Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 21 Juin 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00359 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U6ZY
CODE NAC : 72I - 2E
AFFAIRE : S.A.S. IMMOPROXI C/ S.A.R.L. BANG LONG
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Claire ALLAIN-FEYDY, Première vice-présidente
GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN
PARTIES :
DEMANDERESSE
S. A. S. IMMOPROXI
immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 384 8812 061
dont le siège social est sis 243-245 rue Jean Jaurès - 59650 VILLENEUVE D’ASCQ
représentée par Maître Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : C0739
DEFENDERESSE
S. A. R. L. BANG LONG
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 321 358 129
dont le siège social est sis Avenue Youri Gagarine - 94400 VITRY-SUR-SEINE
représentée par Maître Frédéric ZERBIB, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : E 2125
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Débats tenus à l’audience du : 23 Avril 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : le 28 Mai 2024, prorogé le 21 Juin 2024 puis le 25 juin 2024, nouvelle date indiquée par le Président
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2024
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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par acte du 26 juillet 2017, la S.A.S. IMMOPROXI a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BANG LONG des locaux situés à 34 avenue Youri Gagarine, Vitry-sur-Seine (94400), moyennant un loyer annuel variable de 7,23 hors taxes du chiffre d’affaires annuel hors taxes avec un minimum garanti de 66 101,81 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte d’huissier du 30 décembre 2021, à la S.A.R.L. BANG LONG , pour une somme de 62 456,11 €, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2021.
C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 8 mars 2022, la S.A.S. IMMOPROXI a fait assigner la S.A.R.L. BANG LONG devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de :
** condamner la S.A.R.L. BANG LONG à payer à la S.A.S. IMMOPROXI la somme provisionnelle de 80 223,24 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 février 2022 (au titre des loyers et charges dus) avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de leur date d’échéance et majorée de 10 % à compter du 2 janvier 2022 jusqu’à parfait paiement ;
** condamner la S.A.R.L. BANG LONG au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
Au cours de la première audience qui s'est tenue le 31 mai 2022, la présidente a interrogé la partie défenderesse sur la médiation et a enjoint les parties à comparaître en personne lors d'une audience ultérieure, en date du 21 juin 2022, pour une information à la médiation.
Lors de l'audience qui s'est tenue le 21 juin 2022 à laquelle la S.A.S. IMMOPROXI n’a pas comparu ne souhaitant pas mettre en œuvre une médiation, le juge des référés a rendu une ordonnance le 23 juin 2022 aux termes de laquelle il a été fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur au plus tard le 30 août 2022.
A la suite de la réunion d'information à la médiation dispensée le 29 août 2022, les parties n’ont pas souhaité mettre en œuvre une médiation.
Une audience s'est tenue le 13 septembre 2022, à la suite de laquelle la présidente a accordé un renvoi au 22 novembre 2022.
Plusieurs renvois ont été sollicités par les parties et accordés successivement aux audiences des 14 février, 23 mai, 7 septembre, 17 octobre et 5 décembre 2023, date à laquelle sanctionnantle défaut de diligences des parties, l’affaire a été radiée.
La société Immoproxi a sollicité le rétablissement de l'affaire au rôle du tribunal judiciaire de Créteil.
A l’audience du 23 avril 2024, la S.A.S. IMMOPROXI, par l'intermédiaire de son conseil, a actualisé les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.
la S.A.S. IMMOPROXI, par des conclusions développées à l’audience par son conseil, demande à voir :
** constater la résiliation dudit contrat de bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 30 janvier 2022;
** ordonner l'expulsion de la société Bang Long et de tous occupant de son chef, des locaux en cause avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire ;
** condamner la société Bang Long au paiement d'une indemnité d'occupation, établie sur la base du loyer global de la dernière année de location, d'un montant forfaitaire de 481, 38 euros par jours, outre charges et indexation telles que prévues au bail, à compter du 31 janvier 2022, jusqu'à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à la société Immoproxi ;
** condamner, la société Bang Long, à titre provisionnel, à payer à la société Immoproxi la somme en principal d'un montant de 227 885, 32 €, selon décompte en date du 18 mars 2024 ;
** ordonner que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront productrices d'un intérêt de retard au taux d'intérêt légal, majoré de trois points, à compter de leur date d'échéance, au titre de la clause pénale ;
** ordonner que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 2 janvier 2022 et jusqu'à parfait paiement, au titre de la clause pénale ;
** ordonner que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la société Immoproxi en sa qualité de bailleur ;
** condamner la S.A.R.L. BANG LONG au paiement d'une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.
la S.A.S. IMMOPROXI soutient que la clause résolutoire est acquise faute de règlement de l’arriéré locatif dans le mois de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire ; que l’arriéré locatif ne fait que croître depuis. Elle indique qu’elle entretient régulièrement la galerie commerçante et que les prétendus désordres invoqués par la S.A.R.L. BANG LONG ne sont pas justifiés. Par ailleurs, elle relève qu’elle n’est tenue d’aucune obligation à l’égard de la S.A.R.L. BANG LONG de maintenir l’attractivité commerciale de la galerie marchande. Elle ajoute que le décompte locatif a été joint au commandement de payer et n’a appelé aucune observations qu’il est clair et a toujours été le même depuis la signature du bail ; qu’elle verse aux débats l’intégralité des factures visées dans le décompte. La demande de révision du loyer en contrepartie de la réduction de la surface locative n’ai pas acceptée par la S.A.S. IMMOPROXI et relève de la compétence du juge du fond.
La S.A.R.L. BANG LONG , par des conclusions développées à l’audience par son conseil, a demandé au tribunal :
** de constater qu'il n'y a pas lieu à référé ;
** d'ordonner au besoin la passerelle ;
** de condamner la S.A.S. IMMOPROXI à payer à la S.A.R.L. BANG LONG la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
la S.A.R.L. BANG LONG soutient que ses défauts de paiement sont dus aux préjudices de jouissance qu’elle subit depuis plusieurs années du fait des désordres affectant le local commercial auxquels la S.A.S. IMMOPROXI n’a jamais remédié et de la baisse de fréquentation du local commercial à raison des faites du bailleur et du défaut d’entretien. Malgré plusieurs courriers adressé à la S.A.S. IMMOPROXI aucune amélioration n’est intervenue. Dans ce contexte la S.A.R.L. BANG LONG considère que les demandes de la S.A.S. IMMOPROXI se heurtent à des contestations sérieuses. Elle propose d'accepter de réduire sa surface, en contrepartie d'une réduction du prix. Subsidiairement, elle ajoute que les décomptes effectués par la S.A.S. IMMOPROXI sont erronés.
Il convient de se référer aux écritures déposées pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.
A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
SUR CE
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le commandement de payer a été délivré le 30 décembre 2021 pour la somme de 62 456,11 €, un extrait du compte locataire détaillant les sommes dues et les paiements pris en compte était inclus dans le commandement. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi, sans qu’il soit nécessaire que toutes les factures correspondantes aient été jointes au commandement, toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
la S.A.R.L. BANG LONG invoque des contestations qu’elle estime sérieuses concernant les manquements de la bailleresse à ses obligations. Toutefois, il ne ressort pas suffisamment des procès-verbaux de constat produits des 10 décembre 2021, 5 août 2020, 28 mars 2019, 18 février 2022 et 14 mars 2023 la preuve d’un manquement manifeste de la S.A.S. IMMOPROXI à son obligation de délivrance à sa locataire d’un local lui permettant d’exploiter son fonds de commerce alors que si des traces d’infiltrations peuvent être relevées il apparaît qu’elles n’empêchent pas l’exploitation des lieux. S’agissant de l’état d’entretien du centre commercial, il n’apparaît pas davantage que soit établi un manquement manifeste de la S.A.S. IMMOPROXI à son obligation d’entretien alors que par ailleurs, elle n’est pas tenue d’assurer à la S.A.R.L. BANG LONG la commercialité des lieux et ne peut être tenue pour responsable du défaut d’exploitation de certaines cellules. Les contestations formulées par la S.A.R.L. BANG LONG n’apparaissent donc pas sérieuses et ne peuvent fonder un défaut de paiement des loyers et charges et permettre de considérer que la S.A.S. IMMOPROXI lui a fait délivrer de mauvaise foi le commandement de payer visant la clause résolutoire.
S’agissant des sommes figurant sur le décompte joint au commandement de payer, il apparaît que figure une balance antérieure négative d’un montant de 24 640,59 € qui n’est pas détaillé et est contesté par la S.A.R.L. BANG LONG qui soutient que fin décembre 2020 le solde était bénéficiaire de 4 454,42 €. la S.A.S. IMMOPROXI ne produit pas le détail des sommes réclamées au titre de cette balance antérieure, la pièce n° 11 ne portant que sur les factures pour la période du 1/01/2021 au 7/02/2024, elle ne permet donc pas au juge de vérifier le bien fondé de sa demande qui se heurte donc à des contestations sérieuses. S’il existe donc une contestation sérieuse sur la somme de 24 640,59 € les autres sommes visées dans le décompte ne sont pas sérieusement contestables et il apparaît à l’examen de l’historique de compte, que la S.A.R.L. BANG LONG ne s’est pas acquittée des sommes dues non sérieusement contestables, à savoir 37 815,52 € dans le délai d’un mois.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 31 janvier 2022.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la S.A.R.L. BANG LONG et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. BANG LONG depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A.S. IMMOPROXI, l'obligation de la S.A.R.L. BANG LONG au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 18 mars 2024, échéance du 7 février 2024 incluse, n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 203 244,73 € (227 885,32 € - 24 640,59 €) TTC, après déduction de la balance antérieure qui fait l’objet de contestations sérieuses, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. BANG LONG , avec intérêts au taux légal, sans qu’il y ait lieu à majoration, depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 37 815, 52 € et à compter de la présente décision pour le solde.
Sur la clause pénale
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci ; la S.A.S. IMMOPROXI sollicite l'application d'une pénalité lui attribuant 10 % du montant des sommes retenues ; cette pénalité apparaissant manifestement excessive, il n'y a pas lieu à référé sur cette demande.
Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
la S.A.R.L. BANG LONG , qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. BANG LONG ne permet d’écarter la demande de la S.A.S. IMMOPROXI formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 500,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 31 janvier 2022;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. BANG LONG et de tout occupant de son chef des lieux situés à 34 avenue Youri Gagarine, Vitry-sur-Seine (94400) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. BANG LONG , à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. BANG LONG à la payer ;
CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. BANG LONG à payer à la S.A.S. IMMOPROXI la somme de 203 244,73 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 18 mars 2024 (227 885,32 € - 24 640,59 €), avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2021 sur la somme de 37 815, 52 € et à compter de la présente décision sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie et sur le surplus des demandes des parties ;
CONDAMNONS la S.A.R.L. BANG LONG aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;
CONDAMNONS la S.A.R.L. BANG LONG à payer à la S.A.S. IMMOPROXI la somme de 1 500,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 25 juin 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,
