Girard-Madoux et associés, avocats, étant autorisée au besoin à recouvrer directement auprès de lui ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, Déboute l'Office Public d'Aménagement et de Construction de la Savoie de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel. Ainsi prononcé publiquement le 14 septembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente