Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[9]
[Adresse 3]
4ème étage
[Localité 7]
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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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N° RG 24/00963 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGIO
Minute : 24/00459
SAEM [Localité 10] HABITAT
Représentant : la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux,
C/
Madame [H] [E]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024
DEMANDEUR :
SAEM [Localité 10] HABITAT
[Adresse 5]
Porte 01
[Localité 10]
représentée par Maître Omayma HAMNY, substituant la SCP TOURAUT & ASSOCIES, avocats au barreau de Meaux
DÉFENDEUR :
Madame [H] [E]
[Adresse 4]
Appartement 33
[Localité 10]
non comparante, ni représentée
DÉBATS :
Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame Cassandra LORIOT, auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 29 juin 2007, la Société d'Economie Mixte de la ville de [Localité 10], aux droits de laquelle vient la SAEM [Localité 10] HABITAT, a consenti à Monsieur [Y] [E] et Madame [H] [E] née [G] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], et une place de parking n° 70.59 au 1er sous-sol de l'angle des rues [Adresse 11] et [Adresse 6] sur la commune de [Localité 10], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 410,40 euros pour l'appartement et 40,85 euros pour le parking, outre les provisions mensuelles sur charges de 264,22 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 451,25 euros.
Par avenant du 12 juin 2013, Madame [H] [E] est devenue seule titulaire du bail après son divorce.
Le 16 juin 2023, la SAEM [Localité 10] HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 35 592,65 euros au titre des loyers et charges impayés pour l'appartement et 3074,18 euros au titre des loyers et charges impayés pour le parking arrêtée à la date du 1er juin 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 4 avril 2024, la SAEM [Localité 10] HABITAT a fait citer Madame [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :
" de constater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges,
" d'ordonner l'expulsion de la défenderesse, de ses biens et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,
" de la condamner au paiement de la somme de 40 447,56 € au titre des loyers et charges arrêtés au 28 mars 2024, avec intérêts à compter du 16 juin 2023, ainsi qu'à compter de la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, jusqu'à libération des lieux et la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,
" de la condamner à lui verser la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 21 juin 2024, la SAEM [Localité 10] HABITAT, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 42 694,90 € arrêtée à la date du 20 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et s'est opposée à l'octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience.
Madame [H] [E], cité par procès-verbal de recherches infructueuses selon les prescriptions de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la résiliation
- sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SAEM [Localité 10] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordinations des actions de prévention des expulsions le 21 juin 2023, soit deux moins au moins avant la délivrance de l'assignation en date du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Le bail du 29 juin 2007 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juin 2023, pour la somme en principal de de 35 592,65 euros au titre des loyers et charges impayés pour l'appartement et 3074,18 euros au titre des loyers et charges impayés pour le parking arrêtée à la date du 1er juin 2023.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois s'agissant à tout le moins des sommes dues au titre de l'appartement, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 août 2023.
L'expulsion de Madame [H] [E] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d'un serrurier.
Sur les demandes de condamnation au paiement
En occupant sans droit ni titre les lieux loués, la défenderesse cause jusqu'à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l'article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.
Madame [H] [E] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation pour la période courant du 17 août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution.
La défenderesse n'ayant pas comparu à l'audience, l'actualisation de la dette n'est pas contradictoire, et l'objet du litige sera circonscrit aux demandes de la citation.
La SAEM [Localité 10] HABITAT demande la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 40 447,56 euros dans son acte introductif d'instance et produit un décompte arrêté au 28 mars 2024. Ledit décompte comparé à ceux annexés au commandement payer ne concerne que les loyers dus au titre de l'appartement.
Madame [H] [E] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 40 447,56 € à valoir sur la dette locative relative au logement d'habitation arrêtée au 28 mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 32 592,65 euros, et à compter du 4 avril 2024, date de l'assignation, pour le surplus.
Sur les demandes accessoires
Madame [H] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SAEM [Localité 10] HABITAT, Madame [H] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 29 juin 2007, par la Société d'Economie Mixte de la ville de [Localité 10], aux droits de laquelle vient la SAEM [Localité 10] HABITAT, à Madame [H] [E] concernant le local à usage d'habitation appartement 33 et le parking 70.59 situé au [Adresse 4], sur la commune de [Localité 10] sont réunies à la date du 16 août 2023 ;
Ordonnons en conséquence à Madame [H] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;
Disons qu'à défaut pour Madame [H] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM [Localité 10] HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Condamnons Madame [H] [E] à payer à la SAEM [Localité 10] HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l'exécution, à compter du 17 août 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
Condamnons Madame [H] [E] à verser à la SAEM [Localité 10] HABITAT à titre provisionnel la somme de 40 447,56 € à valoir sur la dette locative relative au logement d'habitation arrêtée au 28 mars 2024, terme du mois de février 2024 inclus, augmentée d'intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 pour la somme de 32 592,65 euros, et à compter du 4 avril 2024 pour le surplus;
Condamnons Madame [H] [E] à verser à la SAEM [Localité 10] HABITAT une somme de 50 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons Madame [H] [E] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 juillet 2024.
La greffière, Le juge
