Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 23/58211 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3D5Q
N° : 4
Assignation du :
31 octobre et 14 Novembre 2023
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 27 août 2024
par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.C.I. FRANCUSA
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Philippe GRUNDLER de la SCP GRUNDLER, avocats au barreau de PARIS - #P0191
DEFENDEUR
Monsieur [T] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître Jean-paul YILDIZ de l’A.A.R.P.I. REALEX, avocats au barreau de PARIS - #C0794
DÉBATS
A l’audience du 17 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Par acte à effet du 1er mai 2003, renouvelé par avenant en date du 23 mars 2015, la SCI FRANCUSA a donné à bail commercial à Monsieur [T] [Y], des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], pour une durée renouvelée de neuf ans à compter du 1er mai 2015, moyennant un loyer en principal de 6.405 euros par an, payable d’avance à une fréquence mensuelle, pour l’activité de galerie d’art.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 9 août 2023, à Monsieur [T] [Y], pour une somme de 17.816,61 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 août 2023.
Par acte délivré les 31 octobre et 14 novembre 2023, la SCI FRANCUSA a fait assigner Monsieur [T] [Y] devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :
– “CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement signifié le 9 aout 2023 ;
-ORDONNER en conséquence l'expulsion de Monsieur [T] [Y] , ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
– ORDONNER l'expulsion du défendeur et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
– ORDONNER l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution;
– CONDAMNER le défendeur solidairement à payer au demandeur à titre provisionnel 16420,12 euros au titre des loyers, provision pour charges et taxe de droit au bail dus arrêtés
au 1 er octobre 2023 ;
– DIRE que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité.
– CONDAMNER le défendeur solidairement à payer au demandeur une indemnité d'occupation égale au loyer courant , du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;
À titre subsidiaire :
Dans l'hypothèse où le preneur formerait une demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, qui serait accueillie;
- DIRE en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d'une seule des échéances prévues à l'ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :
– la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible,
– la clause résolutoire sera acquise par les bailleurs, autorisés à poursuivre l'expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus.
– condamner le défendeur solidairement à payer au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;
- DEBOUTER Monsieur [Y] de toutes ses demandes fins et conclusions ;
En tout état de cause
– CONDAMNER le défendeur aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés le 9 août 2023 ;
– CONDAMNER le défendeur, au paiement de .la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile”.
A l’audience du 17 juin 2024, la SCI FRANCUSA a, par l’intermédiaire de son conseil, repris les prétentions des conclusions déposées et les moyens qui y sont contenus tendant à voir :
– “CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement signifié le
9 aout 2023 ;
-ORDONNER en conséquence l'expulsion de Monsieur [T] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu'au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
– ORDONNER l'expulsion du défendeur et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
– ORDONNER l'enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d'un délai d'un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par l'huissier chargé de l'exécution;
– CONDAMNER le défendeur solidairement à payer au demandeur à titre provisionnel 7.883,01euros au titre des loyers, provision pour charges et taxe de droit au bail dus arrêtés au 31 mai 2024 ;
– DIRE que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité.
– CONDAMNER le défendeur solidairement à payer au demandeur une indemnité d'occupation égale au loyer courant , du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés, dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties ;
À titre subsidiaire :
Dans l'hypothèse où le preneur formerait une demande de délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers et accessoires, qui serait accueillie;
- DIRE en toute hypothèse que, faute de paiement en son entier et à bonne date, d'une seule des échéances prévues à l'ordonnance à intervenir, ainsi que des loyers et accessoires courants à leur échéance contractuelle :
– la déchéance du terme sera encourue, la totalité de la dette devenant immédiatement exigible,
– la clause résolutoire sera acquise par les bailleurs, autorisés à poursuivre l'expulsion du preneur, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions visées ci-dessus.
– condamner le défendeur solidairement à payer au demandeur les charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ;
En tout état de cause
– CONDAMNER le défendeur aux dépens qui comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés le 22 juin 2023 ;
– CONDAMNER le défendeur, au paiement de .la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile”.
La SCI FRANCUSA a fait valoir l’absence de conciliation des parties mais la prise en considération d’erreurs de comptabilisation et d’indexation au décompte locatif, ramenant la dette locative au jour du commandement de payer à la somme de 2.028,54 euros. Elle affirme que les causes du commandement corrigées n’ont pas davantage été régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que l’effet de la clause résolutoire demeure acquis pour le montant non contestable, sans que le preneur à bail ne puisse se prévaloir de la nullité du commandement devant le juge des référés ; que le preneur à bail est défaillant dans le règlement des échéances locatives sur le premier semestre 2024 ; que la contestation de l’imputation de l’intégralité des charges n’est pas sérieuse au vu des dispositions contractuelles ; qu’elle est fondée à appliquer au vu des impayés locatifs, les intérêts de retard conventionnels, ne s’assimilant pas à une clause pénale et ne supposant pas la délivrance d’une mise en demeure préalable. Elle sollicite en conséquence le bénéfice de sa demande de constatation de l’acquisition de l’effet de la clause résolutoire devant la défaillance persistante du preneur à bail.
Monsieur [T] [Y], représentée par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées sollicitant du juge des référés de :
“A TITRE PRINCIPAL
- JUGER le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 août 2023 par la SCI FRANCUSA à Monsieur [T] [Y] nul et/ou de nul effet sur la poursuite du bail du 23 mars 2015 et/ou se heurte à une contestation sérieuse ;
- JUGER que la SCI FRANCUSA succombe dans la démonstration de l’existence d’un arriéré locatif ;
- DEBOUTER en conséquence la SCI FRANCUSA de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre de Monsieur [T] [Y] ;
A TITRE RECONVENTIONNEL :
- CONDAMNER la SCI FRANCUSA à payer à Monsieur [T] [Y] la somme
provisionnelle de 10 000 € en remboursement des trop versés de loyers charges et frais à la société FRANCUSA,
- CONDAMNER la SCI FRANCUSA à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- CONDAMNER la SCI FRANCUSA aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Jean-Paul YILDIZ (SELARL YZ AVOCAT - REALEX (AARPI) Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile”.
M. [Y] a conclu à la nullité et au nul effet du commandement délivré, lequel ne comprend qu’une facture et non pas un décompte détaillé ; qu’au surplus, le commandement vise des montants indus concernant des loyers prescrits, une indexation erronée, l’application d’une clause pénale et d’intérêts de retard conventionnels sans délivrance de mise en demeure préalable et s’agissant des intérêts sur des sommes excédant les prévisions contractuelles, ainsi que des charges non conformes aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 dite PINEL après renouvellement du bail au 1er mai 2015. Il conteste toute acquisition de l’effet de la clause résolutoire et sollicite à titre reconventionnel l’allocation d’une provision de 10.000 euros à valoir sur les montants indûment réglés au bailleur.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.
MOTIFS
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail stipule en son article X une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, des charges ou complément de dépôt de garantie, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeurés sans effet.
Le commandement délivré le 9 août 2023, vise ladite clause résolutoire et précise le montant de la créance, à savoir la somme en principal de 17.816,61 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 8 août 2023, échéance du mois d’août 2023 incluse.
Le défendeur soulève une contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il ne contient pas de décompte détaillé sur les montants réclamés au preneur par le bailleur et porte sur des montants indus.
Il est inclus au commandement une facture comportant l’appel :
- du loyer mensuel d’août 2023 pour 755,76 euros,
- d’une provision sur charges de 237,39 euros,
- outre la facturation d’agios sur une facture précédente de 51,16 euros, une reprise de solde de facture précédente pour 15.341,98 euros ainsi qu’une somme de 2.230,32 euros au titre du dépôt de garantie,
- sous déduction d’un montant de 800 euros versé le 3 août 2023.
Le commandement ne contient pas d’autre précision permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes incluses à la facture dite précédente de 15.341,98 euros.
Il ressort des débats que le loyer indexé mentionné à cette facture est erroné. Dans sa facture émise le 23 mars 2024, le bailleur signale une erreur d’indexation ramenant le montant du loyer à 694,39 euros pour le mois d’août 2023 et les mois précédents à compter du mois de mai 2023.
Les parties demeurent par ailleurs en désaccord sur le montant du loyer indexé depuis le 1er mai 2016.
Le bail initial prévoit une indexation annuelle selon la variation de l’indice du coût de la construction publiée trimestriellement par l’INSEE au 4ème trimestre précédant le dernier réajustement et ladite révision. L’avenant de renouvellement est taisant sur l’indice applicable.
Il ressort de la facture incluse au commandement que le bailleur a fait application de l’indice des loyers commerciaux avec au surplus une erreur d’indice pour le 4ème trimestre 2017 (110,76 contre 111,33). Il n’entre pas dans l’office du juge des référés de trancher la contestation portant sur l’indice applicable depuis mai 2015.
S’agissant du montant de la provision sur charges, il est fait référence pour son calcul à une régularisation de charges effectuée en 2019 pour un montant annuel de 2278,88 euros, laissant un solde de 1.052,84 euros, sans rapport avec le montant de la provision mensuelle appelée pour 237,39 euros et alors que le bail stipule que le montant des charges mis mensuellement en recouvrement sera égal à 125% d’un douzième du montant des charges de l’année précédente.
Il n’est toutefois produit aucun justificatif des charges annuelles exposées notamment pour l’année 2022, indépendamment du débat des parties échappant à l’office du juge des référés sur les charges effectivement récupérables après l’entrée en application de la loi dite PINEL alors que le bail a fait l’objet d’un renouvellement selon avenant signé après son entrée en application et celle des dispositions réglementaires, le 23 mars 2015.
Dans ces conditions, la créance locative mentionnée au commandement est sérieusement contestable dans l’ensemble de ses postes et ne permet pas au preneur de connaître précisément les sommes réclamées, de vérifier leur bien-fondé. Le preneur n’était dès lors pas mis en mesure de solder sa dette dans le délai d’un mois imparti.
En outre, les pénalités et intérêts conventionnels appelés au commandement sur une dette non détaillée et contestée sont sérieusement contestables dans leur quantum.
S’agissant enfin du seul loyer exigible pour le mois d’août 2023, hors contestation sur l’indexation, il apparaît au commandement que la facture d’août 2023 mentionne un règlement de 800 euros au 3 août 2023. Le récapitulatif des facturations et encaissements, arrêté au 5 mars 2024 et produit en cours d’instance, fait apparaître un règlement de 800 euros au 4 septembre 2024.
Il s’en déduit que le seul montant de loyer mensuel non sérieusement contestable a été réglé dans le délai d’un mois.
Dans ces conditions, il y a lieu de constater que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et partant, les demandes subséquentes relatives à l’expulsion sous astreinte de la partie défenderesse, au sort des meubles et au paiement d’une indemnité d’occupation et des charges ainsi qu’à la conservation du dépôt de garantie en cas de résiliation par l’effet de la clause résolutoire, se heurtent à une contestation sérieuse.
Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs de demande.
- Sur la demande de provision
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, la SCI FRANCUSA réclame le paiement de la somme provisionnelle de 7.883,01 euros au titre des loyers, provisions sur charges et taxes de droit au bail exigibles au 31 mai 2024.
Elle communique pour en justifier des facturations mensuelles de janvier 2017 à mai 2024 et notamment une dernière facture émise au 22 mai 2024 pour un montant de 23.218,52 euros outre 2.230,32 euros de complément du dépôt de garantie.
La société demanderesse communique par ailleurs un relevé mensuel de facturation et de règlement depuis mai 2015 et s’arrêtant au 5 mars 2024, incluant la facturation du 23 février 2024, ne faisant pas apparaître de nouveau versement après le 3 novembre 2023 mais n’incluant pas les derniers termes réclamés à l’audience.
Il ressort des développements précédents et il est justifié par le défendeur d’une contestation sérieuse portant tant sur le montant du loyer indexé que sur celui des loyers indexés depuis mai 2016, le montant des provisions sur charges appelées mensuellement, et sur le calcul d’intérêts conventionnels sur les sommes dites impayées. Ce dernier fait valoir le recouvrement de montants prescrits depuis plus de cinq ans dans la reprise de solde, des indexations annuelles du loyer erronées quant à l’application de l’indice contractuellement prévu, le recouvrement de charges non récupérables auprès du preneur à bail et le défaut de justification des provisions sur charges appelées, à défaut de régularisations annuelles desdites charges depuis 2020, outre la facturation non justifiée d’agios sur les créances de loyers et de charges alléguées.
Il est établi l’existence d’une contestation sérieuse sur le montant du loyer indexé appelé depuis mai 2016 et l’existence d’une tentative de régularisation par le bailleur d’un trop appelé de loyer sur la période de mai 2023 à mars 2024, étant toutefois observé que les parties demeurent contraires sur l’indice applicable et les indexations pratiquées par le bailleur.
En outre, le recouvrement des provisions sur charges est sérieusement contestable dès lors qu’il ne ressort pas des factures produites que le bailleur a procédé conformément aux exigences du bail à une régularisation annuelle des charges depuis l’année 2019, permettant de justifier du montant des provisions appelées pour les années 2021 à 2024. Les parties sont en outre contraires sur les charges récupérables depuis le 1er mai 2015, étant observé qu’aucun justificatif de charges n’a été communiqué aux débats par le bailleur.
Par ailleurs, les factures font apparaître l’application de reprise de soldes de factures précédentes et d’agios, alors même que le montant du loyer indexé et des provisions sur charges est sérieusement contesté. La SCI FRANCUSA sollicite en effet l'application de pénalités contractuelles autorisant la perception par le bailleur d’un intérêt de retard pour toutes sommes impayées 15 jours après sa facturation, au taux de 15 % l’an, outre sa capitalisation 30 jours après sa facturation. Les parties sont contraires tant sur l’assiette de cet intérêt conventionnel que sur son application au loyer alors qu’il est inclus à une stipulation du bail portant sur la facturation des charges et enfin sur son nature de clause pénale et son exigibilité à défaut de mise en demeure préalable.
Dans ces circonstances, l’existence de versements mensuels sur la période de mai 2015 à décembre 2023 et l’existence d’un défaut de paiement des termes depuis décembre 2023, sans production d’un décompte détaillé mois par mois arrêté à juin 2024, ne permettent pas au juge des référés, au vu des contestations sérieuses présentées en défense, de déterminer au jour de l’audience la persistance d’une créance non sérieusement contestable tant au titre des loyers, provisions sur charges et taxes effectivement dus au bailleur au 31 mai 2024 qu’à celui d’un trop-versé bénéficiant au preneur.
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont en effet limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation.
Il n’y a donc pas lieu à référé ni sur la demande de provision présentée en demande ni sur la demande de provision présentée à titre reconventionnel par le preneur à bail au titre d’un trop-versé non sérieusement contestable.
Les parties sont renvoyées à mieux se pourvoir au principal sur leurs demandes de provision.
- Sur les autres demandes
Les circonstances du litige justifient de laisser la charge des dépens à la partie demanderesse, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et de la condamner à payer à M. [T] [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes au même titre.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Disons n’y avoir pas lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes tendant à l’expulsion de M. [T] [Y] sous astreinte, relatives au sort des meubles et à la conservation du dépôt de garantie par la partie demanderesse ainsi qu’à la condamnation de M. [T] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation et des charges depuis la résiliation ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision présentée par la société SCI FRANCUSA;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision présentée à titre reconventionnel par M. [T] [Y] ;
Disons que la partie demanderesse supportera les dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
Condamnons la société SCI FRANCUSA à payer à M. [T] [Y] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboutons les parties du surplus de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi fait à PARIS, le 27 août 2024.
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Violette BATY
