Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/03607

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 27 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEUR : NANTES METROPOLE HABITAT 26, Place Rosa Parks BP 83618 44036 NANTES CEDEX 1 représenté par Madame [W] [T], munie d’un pouvoir écrit D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [P] [J] [M] [D] [H] [Z] 6 rue Saint Jean de Luz Appartement 80 Etage 6 Escalier 3 44200 NANTES comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 16 mai 2024 date des débats : 16 mai 2024 délibéré au : 27 juin 2024 RG N° N° RG 23/03607 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MUI5 COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT CCC à Monsieur [P] [J] [M] [D] [H] [Z] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 21 février 2020, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT), a donné à bail à Monsieur [Z] [P] un logement situé 6 rue de Saint Jean de Luz - 44200 NANTES. Le 16 janvier 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1616,86 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 13 janvier 2023. Par acte d'huissier du 16 novembre 2023, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 20 novembre 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de : - Déclarer recevable et bien fondée sa demande ; - Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; - Ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [P] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; - Condamner Monsieur [Z] [P] à lui payer les sommes suivantes : - 3643,67 euros représentant les loyers, charges locatives échus et impayés au 7 novembre 2023, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec intérêts ; - Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ; - 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer les loyers en date du 16 janvier 2023, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 mai 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [W] [T] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 6112,65 euros selon décompte arrêté au 13 mai 2024, déduction faite des frais de procédure. L’office HLM s’est par ailleurs déclaré favorable à l’octroi au locataire de délais de paiement sans effet suspensif des effets de la clause résolutoire. Monsieur [Z] [P] a comparu et n’a pas formulé d’opposition, indiquant avoir l’intention de quitter les lieux au plus vite pour aller vivre chez sa mère. Il a toutefois sollicité des délais de paiement, déclarant être en mesure de verser 500 euros par mois à son bailleur pour le remboursement de sa dette. Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 20 novembre 2023, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience. En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 3 août 2021, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire : L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Monsieur [Z] [P] le 16 janvier 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1616,86 euros. Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 mars 2023. Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation : Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail. Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6112,65 euros au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, après déduction des frais de procédure. En conséquence, Monsieur [Z] [P] sera condamné à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 6112,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”. En l’espèce, Monsieur [Z] [P] a sollicité des délais de paiement, en proposant de régler 500 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi NANTES METROPOLE HABITAT s’est accordé. En l’absence de reprise du versement intégrale du loyer courant avant la date de l’audience, Monsieur [Z] [P] ne peut bénéficier des dispositions de l’article 24V susvisé. Toutefois, l’article 1343-5 du code civil prévoit que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.” En l’espèce, le diagnostic social et financier indique que Monsieur [Z] [P] explique ses impayés de loyer par la perte de son emploi de chauffeur livreur durant l’été 2023 suite à un licenciement pour faute, lié à un accident causé sur son lieu de travail. A ce titre, il est redevable de dommages et intérêts et de plusieurs amendes. Ce n’est qu’en décembre 2023 que Monsieur [Z] a retrouvé un emploi stable et rémunéré. Lors de l’audience, Monsieur [Z] [P] confirme qu’il perçoit désormais 2400 euros par mois en intérim, qu’il va aller vivre chez ses parents et pourra rembourser 500 euros par mois puisqu’il n’aura plus de loyer à payer. Par conséquent, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. Sur les mesures accessoires : Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [P] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l'état, les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer. Par ailleurs, l’équité commande de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, NANTES METROPOLE HABITAT, à l’encontre de Monsieur [Z] [P] ; CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail, à la date du 17 mars 2023 portant sur les lieux loués situés 6 rue de Saint Jean de Luz - 44200 NANTES ; DIT que Monsieur [Z] [P] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE, à défaut, l'expulsion de Monsieur [Z] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ; RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à la NANTES METROPOLE HABITAT les sommes suivantes : - 6112,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de l’échéance du mois de mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ; ACCORDE à Monsieur [Z] [P] un délai de paiement de 12 mois pour se libérer de la dette, en réglant 11 mensualités de 500 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ; RAPPELLE que les échéances sont payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; DÉBOUTE NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Monsieur [Z] [P] aux dépens en ce compris les coûts de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer du 16 janvier 2023 ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Michel HORTAIS Pierre DUPIRE